Mis à jour le 27 octobre 2026
GNE Transactions est l’agence immobilière indépendante du Roucas-Blanc, spécialiste des 7e, 8e et 9e arrondissements de Marseille. Nous estimons et vendons villas, maisons et appartements de standing sur la colline et la Corniche, en diffusion publique ou en vente discrète. D’après la base DVF, une maison s’y est vendue 965 000 € en prix médian en 2024 et 2025.
Combien vaut un bien au Roucas-Blanc ?
- Maisons et villas : 70 ventes en deux ans dans un rayon de 650 mètres, prix médian de 8 388 €/m² et de 965 000 € pour 115 m²
- Appartements : 77 ventes, prix médian de 6 552 €/m², la moitié entre 5 221 et 9 453 €/m², pour 82 m² en médiane
- Évolution : de 5 853 €/m² en 2022 à 6 065 €/m² en 2025 pour les appartements
L’écart entre deux biens voisins peut être considérable : la qualité de la vue mer, l’accès, le jardin, la piscine et l’intimité pèsent plus que la surface. C’est pourquoi une estimation sérieuse se fait sur place, jamais à partir d’une moyenne. Méthode et chiffres dans notre observatoire des prix.
Le Roucas-Blanc face au reste du 7e : ce que disent les chiffres
Le Roucas-Blanc est le secteur le plus cher du sud de Marseille dans nos relevés : 6 552 €/m² en médiane pour les appartements vendus en 2024 et 2025, soit environ 34 % de plus que la médiane du 7e (4 874 €/m²). Le marché y est étroit, avec 77 ventes d’appartements et 70 ventes de maisons en deux ans dans un rayon de 650 mètres. Les maisons, d’une surface médiane de 115 m², se sont vendues 965 000 € en médiane. La hausse des appartements reste modérée, de 5 853 €/m² en 2022 à 6 065 €/m² en 2025. Avec si peu de ventes, chaque bien se compare à quelques références seulement : la qualité de la vue et de l’accès pèse davantage que la moyenne.
Vendre une villa au Roucas-Blanc : notre approche
- Choisir entre vente publique et vente discrète : sans annonce, nous présentons d’abord le bien à des acquéreurs identifiés, dont le financement est vérifié
- Mettre en valeur la vue et le jardin avec des photos professionnelles prises au bon moment de la journée
- Préparer un dossier technique solide : permis et déclarations de la piscine et des extensions, servitudes, état des risques
- Filtrer les visites pour préserver votre tranquillité et votre sécurité
- Accompagner la négociation et le compromis, souvent plus longs sur ce type de bien
Les points qui rassurent un acheteur au Roucas-Blanc
- Les autorisations d’urbanisme de toutes les constructions (piscine, véranda, extension), à jour et conformes
- Le zonage PLUi des parcelles voisines, si la vue est un argument de vente
- L’état des risques, qui indique notamment les mouvements de terrain et l’obligation de débroussaillement lorsque la parcelle est concernée
- Les factures d’entretien (toiture, piscine, murs de soutènement) sur les dernières années
Quel budget pour acheter au Roucas-Blanc ?
Le Roucas-Blanc est un petit marché : 77 ventes d’appartements et 70 ventes de maisons en deux ans dans un rayon de 650 mètres. Les écarts y sont très forts, car la vue mer change tout.
- Appartements : la moitié des ventes entre 5 221 et 9 453 €/m², pour une surface médiane de 82 m² et un prix médian de 599 000 €
- Maisons et villas : prix médian de 965 000 € pour 115 m², soit 8 388 €/m²
- Évolution : de 5 853 €/m² en 2022 à 6 065 €/m² en 2025 pour les appartements
Comptez en plus 7 à 8 % de frais de notaire dans l’ancien. Le détail par quartier est dans notre observatoire des prix immobiliers.
Quels biens trouve-t-on au Roucas-Blanc ?
