Vendre à Notre-Dame-du-Mont en 2026, c’est vendre dans un marché d’appartements anciens, souvent de petite ou moyenne taille, très demandés par les jeunes actifs et les investisseurs qui veulent rester à pied du centre. Le prix se joue moins sur l’adresse que sur trois détails : l’étage, la lumière et l’état de la copropriété. Un bien bien préparé et affiché au juste prix trouve preneur ; un bien surévalué reste en vitrine pendant que les acheteurs comparent avec les ventes voisines.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 6e arrondissement atteint 3 879 €/m² en 2025, contre 3 669 €/m² en 2024.
- 855 ventes d’appartements ont été signées dans le 6e en 2025 : les références de comparaison ne manquent pas, les acheteurs les consultent.
- Dans les immeubles anciens du quartier, l’état des parties communes et les travaux votés pèsent autant que la surface.
- Le bruit de la vie nocturne autour du cours Julien et de la place Notre-Dame-du-Mont doit être anticipé, pas caché.
Combien vaut un appartement à Notre-Dame-du-Mont aujourd’hui ?
Le quartier appartient au 6e arrondissement, et la statistique la plus fiable reste celle des ventes réellement signées. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian au mètre carré des appartements du 6e est passé de 3 750 € en 2022 à 3 669 € en 2024, puis à 3 879 € en 2025. Le marché a donc marqué une pause, puis est reparti à la hausse.
| Année | Prix médian appartements 6e (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 3 750 |
| 2024 | 3 669 |
| 2025 | 3 879 |
Une médiane ne fixe pas le prix de votre bien. Elle donne un point de départ, à corriger selon l’étage, l’exposition, l’ascenseur, l’extérieur éventuel et l’état. Pour situer votre secteur par rapport au reste de la ville, consultez notre observatoire des prix à Marseille.
Exemple chiffré : un T2 de 42 m²
Prenons un T2 de 42 m² au troisième étage sans ascenseur, rue de Lodi. Au prix médian 2025 du 6e, on obtient 42 × 3 879 = 162 918 €. Si l’appartement est traversant et refait, il peut se situer au-dessus de la médiane. S’il donne sur une courette sombre et que la copropriété a voté un ravalement, il se situera en dessous. L’écart entre ces deux versions du même T2 peut dépasser 15 %, et c’est cet écart que l’estimation doit justifier pièce par pièce.
Qui achète à Notre-Dame-du-Mont ?
Le quartier attire surtout trois profils. Les jeunes actifs, qui cherchent un premier achat à distance de marche de Castellane, de la Plaine et du métro (station Notre-Dame-du-Mont, ligne 1). Les investisseurs, qui visent les studios et les T2 pour la location à l’année. Et quelques couples qui veulent un grand appartement ancien avec hauteur sous plafond, plus rare, que l’on trouve dans certains immeubles bourgeois des rues proches.
Chaque profil regarde des choses différentes. L’investisseur demande le montant des charges, la taxe foncière et le loyer de marché. Le primo-accédant regarde le DPE, la cuisine et la salle d’eau. Le couple compare avec un appartement du 7e ou du 8e. Votre annonce doit répondre à la question de l’acheteur le plus probable pour votre surface.
Quels points font baisser le prix dans les immeubles du quartier ?
Une bonne partie du bâti de Notre-Dame-du-Mont est faite d’immeubles anciens marseillais, souvent sans ascenseur, avec des cages d’escalier étroites et des façades sur rue. Les acheteurs y repèrent vite les mêmes faiblesses.
- Le DPE : une étiquette F ou G inquiète les investisseurs, car un logement classé G ne peut plus être proposé à la location nouvelle depuis le 1er janvier 2025, et les logements F seront concernés en 2028.
- Les travaux votés ou à venir : toiture, réseaux d’évacuation, cage d’escalier. Ils figurent dans les procès-verbaux d’assemblée générale que l’acheteur lira.
- L’humidité dans les appartements en rez-de-chaussée ou sur cour.
- Le bruit : en soirée, les terrasses et les bars de la place et des rues voisines s’entendent dans les étages bas.
Aucun de ces points n’empêche une vente. Ils doivent simplement être intégrés au prix et expliqués dès la première visite, plutôt que découverts par l’acheteur au moment du compromis.
Comment préparer la vente pour éviter la renégociation ?
Dans ce quartier, la renégociation arrive souvent après la lecture des documents de copropriété. Préparez donc le dossier avant même de publier l’annonce.
La liste à réunir
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Le montant des charges courantes et le dernier appel de fonds.
- Le règlement de copropriété et ses modificatifs.
- Les diagnostics : DPE, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, plomb pour les immeubles construits avant 1949, amiante pour ceux dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, état des risques.
- La surface loi Carrez, mesurée par un professionnel.
- Les factures des travaux réalisés dans l’appartement.
Ce dossier complet permet de répondre aux questions de l’acheteur dès la deuxième visite. Il évite aussi de découvrir trop tard un point bloquant, comme une véranda ou une mezzanine non déclarée.
Faut-il viser un investisseur ou un occupant ?
Tout dépend de la surface et de l’état. Un studio ou un petit T2 se vend souvent à un investisseur, qui raisonne en rendement : il divise le loyer annuel par le prix total, frais de notaire inclus. Si votre bien est déjà loué, le bail en cours le suit et l’acheteur reprend le locataire. Un T3 refait, lumineux, avec une vraie cuisine, intéresse davantage un occupant prêt à payer pour ne rien faire.
Si vous hésitez entre vendre vide ou loué, comparez les deux scénarios avec un calcul simple : prix attendu occupé, prix attendu libre, durée pendant laquelle le logement resterait vide après le départ du locataire. Le calculateur de prix net vendeur aide à voir ce qui vous reste réellement après frais.
Pour une présentation plus générale du secteur, notre page consacrée à l’agence à Notre-Dame-du-Mont détaille l’ambiance des rues et les types de biens qu’on y trouve.
Questions fréquentes
Le prix au m² du 6e s’applique-t-il tel quel à Notre-Dame-du-Mont ?
Non. D’après la base DVF des ventes notariées, la médiane du 6e est de 3 879 €/m² en 2025, mais elle mélange des rues très différentes. L’étage, la lumière, l’ascenseur et l’état de l’immeuble font varier fortement le prix d’un appartement à l’autre.
Un appartement classé G peut-il encore se vendre ?
Oui, la vente reste libre. En revanche, depuis le 1er janvier 2025, il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de location, ce qui réduit le nombre d’investisseurs intéressés et pèse sur le prix.
Faut-il mentionner le bruit du quartier dans l’annonce ?
Il vaut mieux organiser au moins une visite en soirée pour les acheteurs sérieux et préciser l’orientation des chambres. Un acheteur qui découvre le bruit après la signature du compromis devient un acheteur qui renégocie ou se rétracte.
Quels documents de copropriété l’acheteur va-t-il demander ?
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, le montant des charges et l’état des travaux votés. Les réunir avant l’annonce fait gagner plusieurs semaines.
Vous souhaitez connaître la valeur de votre appartement à Notre-Dame-du-Mont, au regard des ventes signées autour de chez vous ? Demandez une estimation de votre bien à l’équipe GNE Transactions : nous la fondons sur les références DVF de votre rue et sur l’état réel de votre immeuble. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.