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Vendre un bien en succession à Marseille en 2026 prend en moyenne 7 à 11 mois entre le décès et l’acte authentique, contre 4 à 6 mois pour une vente classique. Les raisons : déclaration de succession à déposer dans les environ 6 mois, attestation immobilière notariée à publier, accord obligatoire de tous les héritiers en cas d’indivision, et fiscalité spécifique de la plus-value. Bonne nouvelle : avec un notaire réactif, des héritiers alignés et une agence qui connaît la mécanique, le délai peut tomber à 5-environ 6 mois. GNE Transactions accompagne des dizaines de successions chaque année dans les arrondissements 13001 à 13012, y compris les cas conflictuels.
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| Étape | Délai | Acteur principal |
|---|---|---|
| Décès | J | — |
| Demande d’acte de décès | J+5 à J+15 | Mairie du lieu de décès |
| Ouverture de la succession chez notaire | J+15 à J+45 | Notaire de la famille |
| Attestation immobilière notariée | J+30 à J+90 | Notaire (obligatoire avant vente) |
| Estimation et choix de la stratégie de vente | J+30 à J+60 | Agence (en parallèle) |
| Déclaration de succession (administration fiscale) | Avant J+180 | Notaire / héritiers |
| Mandat de vente signé | J+60 à J+90 | Tous les héritiers + agence |
| Compromis | J+120 à J+180 | Notaire + acquéreur |
| Acte authentique | J+210 à J+330 | Notaire |
Ce calendrier suppose une succession non contentieuse. Avec un héritier qui bloque, on peut ajouter 6 à environ 24 mois.
À l’ouverture d’une succession, tous les héritiers deviennent automatiquement co-propriétaires du bien dans l’indivision successorale, à hauteur de leurs droits respectifs (déterminés par le code civil et le testament éventuel). Aucune vente n’est possible sans l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est la règle de l’article 815-3 du Code civil.
Trois cas concrets observés à Marseille :
Cas 1 — héritiers alignés. Trois frères et sœurs reçoivent l’appartement de leurs parents au Prado. Ils veulent tous vendre, s’accordent sur le prix proposé par l’agence, signent le mandat à trois et la vente avance normalement. C’est 70 % des cas.
Cas 2 — héritier hésitant. Quatre cousins, un seul veut conserver le bien. Il propose de racheter la part des trois autres (rachat de soulte) au prix de l’expertise. Si tout le monde tombe d’accord, la vente est annulée et il devient seul propriétaire. C’est 20 % des cas.
Cas 3 — blocage total. Un héritier refuse de vendre sans raison ou pour faire pression. Les autres peuvent saisir le tribunal judiciaire (article 815 du Code civil) pour demander un partage judiciaire, voire une licitation (vente forcée aux enchères). Procédure longue (12 à environ 24 mois) et coûteuse, mais qui débloque la situation. C’est 10 % des cas.
Avant toute vente, le notaire doit établir une attestation immobilière (parfois appelée attestation de propriété), publiée au service de la publicité foncière. Elle transfère officiellement la propriété du défunt aux héritiers. Sans cette publication, aucun compromis ne peut être signé.
Le délai moyen à Marseille en 2026 : 6 à environ 12 semaines après l’ouverture de la succession, selon la réactivité du notaire et la complexité du dossier (testament, donations antérieures, biens à l’étranger, etc.). Vous pouvez (et devez) commencer l’estimation et la prospection acquéreurs en parallèle, mais la signature du compromis ne pourra pas intervenir avant.
Deux fiscalités s’appliquent et il faut bien les distinguer.
Les droits de succession sont payés au moment de la déclaration de succession (dans les environ 6 mois suivant le décès, sous peine de pénalités). Ils dépendent du lien de parenté et du montant transmis : 100 000 € d’abattement par enfant, puis barème progressif de 5 % à 45 %. Pour un conjoint survivant ou partenaire pacsé, exonération totale.
La plus-value immobilière de succession est calculée différemment de la plus-value classique. Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession (ou la valeur d’expertise), pas le prix payé par le défunt il y a 30 ans. Conséquence pratique : la plus-value est souvent très faible voire nulle, sauf si le bien a beaucoup monté entre la déclaration de succession et la vente.
