Vendre à Cabot, au Redon, à Sormiou ou à Vaufrèges, c’est vendre aux portes des Calanques : un argument fort, mais aussi des règles particulières (parc national, débroussaillement, accès routier saisonnier) que l’acheteur découvrira de toute façon. Le bon réflexe consiste à les présenter dès l’annonce, chiffres à l’appui. Pour les maisons du 9e arrondissement, la médiane DVF sur 2024 et 2025 est de 5 409 €/m², pour un prix médian de 534 000 €.
En bref
- Ces quatre quartiers du sud du 9e sont dominés par la maison individuelle avec terrain.
- Maisons du 9e (2024-2025) : 227 ventes, 5 409 €/m² en médiane, surface médiane de 96 m² et terrain médian de 361 m², d’après la base DVF des ventes notariées.
- Depuis le 1er janvier 2025, l’acheteur doit être informé si le bien est soumis aux obligations légales de débroussaillement.
- La proximité du campus de Luminy et du parc national des Calanques élargit le public d’acheteurs.
Quelles sont les particularités de ces quatre quartiers ?
Cabot, Le Redon, Sormiou et Vaufrèges font partie des quartiers administratifs du 9e arrondissement, au sud-est de Marseille. Ils partagent une même géographie : des secteurs résidentiels adossés aux massifs calcaires, avec le parc national des Calanques, créé en 2012, en toile de fond.
Chacun a cependant son caractère :
- Cabot est le plus urbain des quatre, avec des lotissements, des petites résidences et des maisons sur des parcelles de taille moyenne ;
- Le Redon et Vaufrèges se situent sur la route de Luminy, où se trouve le campus scientifique d’Aix-Marseille Université ; on y trouve des maisons avec jardin et quelques résidences récentes ;
- Sormiou désigne à la fois le quartier et la calanque. Les cabanons de la calanque, en cœur de parc national, relèvent d’un marché très particulier, distinct des maisons situées plus haut.
Combien vaut une maison dans ce secteur du 9e ?
La base DVF ne publie pas de données par quartier pour ces secteurs. On peut néanmoins s’appuyer sur les ventes de maisons du 9e arrondissement sur 2024 et 2025, d’après la base DVF des ventes notariées :
| Indicateur | Maisons du 9e |
|---|---|
| Nombre de ventes | 227 |
| Prix médian au m² | 5 409 € |
| Quart inférieur | 4 537 €/m² |
| Quart supérieur | 6 737 €/m² |
| Surface médiane | 96 m² |
| Terrain médian | 361 m² |
| Prix médian | 534 000 € |
Une maison de 110 m² sur un terrain plat avec vue dégagée sur les massifs se placera plutôt dans le quart supérieur, voire au-delà. Une maison des années 1970 à rénover, sans garage et sur un terrain en pente, se rapprochera du quart inférieur. Pour les appartements, la médiane du 9e s’établit à 3 111 €/m² en 2025.
Exemple de calcul étape par étape
Prenons une maison de 100 m² habitables, en bon état, avec jardin :
- base médiane : 100 x 5 409 € = 540 900 € ;
- si vous estimez qu’elle se situe entre la médiane et le quart supérieur, la fourchette va de 540 900 € à 673 700 € (100 x 6 737 €) ;
- vous affinez ensuite avec les ventes réellement signées dans votre rue ou votre lotissement, consultables sur l’application publique de la DGFiP.
Quelles règles liées aux Calanques l’acheteur va-t-il vérifier ?
Les obligations légales de débroussaillement
Une grande partie du secteur se trouve à moins de 200 mètres d’espaces boisés classés à risque d’incendie. Les propriétaires concernés doivent débroussailler dans un rayon de 50 mètres autour des constructions, profondeur que le maire ou le préfet peut porter à 100 mètres. Depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023, cette information figure dans l’état des risques remis à l’acheteur dès la première visite. Un terrain entretenu et des factures de débroussaillement récentes sont un vrai plus dans le dossier.
Le parc national
Les travaux en cœur de parc sont soumis à une autorisation spécifique (article L331-4 du code de l’environnement). Les secteurs urbanisés comme Cabot ou Le Redon relèvent surtout du plan local d’urbanisme intercommunal, mais certaines parcelles en lisière sont concernées par des zonages naturels qui limitent les extensions et les piscines. Faites vérifier le zonage avant d’annoncer un « potentiel d’agrandissement ».
L’accès en été
Les routes d’accès aux calanques de Sormiou et de Morgiou sont fermées à la circulation automobile en haute saison, de juin à septembre, et déjà certains week-ends dès les vacances de Pâques. Les riverains bénéficient en général de modalités d’accès particulières : renseignez-vous auprès de la mairie de secteur et précisez-les à l’acheteur.
Qui achète dans ces quartiers ?
- les familles qui veulent une maison avec jardin à moins de 30 minutes du centre, avec les écoles et commerces de Mazargues ou de Sainte-Marguerite à proximité ;
- les enseignants, chercheurs et personnels liés au campus de Luminy ;
- les amateurs de randonnée, d’escalade et de mer qui veulent vivre au pied des Calanques ;
- les investisseurs qui louent aux étudiants de Luminy, surtout pour les studios et T2 du Redon et de Vaufrèges.
Pour comparer avec le reste de l’arrondissement, consultez notre page agence immobilière dans le 9e et la fiche Mazargues.
Comment préparer la vente d’une maison au pied des Calanques ?
- Rassemblez les permis de construire ou déclarations préalables de toutes les extensions, vérandas et piscines. Une construction non autorisée en zone naturelle est un sujet que le notaire soulèvera.
- Faites réaliser les diagnostics tôt, en particulier le DPE : les maisons anciennes du secteur sont souvent mal isolées, et la classe énergie doit figurer dans l’annonce.
- Préparez un historique d’entretien : toiture, fosse septique ou raccordement au tout-à-l’égout, débroussaillement.
- Photographiez le jardin et la vue au printemps, quand les massifs sont verts.
Pour suivre l’évolution des prix dans le 9e, notre observatoire est mis à jour régulièrement.
Questions fréquentes
Peut-on construire une piscine dans ces quartiers ?
Cela dépend du zonage de la parcelle. En zone urbaine, une déclaration préalable suffit souvent pour un bassin de taille courante. En zone naturelle ou en cœur de parc, les possibilités sont très limitées.
Les cabanons de Sormiou se vendent-ils comme des maisons classiques ?
Non. Ils sont situés en cœur de parc national, avec des règles de travaux très strictes et souvent des situations foncières particulières. Chaque dossier doit être examiné avec le notaire.
Le débroussaillement est-il vraiment obligatoire ?
Oui, dans les zones fixées par arrêté préfectoral. Le propriétaire doit débroussailler autour de ses constructions, et l’acheteur en est informé par l’état des risques.
Quel est le prix d’une maison dans le sud du 9e ?
Sur l’ensemble du 9e, le prix médian des maisons vendues en 2024 et 2025 est de 534 000 € pour 96 m², d’après la base DVF des ventes notariées. Les biens avec vue et grand terrain se vendent au-dessus.
Quelle est la valeur de votre maison ?
L’équipe de GNE Transactions connaît les contraintes propres à Cabot, au Redon, à Sormiou et à Vaufrèges, et peut vous aider à présenter votre bien sans mauvaise surprise pour l’acheteur. Pour obtenir un chiffrage, demandez une estimation.