Oui, un bien hérité à plusieurs peut être vendu rapidement, à une condition : que tous les héritiers soient d’accord sur le principe et sur le prix. Tant que la succession n’est pas partagée, l’appartement ou la maison appartient à l’ensemble des héritiers, chacun pour sa quote-part, et aucun ne peut signer seul. La bonne nouvelle, c’est qu’il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du règlement de la succession pour mettre le bien en vente : le notaire peut préparer l’acte pendant que les formalités avancent.
En bref
- L’indivision commence au décès et dure jusqu’au partage ou à la vente (article 815 du Code civil : nul n’est tenu d’y rester).
- La vente exige l’accord de tous ; à défaut, les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser une vente (article 815-5-1).
- Le prix est réparti selon les quotes-parts, après remboursement des éventuels prêts et frais.
- La plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession : une estimation trop basse à ce stade se paie au moment de la revente.
Quand peut-on vendre un bien reçu en succession ?
Juridiquement, les héritiers deviennent propriétaires dès le décès. Mais pour vendre, le notaire doit d’abord établir l’acte de notoriété (qui liste les héritiers) puis l’attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière. Sans ce document, l’acheteur ne pourrait pas lui-même faire publier son titre.
En pratique, la mise en vente peut démarrer dès que l’acte de notoriété est signé. Le compromis peut être conclu pendant la préparation de l’attestation, la signature définitive intervenant ensuite. Pour la différence entre les deux avant-contrats possibles, voyez notre article compromis ou promesse de vente.
Attention au calendrier fiscal : la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsqu’il a eu lieu en France métropolitaine (article 641 du Code général des impôts). La vente ne suspend pas ce délai. Si le prix de vente est connu avant le dépôt, il sert souvent de référence pour la valeur déclarée.
Que faire si un héritier n’est pas d’accord ?
Le Code civil distingue deux types de décisions.
Les décisions à la majorité des deux tiers
L’article 815-3 permet aux héritiers réunissant au moins deux tiers des droits de prendre seuls les actes d’administration : confier un mandat de gestion, louer le bien en bail d’habitation, faire réaliser des travaux d’entretien. Ils ne peuvent pas, en revanche, vendre le bien sans l’accord des autres.
La vente forcée par le tribunal
Si un ou plusieurs héritiers bloquent, la procédure de l’article 815-5-1 offre une issue. Les indivisaires majoritaires (deux tiers au moins) expriment leur intention de vendre devant notaire. Celui-ci la signifie aux autres, qui ont trois mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, généralement par adjudication (vente aux enchères), si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires.
Cette voie prend souvent plus d’un an et le prix obtenu aux enchères est rarement le meilleur possible. Elle sert surtout de levier de négociation : beaucoup de blocages se dénouent quand l’héritier opposant comprend que la vente aura lieu de toute façon.
Comment fixer un prix qui convienne à tous ?
C’est le point de friction le plus fréquent. Un héritier attaché à l’appartement familial l’estime au-dessus du marché, un autre veut vendre vite. Le plus efficace est de s’appuyer sur des données vérifiables plutôt que sur des souvenirs.
D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements vendus dans le 8e arrondissement en 2025 s’établit à 4 274 euros le m², contre 5 021 euros dans le 7e et 3 111 euros dans le 9e. Ces médianes masquent des écarts importants selon l’étage, la vue et l’état : un T3 à rafraîchir du bas de l’avenue de Mazargues ne se vend pas au prix d’un T3 rénové près du Prado. Notre observatoire des prix à Marseille détaille ces chiffres par quartier.
Une méthode qui apaise les discussions : faire réaliser deux estimations indépendantes, retenir une fourchette, et convenir par écrit, avant la mise en vente, du prix plancher en dessous duquel une offre sera refusée. Cet écrit évite de tout renégocier à chaque visite.
Comment le prix de vente est-il réparti entre héritiers ?
