Acheter un appartement avec terrasse à Marseille en 2026 : guide complet

Combien vaut une terrasse à Marseille ?

Une terrasse augmente la valeur d’un appartement à Marseille de 10 à 25 % par rapport au même bien sans extérieur. Plus précisément :

Petite terrasse (3 à 10 m²) : +5 à +10 %
Terrasse moyenne (10 à 25 m²) : +10 à +18 %
Grande terrasse (25 à 50 m²) : +18 à +25 %
Toit-terrasse exceptionnel : +25 à +50 %

Comment compter la surface d’une terrasse ?

Pas dans la surface Carrez (loi du 18 décembre 1996 : terrasses exclues).

Mais valorisée commercialement : 1/3 à 1/2 du prix au m² intérieur.

Exemple : T3 environ 60 m² Carrez à 280 000 € (4 666 €/m²). Avec terrasse d’environ 15 m² :

Prix de la terrasse : environ 15 m² × (4 666 € × 1/3) = ~23 000 €
Total : ~303 000 €

À Marseille en zone tendue (13007, 13008), on peut monter à 1/2 voire 2/3.

Les quartiers où trouver des terrasses

13007 (Roucas, Endoume, Bompard)

Terrasses vue mer fréquentes. Prix : 6 500 à 11 000 € / m² selon vue.

13008 (Périer, Prado, Bonneveine)

Beaucoup de petites terrasses sur immeubles années 60-80. Prix : 5 200 à 7 500 € / m².

13006 (Castellane, NDDM, Vauban)

Terrasses sur les beaux immeubles haussmanniens (rare) ou sur immeubles récents. Prix : 4 500 à 6 200 € / m². Notre page appartement avec terrasse à Marseille complète ce guide.

13002 (Joliette, Euromed)

Terrasses très répandues dans les programmes neufs. Prix : 5 200 à 6 800 € / m².

13012 (Saint-Barnabé, Fourragère)

Terrasses sur immeubles récents (années 90-2000). Prix : 4 200 à 5 200 € / m².

Types de terrasses à Marseille

Terrasse au sol (RDC ou jardin)

Souvent avec accès direct
Cible familles
Prix au plus haut

Balcon-terrasse (logia)

5 à 15 m² typiquement
Très commun à Marseille
Bon compromis

Terrasse sur toit (toit-terrasse)

Souvent en attique
Vue panoramique
Valeur très élevée
Plus rare

Terrasse partagée (copropriété)

Sur certains immeubles, terrasse commune
Moins valorisée mais agréable

Les points à vérifier avant d’acheter

1. L’état du sol et de l’étanchéité

Les infiltrations en terrasse sont la cause n°1 de litiges. Vérifier les joints, les drainages, l’étanchéité de la dalle.

2. La copropriété autorise-t-elle des aménagements ?

Cuisine d’été ? Auvent ? Pergola ? Mur séparateur ?
Lire le règlement de copropriété et les AG.

3. L’orientation

Sud / sud-ouest : idéal pour le soleil tout l’après-midi
Est : agréable le matin, moins l’été
Nord : peu d’intérêt (peu de soleil)
Ouest : forte chaleur fin de journée l’été

4. La vue

Mer, monument, ville : valorise massivement
Cour intérieure, mur du voisin : valorisation faible

5. La vis-à-vis

Si la terrasse donne sur les fenêtres du voisin à 3 m, la valorisation chute.

6. Les contraintes liées au mistral

À Marseille, le mistral peut rendre une terrasse exposée inutilisable plusieurs jours par mois. Vérifier l’exposition.

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Le piège des “fausses terrasses”

Méfiance des annonces qui valorisent :

“Loggia environ 2 m²” comme une terrasse
“Toit-terrasse partagé non accessible”
“Terrasse” qui est en réalité un balcon de 1,2 m

Toujours visiter, mesurer, vérifier.

Acheter une terrasse en neuf vs ancien

Neuf (Euroméditerranée, ZAC Capelette)

Terrasses bien conçues
Étanchéité récente
DPE A/B
Prix au m² élevé

Ancien (Périer, Castellane, Bompard)

Plus de cachet
Terrasses parfois petites (5-12 m²)
Vérifier l’étanchéité (souvent à refaire)
Prix au m² parfois moins élevé sur le bâti

Investir dans un appartement avec terrasse

Rendement brut : 4 à 5,5 %
Plus-value : forte (rareté + demande continue)
Cible locataire : très large (couples, familles, étudiants en haut de gamme)
Vacance : très faible

Excellent investissement long terme.

Vendre un appartement avec terrasse

Délai moyen : 30 à 60 jours pour un bien correctement prixé. Forte demande continue.

Conseils :

Photographier la terrasse au bon moment (matin pour Est, fin d’après-midi pour Ouest)
Aménager pour les visites (table, chaises, plantes)
Mentionner la terrasse dans le titre d’annonce

Passez à l’action

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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