Vendre un bien en succession à Marseille prend plus de temps qu’une vente classique : il faut d’abord que le notaire établisse l’attestation immobilière qui transfère la propriété aux héritiers, que tous les indivisaires s’accordent, et que la déclaration de succession soit déposée dans les six mois du décès. Ensuite seulement, la commercialisation peut aboutir : 60 à 90 jours en moyenne à Marseille (Optimhome citant les Notaires de France, 2026), puis environ trois mois entre compromis et acte. Avec un notaire réactif, des héritiers alignés et une estimation partagée dès le début, l’ensemble se déroule sans blocage.
Dans les 7e, 8e et 9e arrondissements, les successions concernent souvent des appartements familiaux anciens, résidences des années 1960-70 du Roy d’Espagne ou de Bonneveine, immeubles bourgeois de Périer, maisons de village à Mazargues, que les héritiers n’habitent plus. Ce guide explique la mécanique juridique, la fiscalité et la manière de vendre au bon prix sans tension familiale.
Le calendrier ci-dessous suppose une succession non contentieuse. L’estimation et la préparation du bien peuvent, et doivent, démarrer en parallèle des formalités notariales : seul le compromis attend l’attestation immobilière.
| Étape | Acteur | Repère |
|---|---|---|
| Acte de décès, ouverture du dossier chez le notaire | Famille, notaire | Premières semaines |
| Estimation écrite du bien | Agence, en parallèle | Dès l’ouverture, sous 48 h après visite |
| Attestation immobilière publiée au service de la publicité foncière | Notaire | Préalable obligatoire au compromis |
| Déclaration de succession et paiement des droits | Notaire, héritiers | Dans les 6 mois du décès |
| Mandat de vente signé par tous les indivisaires | Héritiers, agence | Dès l’accord sur le prix |
| Commercialisation, offre acceptée | Agence | 60 à 90 jours en moyenne à Marseille ; 1 à 3 semaines pour les biens bien positionnés du 8e |
| Compromis puis acte authentique | Notaire | Environ 3 mois entre les deux |
| Répartition du prix entre héritiers | Notaire | Après l’acte, selon les parts |
Le choix du notaire compte : un office habitué aux successions marseillaises accélère l’attestation et anticipe les pièces manquantes. Notre article sur la manière de choisir son notaire à Marseille détaille les critères.
À l’ouverture de la succession, les héritiers deviennent copropriétaires du bien en indivision, chacun à hauteur de ses droits. La vente d’un bien indivis exige en principe l’accord de tous les indivisaires. Depuis 2009, l’article 815-5-1 du Code civil permet toutefois aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de demander au tribunal l’autorisation de vendre malgré l’opposition d’un minoritaire ; et l’article 815 rappelle que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, ce qui ouvre la voie au partage judiciaire. Ces procédures sont longues et coûteuses : l’objectif est de les éviter en s’accordant d’abord sur la valeur.
Trois situations reviennent sur le terrain :
Dans les trois cas, le point de départ est le même : une valeur unique, motivée par les ventes réelles du secteur, remise simultanément à tous les héritiers. C’est l’objet de notre estimation pour succession à Marseille.
Situation hypothétique : trois frères et sœurs héritent d’un T4 de 85 m² au quatrième étage avec ascenseur, avenue de Mazargues, quartier Sainte-Anne ; deux habitent hors région. Un avis de valeur unique, appuyé sur les ventes DVF de la résidence et des immeubles voisins, part de la médiane du T4 dans le 8e (369 875 € pour 86 m² sur 2024 et 2025), soit environ 365 000 € pour cette surface. Le mandat peut être signé électroniquement par les trois, et les visites organisées avec les clés confiées à l’agence.
L’attestation immobilière (ou attestation de propriété) est l’acte notarié qui constate le transfert du bien du défunt aux héritiers et le publie au service de la publicité foncière. Sans elle, les héritiers ne sont pas juridiquement en mesure de vendre : aucun notaire ne fera signer de compromis. Son délai dépend de la réactivité de l’office et de la complexité du dossier (testament, donations antérieures, héritiers à l’étranger).
Pendant ce temps, rien n’empêche de faire estimer le bien, de réaliser les diagnostics et de préparer la commercialisation. Les acquéreurs sérieux patientent quelques semaines si le calendrier est annoncé clairement. Informations officielles sur notaires.fr.
Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.
Deux fiscalités distinctes s’appliquent et il faut les distinguer.
Ils sont calculés sur la valeur déclarée du bien au jour du décès et dépendent du lien de parenté. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés ; chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €, puis d’un barème progressif. La déclaration doit être déposée dans les six mois du décès, sous peine d’intérêts de retard. Une valeur sous-déclarée expose à un redressement ; une valeur surévaluée fait payer des droits inutiles. D’où l’intérêt d’un avis de valeur écrit, cohérent avec les prix du secteur. Les règles sont détaillées sur service-public.fr.
Pour un bien reçu par succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, et non le prix payé par le défunt des décennies plus tôt. Si vous vendez à un prix proche de cette valeur, la plus-value imposable est faible ou nulle. Si le bien a été sous-évalué dans la déclaration, l’écart devient une plus-value taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans abattement significatif pour une détention courte. Déclarer une valeur juste protège donc deux fois.
Situation hypothétique : quatre cousins héritent d’un T4 de 95 m² avec terrasse dans la résidence du Roy d’Espagne, non rénové depuis les années 1980. Plutôt que d’engager des travaux, ils peuvent vendre en l’état, avec un devis de rénovation chiffré remis aux visiteurs. Si la valeur retenue dans la déclaration de succession est proche du prix de vente, la plus-value imposable est faible ou nulle.
La stratégie découle de l’objectif partagé par les héritiers.
Le piège classique : un héritier pressé qui accepte une offre très basse pour en finir, et que les autres lui reprochent ensuite. Mieux vaut une décision commune fondée sur des chiffres.
Parce qu’une succession ne se gère pas comme une vente ordinaire. Nous remettons un avis de valeur écrit et neutre à tous les héritiers et au notaire, coordonnons le calendrier avec l’office notarial, rédigeons des mandats à plusieurs signataires, organisons les visites d’un bien encore meublé et rendons compte à chacun au même moment. Nous ne rachetons jamais le bien, ce qui garantit la neutralité de la valeur proposée. Pour les autres étapes de la vente, notre guide complet de la vente d’un appartement à Marseille vous accompagne.
Pour passer des repères de ce guide sur « vendre un bien en succession à Marseille » à un chiffre, demandez une estimation appartement Marseille : nous comparons votre bien aux ventes signées voisines, puis nous le visitons.
Vous pouvez faire estimer le bien, réaliser les diagnostics, préparer le dossier et même commencer à présenter le logement à des acquéreurs informés du calendrier. En revanche, le compromis ne peut être signé qu’après la publication de l’attestation immobilière par le notaire, qui établit que les héritiers sont bien propriétaires. Annoncer clairement ce délai évite les malentendus.
Les héritiers, en proportion de leurs parts, règlent les émoluments du notaire pour l’attestation immobilière et la déclaration de succession, ainsi que les droits de succession éventuels. Les frais de notaire liés à la vente elle-même, dont les droits de mutation à 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône, sont payés par l’acquéreur. Demandez un devis détaillé à votre notaire.
Commencez par une estimation neutre remise à tous : la plupart des blocages portent sur la valeur, pas sur le principe. À défaut d’accord, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre (article 815-5-1 du Code civil), ou tout indivisaire peut provoquer le partage. Ces procédures sont longues ; faites-vous conseiller par votre notaire.
Elle est calculée entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la déclaration de succession. Si les deux sont proches, la plus-value est faible ou nulle. Si le bien était la résidence principale d’un héritier au moment de la vente, elle est exonérée. Dans les autres cas, l’imposition est de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve des abattements pour durée de détention.
Vider et nettoyer, oui : un logement encombré de souvenirs se visite mal. Rénover, rarement : le coût, la coordination entre héritiers et le délai sont difficilement récupérés dans le prix. Une vente en l’état accompagnée d’un devis de travaux chiffré convient à la majorité des acquéreurs du sud de Marseille, qui souhaitent personnaliser leur logement.
Le notaire reçoit le prix le jour de l’acte authentique, rembourse les éventuels créanciers, puis répartit le solde entre les héritiers selon leurs parts, après vérification des comptes de la succession. Ce versement intervient en général dans les semaines qui suivent la signature ; votre notaire vous indiquera le délai précis selon la complexité du dossier.
Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.
Mis à jour le 05/09/2026.
Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.
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