Démembrement temporaire à Marseille en 2026 : stratégie d'investisseur

Le principe

Décomposition

La pleine propriété d’un bien se décompose en :

Usufruit : droit d’utiliser le bien et de percevoir les loyers
Nue-propriété : droit de disposer du bien

Démembrement temporaire

Pour une durée fixée (10-20 ans typique) :

Vous achetez la nue-propriété (avec décote)
Un bailleur social ou institutionnel achète l’usufruit
À l’échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité

Avantages massifs

1. Décote à l’achat

30-45 % de réduction sur le prix du bien (selon durée du démembrement).

Pour un bien à 300 000 € :

Vous achetez la nue-propriété à 180 000 €
L’usufruitier achète l’usufruit à 120 000 €

2. Aucune fiscalité pendant la durée

Pas de revenus (donc pas d’impôt sur les loyers)
Pas de taxe foncière (à charge de l’usufruitier)
Pas de charges copropriété (à charge de l’usufruitier)
Pas d’IFI sur la nue-propriété (exonérée)

3. Récupération de la pleine propriété

Au terme : pleine propriété automatiquement reconstituée, sans imposition.

4. Plus-value immédiate

Pleine propriété = +35 à +50 % de valeur vs nue-propriété acquise.

5. Pas de gestion

L’usufruitier (souvent bailleur social) gère tout.

Inconvénients

1. Pas de revenus pendant le démembrement

Cash flow = 0 € pendant 10-20 ans.

2. Engagement long

On ne peut pas revendre facilement avant l’échéance.

3. Bien non utilisable

Vous ne pouvez pas l’habiter pendant la durée.

4. Liquidité faible

Marché secondaire de la nue-propriété est limité.

L’usufruitier typique

Souvent :

Bailleur social (logements à loyers modérés)
Caisses de retraite
Compagnies d’assurance
Sociétés d’investissement

Ils gèrent le bien pendant 10-20 ans, perçoivent les loyers, supportent les charges.

Pour qui le démembrement temporaire à Marseille

✓ Forts contribuables voulant échapper à l’IFI ✓ Préparation de retraite (bien disponible plus tard) ✓ Profil long terme sans besoin de cash flow immédiat ✓ Transmission patrimoniale (donation de nue-propriété) ✓ Diversification de patrimoine

✗ Besoin de revenus immédiats ✗ Investisseur cherchant cash flow ✗ Horizon court (<10 ans)

Programmes à Marseille

Plusieurs promoteurs et bailleurs sociaux proposent des programmes en démembrement temporaire à Marseille :

Programmes neufs en partenariat avec bailleurs sociaux
Programmes Euromed, Capelette
Quelques opérations en quartiers ciblés

Tickets typiques : 120 000 à 400 000 € pour la nue-propriété.

Calcul concret

Exemple T3 neuf environ 70 m² à Bonneveine (13008)

Valeur pleine propriété : 380 000 €
Démembrement sur 17 ans
Décote : 40 %
Vous achetez la nue-propriété : 228 000 €
L’usufruitier achète l’usufruit : 152 000 €

Pendant 17 ans

Vous ne percevez rien
Vous ne payez rien (taxe foncière, charges, IFI)
Bien occupé par l’usufruitier

Au terme (année 17)

Vous récupérez la pleine propriété automatiquement
Valeur du bien estimée : 480 000 € (+25 % sur 17 ans réaliste)
Plus-value latente : 480 000 à 228 000 = 252 000 €
Soit un TRI annuel d’environ 5,5-6,5 % capitalisés sans imposition

À la sortie :

Vous pouvez occuper, louer, vendre comme bon vous semble.

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Fiscalité

Pendant le démembrement

Pas d’imposition sur revenus (vous n’en percevez pas)
Pas d’IFI sur la nue-propriété
Pas de taxe foncière

À la sortie

Aucune imposition sur la reconstitution de la pleine propriété
Si vous vendez ensuite : plus-value calculée sur le prix d’acquisition de la nue-propriété vs prix de vente
Si vous louez ensuite : revenus locatifs imposables

Démembrement et succession

Donation de nue-propriété possible (transmission optimisée)
Au décès : reconstitution de la pleine propriété au profit des héritiers sans droits

Financement

Apport recommandé

30-50 % du prix de la nue-propriété.

Crédit

Possible mais moins courant. Banques moins habituées au démembrement.

Trésorerie nécessaire

Frais notaire, garantie. Peu de cash flow pendant la durée = ne pas s’endetter à mensualités trop élevées.

Les pièges à éviter

Choisir un usufruitier fragile (risque non-renouvellement)
Engagement trop long (>20 ans = trop figé)
Bien mal situé (valeur ne progressera pas)
Sous-estimer le coût opportunité (capital bloqué 17 ans)
Pas de notaire spécialisé démembrement

Démembrement vs Pinel

Démembrement

Décote immédiate 30-45 %
Pas de revenus pendant
Sortie sans imposition
Très peu de gestion

Pinel (dispositif fermé depuis le 1er janvier 2025)

Réduction d’impôt de 9 à 14 % pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024
Revenus locatifs
Plafonnement loyer/revenus
Plus aucun nouvel investissement possible depuis 2025

Le démembrement temporaire est devenu une alternative très attractive post-Pinel.

Passez à l’action

Investissement démembrement : prenez rendez-vous depuis la page de l’agence ou appelez le 06 69 13 19 04.

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Étape suivante :

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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