Exemple chiffré : appartement déclaré 380 000 € dans la succession en juin 2025, vendu 395 000 € en mai 2026. Plus-value imposable = 15 000 € avant abattements pour durée de détention (très courts ici). Impôt + prélèvements sociaux : environ 5 000 €. À comparer aux droits de succession qui peuvent atteindre des dizaines de milliers d’euros selon les liens de parenté.
Trois objectifs possibles, qui orientent toute la stratégie.
Vendre vite (3-environ 5 mois après attestation) : utile si les héritiers ont besoin de liquidités pour payer les droits de succession, ou s’ils habitent loin et veulent solder. Stratégie : prix d’affichage légèrement sous le marché, photos pros, diffusion massive, visites groupées. Décote acceptée : 3 à 7 %.
Vendre au prix marché (5-environ 8 mois) : objectif équilibré, le plus fréquent. Stratégie classique : prix juste, mandat exclusif, accompagnement standard.
Vendre au meilleur prix (8-environ 14 mois) : utile si les héritiers ne sont pas pressés et veulent maximiser. Stratégie : home staging, photos pros, vidéo, diffusion ciblée notamment Parisiens / Lyonnais / étranger pour les biens haut de gamme du 13007 / 13008 / 13006.
Bien occupé par un héritier au moment du décès. Cas très fréquent : l’enfant resté vivre chez le parent défunt. Pas d’éviction immédiate, mais accord à trouver (rachat, occupation temporaire indemnisée, partage). Compte 3 à environ 6 mois supplémentaires.
Bien loué. Le bail loi 1989 se poursuit avec le ou les héritiers comme nouveaux bailleurs. La vente est possible mais le locataire bénéficie d’un droit de préemption (article 15 II loi 1989) si congé pour vendre. Compte 6 à environ 8 mois supplémentaires si on veut le bien libre.
Bien en mauvais état. Un héritage non rénové depuis 30 ans vaut moins au m² qu’un bien refait. Trois choix : vendre en l’état (acheteurs investisseurs ou marchands de biens, décote 15-30 %), faire un home staging léger (3-5 000 € pour gagner 10-15 000 € en prix de vente), ou rénover (rarement rentable en succession sauf petits travaux ciblés).
Héritier mineur ou sous tutelle. Accord obligatoire du juge des tutelles (procédure de 2 à environ 4 mois). Sans cet accord, la vente est nulle.
Bien à l’étranger ou héritiers à l’étranger. Procuration notariée obligatoire, parfois traduction officielle. Délai +2 à 4 mois.
Une agence qui connaît les successions ne fait pas que vendre. Concrètement, sur ce type de vente, voici ce que nous prenons en charge :
Vendre trop bas pour faire vite. Un héritier pressé peut accepter une offre 15 % sous le marché. Six mois plus tard, les autres héritiers reprocheront ce choix. Mieux vaut un délai de environ 5 mois à un bon prix.
Vendre sans attestation immobilière. Le compromis sera nul. Aucun notaire sérieux ne signera.
Sous-déclarer la valeur dans la déclaration de succession. L’administration peut requalifier dans les 3 ans et appliquer une majoration de 40 %. Il faut une estimation honnête, idéalement écrite.
Confier la vente à plusieurs agences en mandats simples. Chaque agence tirera dans une direction différente. Pour une succession, le mandat exclusif est presque toujours la bonne option.
Peut-on vendre avant la déclaration de succession ? Oui techniquement, mais ce n’est pas conseillé. Mieux vaut attendre l’attestation immobilière notariée.
Qui paie les frais de notaire de l’attestation immobilière ? Les héritiers, en proportion de leurs parts. Environ 1 à 2 % de la valeur du bien.
Que se passe-t-il si un héritier disparaît ou ne répond pas ? Le notaire peut engager une procédure de “présomption d’absence” puis “déclaration d’absence” (long). En pratique, on cherche d’abord à le retrouver via un généalogiste successoral.
Frais d’agence en succession : qui paie ? Comme pour une vente classique : soit vendeur (héritiers), soit acquéreur, selon ce qui est convenu dans le mandat. À Marseille, c’est généralement à la charge du vendeur sur ce type de vente.
Combien coûte un généalogiste successoral ? Honoraires libres, généralement 20 à 40 % de l’actif retrouvé. À comparer au risque de blocage indéfini.
Combien de temps avant de pouvoir disposer de l’argent de la vente ? Le notaire séquestre les fonds puis fait le partage selon les parts. Compte 1 à environ 3 mois après l’acte authentique.
Étape suivante :
