Prix net vendeur, FAI, honoraires : comprendre

Le prix net vendeur est la somme que vous encaissez réellement le jour de la signature, avant remboursement de votre éventuel crédit et avant impôt sur la plus-value. Le prix FAI (« frais d’agence inclus ») est ce même prix augmenté des honoraires de l’agence : c’est celui qui figure dans l’annonce. Entre les deux, l’écart correspond aux honoraires TTC. Sur un appartement affiché 525 000 € FAI avec 5 % d’honoraires à la charge de l’acquéreur, le vendeur perçoit 500 000 € net. Rien de plus, rien de moins.

Cette mécanique paraît simple. Elle est pourtant à l’origine de la majorité des malentendus que nous rencontrons dans le 7e, le 8e et le 9e arrondissement : un propriétaire de Saint-Giniez qui compare son « prix » à celui d’un voisin sans savoir si les honoraires sont inclus, ou une succession à Mazargues où les héritiers raisonnent en FAI alors que le notaire raisonne en net. Dans des quartiers où le mètre carré oscille entre 3 300 et 7 800 € selon efficity (août 2026), quelques points de pourcentage représentent plusieurs milliers d’euros. Voici, sans jargon, qui paie quoi, ce que la loi impose d’afficher et comment GNE Transactions présente ses honoraires.

Prix net vendeur, prix FAI, honoraires : quelle différence exacte ?

Le prix net vendeur

C’est le prix de cession du bien, celui qui sera inscrit à l’acte comme « prix de vente » lorsque les honoraires sont supportés par l’acquéreur. C’est la somme que le notaire vous verse après la signature, déduction faite du remboursement anticipé de votre prêt s’il en reste un et de l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas votre résidence principale. Pour une maison rue Émile-Zola à Mazargues comme pour une villa des Boucles-Périer, c’est ce chiffre qui doit guider votre réflexion.

Les honoraires d’agence

Ils rémunèrent l’intermédiaire, de l’estimation à la sécurisation juridique jusqu’à l’acte. Librement fixés par chaque agence, en pourcentage ou en forfait, ils s’entendent toutes taxes comprises (TVA à 20 %) et ne sont dus que si la vente est signée chez le notaire. Aucun acompte ne peut être exigé avant l’acte authentique.

Le prix FAI

Le prix « frais d’agence inclus » additionne le prix net vendeur et les honoraires. C’est le montant total que l’acquéreur décaisse, hors frais de notaire, et le prix qui apparaît en tête de l’annonce. Lorsque vous comparez des annonces du boulevard Michelet ou de la rue Paradis, vous comparez donc des prix FAI, avec des taux d’honoraires qui varient d’une agence à l’autre.

Qui paie les honoraires : le vendeur ou l’acquéreur ?

La réponse tient dans le mandat. C’est ce document, signé entre vous et l’agence avant toute mise en vente, qui désigne la partie qui supportera les honoraires. Deux configurations existent.

Honoraires à la charge du vendeur. Le prix de vente inscrit au compromis et à l’acte est le prix FAI. Le notaire prélève les honoraires sur les fonds versés par l’acquéreur et les reverse à l’agence. Le vendeur encaisse le prix diminué des honoraires.

Honoraires à la charge de l’acquéreur. Le prix de vente inscrit à l’acte est le prix net vendeur. Les honoraires apparaissent sur une ligne distincte du compromis et de l’acte, payés par l’acquéreur en plus du prix. Le vendeur encaisse exactement le montant indiqué dans le mandat.

Pour le vendeur, le résultat est identique : il perçoit le net vendeur. La différence se joue dans le calcul des droits de mutation.

Pourquoi la charge des honoraires modifie-t-elle les frais de notaire ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent l’essentiel de ce que l’on appelle improprement « frais de notaire », sont calculés sur le prix de vente inscrit à l’acte. Dans les Bouches-du-Rhône, leur taux est de 6,32 % depuis le 1er mai 2025, taux inchangé en 2026, ce qui porte le total des frais d’acquisition dans l’ancien à environ 7,5 à 8 % du prix, émoluments du notaire et frais divers compris.

Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, mentionnés distinctement dans le mandat, le compromis et l’acte, la base de calcul des droits est le prix net vendeur, hors honoraires. Lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, ils sont fondus dans le prix et les droits s’appliquent sur le prix FAI. Cette règle suppose une rédaction rigoureuse : le mandat doit dès l’origine prévoir la charge acquéreur, faute de quoi l’économie peut être remise en cause. Le site notaires.fr détaille ce point, et notre article sur le calcul des frais de notaire à Marseille vous permet de chiffrer votre cas.

Pour un acquéreur de Sainte-Anne ou de Bonneveine, l’économie représente environ 7,5 à 8 % du montant des honoraires : un argument de négociation qui ne vous coûte pas un euro.

Exemple chiffré : une vente à 500 000 € net vendeur dans le 8e

Prenons un T4 de 105 m² boulevard Périer, dans un immeuble bourgeois des années 1930 avec ascenseur, situé dans la fourchette de prix du quartier Périer (environ 4 720 €/m² selon efficity, août 2026). Le propriétaire souhaite percevoir 500 000 € net. Nous retenons, à titre d’exemple purement illustratif, des honoraires de 5 % TTC calculés sur le prix net vendeur, soit 25 000 €.

Poste	Honoraires charge vendeur	Honoraires charge acquéreur
Prix affiché dans l’annonce (FAI)	525 000 €	525 000 €
Prix inscrit à l’acte	525 000 €	500 000 €
Honoraires TTC (exemple 5 %)	25 000 €, prélevés sur le prix	25 000 €, payés en plus par l’acquéreur
Net perçu par le vendeur	500 000 €	500 000 €
Base de calcul des frais d’acquisition	525 000 €	500 000 €
Frais d’acquisition estimés (≈ 7,5-8 %)	environ 39 000 à 42 000 €	environ 37 500 à 40 000 €
Décaissement total acquéreur	environ 564 000 à 567 000 €	environ 562 500 à 565 000 €

L’acquéreur économise de l’ordre de 2 000 € lorsque les honoraires lui sont facturés séparément. Le vendeur, lui, perçoit rigoureusement la même somme. Ces montants sont indicatifs : le détail dépend des émoluments, des débours et de la présence éventuelle d’un prêt. Faites-les valider par votre notaire avant de signer.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Que doit afficher une annonce immobilière pour être conforme ?

Depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels de l’immobilier, les règles d’affichage sont précises. Toute annonce d’agence doit indiquer le prix honoraires inclus. Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, elle doit en plus mentionner le prix hors honoraires et le montant TTC des honoraires en pourcentage de ce prix, avec la mention explicite « honoraires à la charge de l’acquéreur ». Chaque agence doit enfin afficher son barème, en vitrine et sur son site.

Ces obligations, rappelées sur service-public.fr, permettent de comparer les offres. Devant une annonce avenue de Mazargues ou chemin de la Panouse, vérifiez ces trois éléments : prix FAI, prix hors honoraires, taux d’honoraires. S’il en manque un, posez la question.

Comment raisonner en net vendeur pour fixer votre prix de vente ?

Partir du prix affiché par les voisins est une erreur de méthode : les annonces montrent des prix FAI, avec des taux d’honoraires variables, et des prix de mise en vente, pas des prix réels. À Marseille, la marge de négociation moyenne se situe autour de 5 % en 2026. Un bien affiché 525 000 € FAI et négocié 5 % ne rapporte pas 500 000 € net.

La bonne démarche est inverse. Partez des ventes conclues dans votre micro-secteur, accessibles dans la base DVF, qui enregistre des prix hors honoraires à charge acquéreur. Fixez le net vendeur que vous acceptez, ajoutez les honoraires pour obtenir le prix d’affichage. Une estimation professionnelle vous fait franchir ces étapes en 48 heures, avec des comparables réels.