- Villas sur la colline, entre Notre-Dame-de-la-Garde et la Corniche : jardins en restanques, vue sur la rade et les îles du Frioul, accès parfois par des chemins étroits
- Résidences de standing avec parc, gardien et parking, très recherchées par les familles et les retraités
- Maisons et appartements en bord de Corniche, du côté de la plage du Prophète et de la Cadenelle
Si vous visez surtout la vue, voir aussi notre page acheter une villa vue mer à Marseille et notre guide acheter une villa de luxe à Marseille.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter au Roucas-Blanc
- La vue est-elle protégée ? Consultez le PLUi au service urbanisme : une parcelle constructible en contrebas peut un jour la masquer
- L’accès : largeur du chemin, stationnement, servitudes de passage inscrites à l’acte
- Les risques : l’état des risques annexé au compromis signale notamment les mouvements de terrain et le risque feu de forêt sur certaines parcelles
- La piscine et les extensions : vérifiez qu’elles ont été déclarées en mairie, sinon la régularisation est à prévoir
Estimer votre bien au Roucas-Blanc
Demander une estimation gratuite ou appeler le 06 69 13 19 04. GNE Transactions, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Nos guides pour vendre dans le 7e
- Vendre au Roucas-Blanc : notre guide
- Vendre à Malmousque
- Le marché des villas vue mer
- Notre agence immobilière du 7e arrondissement
Questions fréquentes des vendeurs au Roucas-Blanc
Combien vaut ma villa au Roucas-Blanc ?
D’après la base DVF, les maisons du Roucas-Blanc se sont vendues 965 000 € en prix médian en 2024 et 2025, pour 115 m². Mais une villa avec vue mer dégagée, jardin et piscine peut valoir bien plus. La vue, l’accès, l’intimité et l’état technique font l’essentiel du prix : seule une visite permet une estimation fiable.
Peut-on vendre sans annonce publique ?
Oui. Une vente discrète consiste à présenter le bien d’abord à des acquéreurs déjà identifiés, sans publication sur les portails. Elle protège votre vie privée et évite qu’un bien reste longtemps visible. Elle suppose un prix juste dès le départ : si aucun acheteur ne se décide, une diffusion plus large reste possible.
Ma piscine n’a jamais été déclarée : que faire avant de vendre ?
Signalez-le dès l’estimation. Une construction non déclarée peut inquiéter l’acheteur, sa banque et le notaire. Selon le cas, une déclaration de régularisation en mairie est possible. Dans tous les cas, mieux vaut la transparence : une découverte tardive pendant la vente conduit souvent à une renégociation ou à l’abandon de l’acheteur.
Vendez-vous aussi des appartements de standing ?
Oui, dans les résidences du Roucas-Blanc et de la Corniche. Les appartements du secteur se sont vendus 6 552 €/m² en prix médian en 2024 et 2025, avec des écarts très larges selon la vue et l’étage. Les charges, le gardiennage et l’état de la résidence comptent beaucoup pour les acheteurs de ce marché.
Quel budget faut-il pour une villa au Roucas-Blanc ?
D’après la base DVF, les maisons vendues en 2024 et 2025 autour du Roucas-Blanc se sont signées à 965 000 € en prix médian, pour 115 m². Une villa avec vue mer dégagée, jardin et piscine se situe nettement au-dessus de cette médiane. Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire et, souvent, un budget de rénovation.
Pourquoi y a-t-il si peu de biens en vente au Roucas-Blanc ?
Le quartier est petit, très résidentiel et les propriétaires y restent longtemps. Une partie des ventes se fait aussi sans annonce, par discrétion. Pour un acheteur, cela veut dire qu’il faut être prêt à se décider vite, avec un financement validé, et se faire connaître des agences du secteur.
Comment savoir si la vue mer d’une maison est durable ?
Demandez le zonage du PLUi pour les parcelles situées entre la maison et la mer, et vérifiez s’il existe des permis de construire récents dans la rue. Une servitude de vue ou de hauteur inscrite à l’acte est la meilleure protection. Sans elle, un projet voisin peut réduire la vue, et donc la valeur du bien.
Un appartement en résidence est-il une bonne alternative à la villa ?
Oui, si vous voulez la vue et le calme sans l’entretien d’un jardin. Les appartements du secteur se sont vendus autour de 6 552 €/m² en 2024 et 2025, avec une surface médiane de 82 m². Regardez de près les charges, souvent élevées avec gardien, parc et piscine, et les travaux votés.
Un projet au Roucas-Blanc ?
Maison ou appartement avec vue sur la colline du Roucas : laissez l’adresse et la surface du bien, nous vous rappelons pour la visite.