Mis à jour le 3 novembre 2026
Pour estimer un appartement à Marseille, on part des ventes réellement signées chez le notaire autour du bien (base DVF), puis on corrige ce prix de référence selon la rue, l’étage, la vue, l’extérieur, le DPE et l’état. En 2025, le prix médian des appartements vendus était de 5 021 €/m² dans le 7e, 4 274 €/m² dans le 8e et 3 111 €/m² dans le 9e. GNE Transactions, agence immobilière du 129 rue Paradis, réalise cette estimation gratuitement, après une visite du bien.
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Indiquez l’adresse du bien, sa surface et le meilleur moment pour vous rappeler. L’avis de valeur est gratuit et ne vous engage à signer aucun mandat.
Combien vaut un appartement à Marseille 7e, 8e et 9e en 2026 ?
Les chiffres ci-dessous sont des médianes calculées sur les ventes d’un seul logement enregistrées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières, publiée par l’État sur data.gouv.fr). La moitié des ventes s’est faite au-dessus, l’autre moitié en dessous. C’est un point de départ, pas le prix de votre bien.
| Arrondissement | 2022 | 2024 | 2025 | Ventes en 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Marseille 7e | 4 652 €/m² | 4 721 €/m² | 5 021 €/m² | 638 |
| Marseille 8e | 4 191 €/m² | 4 310 €/m² | 4 274 €/m² | 1 246 |
| Marseille 9e | 2 966 €/m² | 2 972 €/m² | 3 111 €/m² | 801 |
La taille du logement change aussi le prix au mètre carré. Sur 2024 et 2025, un T2 s’est vendu en médiane 4 668 €/m² dans le 7e, 4 534 €/m² dans le 8e et 3 629 €/m² dans le 9e. Pour un T3, les médianes sont de 4 817 €/m², 4 246 €/m² et 3 041 €/m². Dans le 9e, l’écart entre petites et grandes surfaces est le plus marqué : un T4 y ressort à 2 721 €/m², car une grande partie des ventes se fait dans les grandes résidences du Redon et de Sainte-Marguerite.
Les maisons suivent une autre échelle : 8 161 €/m² en médiane dans le 7e en 2025, 7 301 €/m² dans le 8e et 5 372 €/m² dans le 9e. Pour une maison, le terrain, la vue et la possibilité de stationner pèsent souvent plus que la surface habitable.
Pour descendre au niveau de votre rue, consultez notre carte des prix immobiliers rue par rue (339 rues des 7e, 8e et 9e, ventes 2023 à 2025) et l’observatoire des prix immobiliers à Marseille, qui compare les 16 arrondissements.
Pourquoi la rue compte autant que l’arrondissement
À l’intérieur d’un même arrondissement, les médianes par rue s’écartent fortement. Sur les ventes 2023 à 2025 de la base DVF :
- 8e : avenue du Prado 4 657 €/m² (252 ventes), rue du Commandant Rolland 6 124 €/m², rue du Rouet 4 007 €/m², avenue de Mazargues 3 649 €/m² ;
- 7e : rue d’Endoume 4 860 €/m² (145 ventes), chemin du Roucas Blanc 5 825 €/m², corniche Kennedy (chemin du Président John F. Kennedy) 8 252 €/m² ;
- 9e : boulevard du Redon 2 623 €/m² (460 ventes), chemin de Morgiou 4 176 €/m², avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny 4 087 €/m².
Même à l’échelle d’un quartier, l’écart reste large. Dans un rayon de 650 mètres autour du Roucas-Blanc, le quart des appartements les moins chers s’est vendu sous 5 221 €/m² et le quart le plus cher au-dessus de 9 453 €/m² (2024 et 2025). C’est la vue, l’extérieur et l’état qui font la différence entre les deux, et seule une visite permet de les mesurer.
Notre méthode d’estimation, critère par critère
- Les ventes comparables. Nous sélectionnons dans la base DVF les ventes de même type (appartement ou maison), de surface proche, dans la même rue ou à quelques centaines de mètres, sur les deux à trois dernières années. Nous écartons les ventes atypiques (lots multiples, prix anormaux).
- La rue et la micro-localisation. Côté mer ou côté boulevard, rue calme ou axe passant, proximité du métro, du tramway, des écoles et des commerces : deux immeubles voisins peuvent ne pas avoir la même valeur.
- L’étage et l’ascenseur. Un dernier étage lumineux avec ascenseur se vend mieux qu’un rez-de-chaussée sur rue. Sans ascenseur, l’étage élevé devient un frein pour une partie des acheteurs.
- La vue. Vue mer dégagée, vue partielle, vue sur Notre-Dame-de-la-Garde ou vis-à-vis : nous la vérifions sur place, pièce par pièce, et regardons si elle peut être masquée par une construction future.
- L’extérieur. Terrasse, balcon, jardin, ainsi que le parking ou le garage, rares dans le 7e et une partie du 8e. Leur valeur s’apprécie au cas par cas, selon la surface, l’exposition et l’usage réel.
- Le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location ; les logements classés F suivront en 2028. Une mauvaise étiquette réduit le nombre d’acheteurs investisseurs et appelle un budget de travaux que l’acheteur déduit de son offre.
- L’état et la copropriété. Rénovation récente ou travaux à prévoir, qualité des parties communes, charges, travaux votés : nous lisons les procès-verbaux d’assemblée générale avant de donner un prix.
