Donation d'un bien immobilier à Marseille : guide complet 2026

Pourquoi donner de son vivant ?

Anticiper les droits de succession : abattements renouvelables tous les 15 ans
Aider ses enfants au bon moment de leur vie
Sécuriser le patrimoine familial (donation-partage)
Préparer la transmission d’un bien marseillais (résidence principale, secondaire, locatif)
Optimiser fiscalement par le démembrement

Les abattements en 2026

Pour chaque donation, des abattements s’appliquent par parent et par enfant (renouvelables tous les 15 ans) :

100 000 € par enfant et par parent (en ligne directe)
31 865 € par petit-enfant et par grand-parent
80 724 € entre époux ou partenaires de PACS
15 932 € entre frères et sœurs
7 967 € entre oncles/tantes et neveux/nièces

Pour un couple avec 2 enfants : 400 000 € donnés sans aucun impôt tous les 15 ans (100 000 € x 2 parents x 2 enfants).

Les modalités de donation

Donation simple

Don d’un bien à un bénéficiaire désigné. Peut être faite en pleine propriété ou en démembrement.

Donation-partage

Permet de répartir équitablement son patrimoine entre tous les enfants en même temps. Avantage majeur : la valeur des biens est figée au jour de la donation, ce qui évite les conflits lors de la succession finale.

Très recommandée pour les biens immobiliers marseillais qui prennent de la valeur.

Donation entre époux (au dernier vivant)

Pour protéger le conjoint survivant en lui donnant des droits étendus sur la succession.

Donation avec réserve d’usufruit

Le donateur garde l’usufruit (utilisation, loyers) et donne la nue-propriété.

Énorme avantage fiscal : les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété (selon l’âge), ce qui peut diviser par 2 ou 3 la base taxable.

La donation avec réserve d’usufruit : la stratégie reine

Imaginons un T3 à Périer (13008) estimé à 500 000 €. Mme X, 65 ans, le donne à son fils en gardant l’usufruit.

Valeur de l’usufruit (65 ans = 40 %) : 200 000 €
Valeur de la nue-propriété (60 %) : 300 000 €

Mme X donne 300 000 € à son fils. Avec l’abattement de 100 000 € par parent, 200 000 € sont imposables (au lieu de 400 000 € en pleine propriété). Gain fiscal : plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Au décès de Mme X, l’usufruit s’éteint et le fils devient automatiquement plein propriétaire, sans impôt supplémentaire.

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Donation et succession : la complémentarité

Donations et succession se combinent :

Les donations faites dans les 15 ans précédant le décès sont rapportées à la succession pour le calcul des droits
Les donations antérieures à 15 ans ne sont plus rapportées : “remise à zéro”
Une donation-partage fige les valeurs, ce qui peut être très avantageux si le bien marseillais prend de la valeur

Que faire après une donation ?

Le donataire (celui qui a reçu) peut :

Conserver le bien
Le louer (revenus pour lui)
Le vendre (avec accord de l’usufruitier si démembrement)
Le donner à son tour (générations suivantes)

Vendre un bien reçu en donation

C’est possible mais avec quelques précautions :

Si donation en pleine propriété

Vous vendez librement. Plus-value calculée par rapport à la valeur déclarée lors de la donation (et non par rapport à ce que le donateur avait payé).

Si donation en nue-propriété

Vente impossible sans accord de l’usufruitier. Si vente conjointe, prix réparti selon le barème (voir article démembrement).

Cas particulier : la donation-rapport

Si la donation a été faite “en avancement de part successorale”, elle pourra être réintégrée dans la succession finale. À gérer avec le notaire.

Combien coûte une donation à Marseille ?

Frais notariaux : environ 1 à 2 % de la valeur donnée
Droits de donation : selon les abattements et le barème
Frais d’estimation : à anticiper si bien immobilier

La donation-partage : notre recommandation pour les familles marseillaises

Si vous avez plusieurs enfants et un patrimoine immobilier à Marseille, la donation-partage est souvent la meilleure stratégie :

Répartit équitablement
Fige les valeurs
Évite les conflits futurs en succession
Optimise fiscalement

C’est l’outil utilisé par 80 % des familles que nous accompagnons sur Marseille pour préparer la transmission de leurs biens (13006, 13007, 13008 notamment).

Estimation du bien pour la donation

L’estimation est cruciale pour :

Le calcul des droits de donation
La base de calcul de la future plus-value
L’équité entre héritiers

GNE Transactions réalise gratuitement cette estimation, utilisable par le notaire.

Passez à l’action

Estimation gratuite : faites votre demande via notre formulaire vendeur ou appelez le 06 69 13 19 04.

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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