Deux exemples types dans le sud de Marseille

Exemple type, situation hypothétique : un T3 de 68 m² traversant dans un immeuble de 1975 avec gardien, avenue de Hambourg à Bonneveine. Le propriétaire veut l’afficher 395 000 € « comme le voisin », alors que le voisin affichait 395 000 € FAI, honoraires compris, et que son prix réel, visible plus tard dans DVF, sera plus bas. Dans un rayon de 650 m autour de la Pointe-Rouge, un quart des ventes d’appartements dépasse 5 500 €/m² sur 2024 et 2025 : avec la double exposition et le parking, viser environ 360 000 € net vendeur, puis ajouter les honoraires pour obtenir le prix affiché, est plus réaliste.

Second exemple type : une maison de village de 120 m² avec cour à Mazargues, mise en vente par trois héritiers qui raisonnent chacun avec un chiffre différent, l’un en FAI d’une annonce concurrente, l’autre en net, le troisième frais de notaire inclus. Un tableau unique, net vendeur, honoraires, prix FAI et frais d’acquisition de l’acheteur, établi avant toute diffusion, met tout le monde d’accord. Pour le prix de départ, la médiane DVF des maisons autour de Mazargues est d’environ 5 000 €/m² sur 2024 et 2025, soit près de 600 000 €. Pour ce type de dossier, consultez notre guide sur la vente d’un bien en succession à Marseille.

Comment GNE Transactions présente-t-elle ses honoraires ?

Un vendeur bien informé signe un mandat en confiance et vend plus vite. Nous présentons donc, avant toute signature, un tableau écrit : net vendeur visé, honoraires TTC, prix d’affichage FAI et frais d’acquisition estimés pour l’acquéreur. Nous privilégions la rédaction « honoraires à la charge de l’acquéreur », qui optimise le budget de l’acheteur sans rien changer à votre net, et vérifions que compromis et acte la reprennent.

Nos honoraires, dus uniquement à l’acte authentique, couvrent toute la prestation, de l’étude de marché par micro-secteur au suivi chez le notaire. Le détail figure sur notre page commission d’agence immobilière à Marseille. En mandat exclusif, nous ajoutons un plan de commercialisation écrit et un compte rendu hebdomadaire. Nos agences du Roucas-Blanc, de Bompard et de Sainte-Anne connaissent la valeur d’un étage avec ascenseur rue du Commandant-Rolland, d’une terrasse au Roy d’Espagne ou d’un garage à Endoume, et l’intègrent dans un net vendeur réaliste.

FAQ

Le prix net vendeur est-il le montant que je reçois sur mon compte ?

Pas toujours. Le net vendeur est le prix de cession hors honoraires d’agence. Le notaire en déduit le remboursement de votre prêt en cours et l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas votre résidence principale. Sans crédit ni plus-value imposable, le net vendeur correspond à la somme versée.

Puis-je choisir qui paie les honoraires ?

Oui, c’est le mandat qui le fixe, en accord avec l’agence. La charge acquéreur est la plus fréquente à Marseille car elle réduit la base des droits de mutation pour l’acheteur. La charge vendeur reste possible. Dans les deux cas, votre net vendeur est identique ; seul le prix inscrit à l’acte et la base des frais de notaire changent.

Les honoraires sont-ils négociables ?

Les honoraires sont libres et chaque agence publie son barème. Une discussion est possible selon le type de mandat, le prix du bien et la complexité du dossier. Gardez en tête qu’un bien surévalué reste en vente plus longtemps et se négocie davantage, ce qui coûte souvent plus cher qu’une économie d’honoraires.

Que se passe-t-il si le compromis n’indique pas la charge des honoraires ?

Le compromis et l’acte doivent reprendre la répartition prévue au mandat, en mentionnant les honoraires sur une ligne distincte lorsqu’ils sont à charge acquéreur. En l’absence de cette mention, les droits de mutation risquent d’être calculés sur le prix total. Votre notaire vérifie ce point ; transmettez-lui le mandat dès l’acceptation de l’offre.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.

Photo d’illustration : Poudou99, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.