Exemple type : du prix médian au prix de votre bien
Exemple type, à titre d’illustration : un T3 de 66 m² dans le 8e arrondissement. La médiane des T3 vendus dans le 8e sur 2024 et 2025 est de 4 246 €/m², soit environ 280 000 € pour cette surface. Ce chiffre n’est qu’un repère. Si l’appartement est au dernier étage avec ascenseur, balcon et vue dégagée, rue calme proche du Prado, l’estimation se situera au-dessus. S’il est en rez-de-chaussée sur une avenue passante, classé F au DPE et à rénover, elle se situera en dessous. L’avis de valeur final s’appuie sur les ventes comparables de la rue, pas sur la moyenne de l’arrondissement.
Ce qu’apporte une visite par rapport à une estimation en ligne
Un estimateur en ligne applique une moyenne à une adresse et à une surface. Il ne voit ni la vue, ni la lumière, ni l’état de la cuisine, ni les fissures de la façade. Pendant la visite, nous vérifions :
- la surface réelle (loi Carrez en copropriété) et la distribution des pièces ;
- l’exposition, la luminosité et le bruit selon les heures ;
- la vue réelle depuis chaque pièce et le vis-à-vis ;
- l’état des équipements, des menuiseries et du chauffage, et le budget de travaux qu’un acheteur estimera ;
- les documents de copropriété : charges, travaux votés, état de l’immeuble ;
- les diagnostics, dont le DPE, qui doit figurer dans l’annonce.
Vous recevez ensuite un avis de valeur écrit, avec une fourchette de prix, les ventes comparables retenues et un prix de mise en vente conseillé. Pour la suite de la vente, consultez notre page vendre un bien à Marseille.
Avis de valeur gratuit ou expertise payante ?
L’avis de valeur d’une agence est gratuit et sert à fixer un prix de vente réaliste. Il suffit dans la grande majorité des projets de vente. Une expertise réalisée par un expert immobilier est payante et produit un rapport détaillé ; elle est utile lorsque la valeur doit être justifiée auprès d’un tiers, par exemple entre héritiers, entre ex-conjoints ou devant l’administration fiscale. Si votre projet entre dans ce cadre, dites-le dès la prise de rendez-vous : nous vous indiquerons si un avis de valeur suffit.
Comment juger une estimation en cinq minutes
- Elle cite des ventes réelles et récentes, avec leur adresse ou leur rue, et non une simple moyenne de quartier.
- Elle explique les écarts avec ces ventes : étage, vue, extérieur, état, DPE.
- Elle donne une fourchette et un prix de mise en vente, pas un chiffre flatteur sans justification.
- Elle tient compte des biens concurrents actuellement en vente dans le secteur.
- Elle n’est pas conditionnée à la signature immédiate d’un mandat.
Une estimation trop haute fait perdre du temps : le bien reste en ligne, les acheteurs le repèrent et finissent par négocier plus fort. Une estimation trop basse fait perdre de l’argent. Notre rôle est de trouver le prix auquel votre bien se vendra réellement.
Les secteurs que nous estimons
Nous intervenons dans le sud de Marseille. Pour chaque arrondissement, une page présente les prix et les quartiers : agence immobilière Marseille 7e (Endoume, Roucas-Blanc, Bompard, Saint-Victor), agence immobilière Marseille 8e (Prado, Périer, Saint-Giniez, Bonneveine, Pointe Rouge, Montredon) et agence immobilière Marseille 9e (Mazargues, Sainte-Marguerite, le Redon, Vaufrèges). Les pages quartiers détaillent le Prado, la Pointe Rouge, le Roucas-Blanc, Périer, Endoume et Mazargues.
Questions fréquentes sur l’estimation d’un appartement à Marseille
Combien vaut mon appartement à Marseille ?
Le prix dépend d’abord de l’arrondissement et de la rue : en 2025, la médiane des appartements vendus était de 5 021 €/m² dans le 7e, 4 274 €/m² dans le 8e et 3 111 €/m² dans le 9e, selon la base DVF. Ce prix de référence est ensuite corrigé selon l’étage, la vue, l’extérieur, le DPE et l’état. Une visite permet de donner une fourchette fiable.
L’estimation de GNE Transactions est-elle gratuite ?
Oui. L’avis de valeur est gratuit et ne vous engage pas à signer un mandat. Nous visitons le bien, analysons les ventes comparables de la base DVF dans votre rue et votre quartier, puis vous remettons une fourchette de prix et un prix de mise en vente conseillé, avec les ventes retenues pour le justifier.
Une estimation en ligne suffit-elle pour fixer mon prix ?
Non. Un estimateur en ligne applique une moyenne à une adresse et à une surface. Il ignore la vue, l’étage, l’état, l’extérieur et les charges de copropriété. À Marseille, deux appartements de la même rue peuvent avoir des valeurs très différentes. L’estimation en ligne donne un ordre de grandeur, la visite donne un prix.
Quels documents préparer pour l’estimation ?
Si vous les avez : le titre de propriété, la surface loi Carrez, les diagnostics (dont le DPE), les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges et de la taxe foncière, et la liste des travaux réalisés. Rien n’est obligatoire pour le premier rendez-vous, mais ces pièces rendent l’avis de valeur plus précis.
Le DPE change-t-il la valeur de mon appartement ?
Oui, surtout pour les logements classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location pour un nouveau bail, et les logements classés F suivront en 2028. Les acheteurs investisseurs s’en écartent et tous les acheteurs déduisent le coût des travaux de leur offre.