Vendre à Les Caillols, Saint-Julien, Saint-Jean-du-Désert à Marseille en 2026

Le marché en 2026

D’après la base DVF, 684 appartements et 196 maisons se sont vendus dans le 12e en 2025. La médiane des appartements y est passée de 3 304 €/m² en 2022 à 3 356 €/m² en 2025, et celle des maisons atteint 5 550 €/m² en 2025. Autour de ces médianes, l’étage, la vue, le DPE, l’état général et la présence d’un extérieur (balcon, terrasse, jardin) font les écarts.

À Marseille, le délai moyen de vente est de 60 à 90 jours selon Optimhome citant les Notaires de France (2026). Une maison avec jardin bien entretenue et affichée au prix du marché fait en général mieux ; un bien surévalué ou qui présente des contraintes (accès, DPE, mitoyenneté) peut rester plusieurs mois en ligne et subir des baisses successives.

Qui sont les acheteurs

Le profil acheteur dépend de la typologie. Les maisons avec jardin attirent surtout des familles venues de quartiers plus denses de Marseille, qui cherchent un extérieur, des écoles proches et un accès rapide aux grands axes. Les T2 et T3 en résidence intéressent aussi des primo-accédants et des investisseurs. Selon que vous vendez un T2, un T4 familial ou une villa, le profil cible et la stratégie de mise en marché diffèrent.

Quels atouts mettre en avant aux Caillols et à Saint-Julien

Dans ces quartiers, les acheteurs comparent d’abord l’extérieur et le calme : surface et exposition du jardin, piscine si elle existe, garage ou places de stationnement, absence de vis-à-vis. Viennent ensuite l’ambiance de village de Saint-Julien et des Caillols, avec leurs commerces et leurs écoles, et l’accès aux axes. Pour une maison en lotissement, précisez dans l’annonce ce que permet le cahier des charges (extension, piscine, clôture) : la question revient à chaque visite.

Vendre une maison reçue en succession dans l’est marseillais

Beaucoup de maisons de ces quartiers sont transmises par succession, souvent après des décennies d’occupation. Un avis de valeur écrit et neutre sert de base commune aux cohéritiers et au notaire. Avant la mise en vente, vérifiez les autorisations d’urbanisme des agrandissements réalisés au fil des années (véranda, garage fermé, étage ajouté) et faites réaliser les diagnostics : pour une maison classée E, F ou G au DPE, l’audit énergétique est obligatoire à la vente.

Ce qu’il faut vérifier avant de vendre

Avant de fixer un prix, trois vérifications évitent les mauvaises surprises : l’état des risques, qui indique notamment l’exposition au retrait-gonflement des argiles ; la conformité des travaux réalisés au fil des années ; et, dans les résidences, les procès-verbaux d’assemblée et les travaux votés.

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Sources et références

• FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
• Notaires de France : observatoires immobiliers
• INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
• Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

Questions fréquentes