Le notaire encaisse le prix, rembourse d’abord ce qui grève le bien (prêt en cours garanti par une hypothèque, frais de mainlevée), règle la part de plus-value éventuelle, puis répartit le solde selon les droits de chacun tels qu’ils résultent de l’acte de notoriété et des donations antérieures.
Deux ajustements reviennent souvent :
- l’indemnité d’occupation due par l’héritier qui a habité seul le logement pendant l’indivision (article 815-9 du Code civil) ;
- le remboursement à celui qui a avancé de l’argent pour l’indivision, par exemple la taxe foncière ou une réparation de toiture (article 815-13).
Mieux vaut chiffrer ces comptes avant la signature, pour que le notaire puisse les intégrer dans la répartition plutôt que de laisser un litige courir après la vente.
Quelle plus-value paient les héritiers ?
Si le bien n’était la résidence principale d’aucun des vendeurs au jour de la vente, chaque héritier est imposé sur sa part de plus-value. Le prix d’acquisition retenu est la valeur inscrite dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement payés (droits de succession afférents au bien, frais de notaire). La durée de détention court à partir du décès.
Exemple chiffré pas à pas
Trois frères et sœurs héritent à parts égales d’un T3 de 66 m² dans le 8e. Valeur déclarée dans la succession : 280 000 euros. Ils le revendent trois ans plus tard 300 000 euros, après des travaux non déductibles faute de factures d’entreprise.
- Plus-value brute : 300 000 moins 280 000, soit 20 000 euros (frais d’acquisition laissés de côté pour simplifier).
- Abattement pour durée de détention : aucun, il ne commence qu’à partir de la sixième année.
- Part de chacun : 20 000 divisé par 3, soit environ 6 667 euros.
- Impôt sur le revenu à 19 % : environ 1 267 euros par héritier, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Si la succession avait retenu 300 000 euros, la plus-value aurait été nulle, mais les droits de succession auraient été un peu plus élevés. C’est un arbitrage à faire avec le notaire, en restant dans une valeur défendable face à l’administration.
Vaut-il mieux vendre ou garder le bien en indivision ?
Garder un appartement à plusieurs peut avoir du sens pour le louer, à condition de signer une convention d’indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Elle désigne un gérant, fixe la répartition des loyers et des charges, et peut durer cinq ans au plus, renouvelable. Sans elle, chaque héritier peut demander le partage à tout moment, ce qui rend toute stratégie locative fragile.
Pour estimer ce que chacun toucherait réellement en cas de vente, notre calculateur de prix net vendeur intègre les frais d’agence et le remboursement d’un prêt.
Le prix reste la première question après un guide comme « indivision successorale à Marseille » : notre page estimation appartement Marseille explique notre méthode et permet de demander un avis de valeur gratuit.
Questions fréquentes
Un héritier peut-il vendre sa part seul ?
Oui, il peut céder ses droits indivis, mais s’il les vend à une personne extérieure, les autres héritiers bénéficient d’un droit de préemption : le projet doit leur être notifié par commissaire de justice et ils disposent d’un mois pour se porter acquéreurs (article 815-14 du Code civil).
Faut-il attendre le paiement des droits de succession pour vendre ?
Non. La vente peut être signée avant, et le notaire peut prélever sur le prix les droits restant dus, ce qui arrange souvent les héritiers qui n’ont pas la trésorerie nécessaire.
Qui signe le mandat de vente avec l’agence ?
Tous les héritiers, ou une personne qu’ils mandatent par procuration. Un mandat signé par une partie seulement des indivisaires ne permet pas de conclure la vente.
Un héritier mineur bloque-t-il la vente ?
Pas nécessairement, mais ses représentants légaux doivent obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour vendre le bien, ce qui ajoute quelques semaines au calendrier.
Vous êtes plusieurs à hériter d’un bien dans le sud de Marseille et vous voulez partir d’un prix argumenté avant d’en discuter en famille ? Demandez une estimation de votre bien : l’équipe vous remet une analyse fondée sur les ventes récentes du quartier, que chaque héritier peut consulter. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.