La plus-value immobilière se calcule en retirant du prix de vente le prix d’achat corrigé des frais et des travaux, puis en appliquant des abattements qui dépendent de la durée de détention. Le résultat est taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. En 2026, ces règles n’ont pas changé : la réforme de l’abattement discutée au Parlement fin 2025 n’a pas été retenue dans la loi de finances promulguée le 19 février 2026. Et si vous vendez votre résidence principale, vous n’êtes pas imposé du tout.
En bref
- Exonération totale de la résidence principale, quelle que soit la plus-value.
- Forfaits possibles : 7,5 % du prix d’achat pour les frais, 15 % pour les travaux après cinq ans de détention.
- Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Quand êtes-vous imposé sur la plus-value ?
L’imposition concerne les résidences secondaires, les logements locatifs, les terrains et les biens détenus en SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Plusieurs exonérations existent, prévues à l’article 150 U du Code général des impôts :
- la cession de la résidence principale au jour de la vente, y compris si vous l’avez quittée récemment et la vendez dans un délai normal ;
- la première cession d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale sous 24 mois ;
- les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
- certaines ventes par des retraités ou des personnes invalides aux revenus modestes.
Comment calculer la plus-value brute ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé.
Le prix de cession
C’est le prix inscrit dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, honoraires d’agence s’ils sont à votre charge, frais de mainlevée d’hypothèque.
Le prix d’acquisition corrigé
On part du prix payé, auquel on ajoute :
- les frais d’acquisition réels (droits, émoluments du notaire) ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- les travaux de construction, agrandissement ou amélioration non déduits des revenus fonciers, sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.
Exemple complet sur un appartement marseillais
Vous avez acheté un appartement locatif en mars 2012 pour 200 000 €. Vous le revendez en mars 2026 pour 330 000 €. Vous détenez le bien depuis 14 années pleines.
- Forfait frais d’acquisition : 200 000 × 7,5 % = 15 000 €.
- Forfait travaux : 200 000 × 15 % = 30 000 €.
- Prix d’acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
- Plus-value brute : 330 000 − 245 000 = 85 000 €.
On applique ensuite les abattements. La détention compte 9 années au-delà de la cinquième (de la 6e à la 14e).
- Abattement pour l’impôt sur le revenu : 9 × 6 % = 54 %. Base imposable : 85 000 × 46 % = 39 100 €.
- Impôt sur le revenu à 19 % : 39 100 × 0,19 = 7 429 €.
- Abattement pour les prélèvements sociaux : 9 × 1,65 % = 14,85 %. Base : 85 000 × 85,15 % = 72 378 €.
- Prélèvements sociaux à 17,2 % : 72 378 × 0,172 = 12 449 €.
- Surtaxe : la base imposable à l’impôt sur le revenu (39 100 €) reste sous 50 000 €, elle ne s’applique pas.
Total à payer : 7 429 + 12 449 = 19 878 €, prélevé par le notaire sur le prix de vente le jour de l’acte.
Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
La durée se calcule de date à date, entre l’acte d’achat et l’acte de vente. Pour un bien reçu par donation ou succession, on part de la date de l’acte de donation ou du décès, et la valeur retenue est celle déclarée à cette occasion.
Le cas des loueurs en meublé non professionnels
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Concrètement, ils diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value taxable. Des exceptions existent pour certaines résidences services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées).
Comment réduire légalement la note ?
- Conserver toutes les factures de travaux : si elles dépassent 15 % du prix d’achat, le montant réel est plus avantageux que le forfait.
- Vérifier la date anniversaire de l’achat : quelques semaines de détention supplémentaires peuvent faire franchir une année d’abattement.
- Étudier l’exonération de première cession si vous êtes locataire de votre résidence principale.
- Déduire du prix de vente les frais réellement supportés.
Pour estimer votre prix de vente avant de faire ce calcul, appuyez-vous sur les ventes réelles. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 7e est passé de 4 652 €/m² en 2022 à 5 021 €/m² en 2025. Notre observatoire des prix détaille chaque arrondissement, et notre calculateur de prix net vendeur complète l’estimation.
Questions fréquentes
La plus-value d’une résidence principale est-elle vraiment exonérée ?
Oui, totalement, à condition que le logement soit votre résidence principale au jour de la cession. Si vous avez déménagé avant la vente, l’exonération reste admise lorsque le bien est mis en vente rapidement et n’est pas loué entre-temps.
Qui calcule et paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire établit la déclaration et prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Vous n’avez rien à verser séparément, mais vous devez lui fournir les justificatifs de frais et de travaux.
Peut-on cumuler forfait de 7,5 % et factures de travaux ?
Oui. Le forfait de 7,5 % porte sur les frais d’acquisition, et vous pouvez retenir les travaux sur factures. En revanche, pour les travaux, il faut choisir entre les factures réelles et le forfait de 15 %.
Vous voulez connaître votre plus-value avant de mettre en vente ? L’équipe GNE Transactions commence par une estimation précise de votre bien, la base de tout calcul fiscal fiable. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.