Faire construire à Marseille reste possible en 2026, mais le parcours est plus long que dans les communes périurbaines : compter en général deux ans et demi à trois ans entre la recherche du terrain et la remise des clés. La rareté du foncier dans le sud de la ville, les règles du plan local d’urbanisme intercommunal et les contraintes du sol (pente, argiles, risque incendie dans les collines) pèsent sur le budget comme sur le calendrier. Le choix du contrat de construction, lui, détermine qui porte le risque en cas de dépassement.
En bref
- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) offre le cadre le plus protecteur : prix ferme, garantie de livraison, paiements plafonnés à chaque étape.
- Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire pour déposer le permis.
- Le prêt à taux zéro est de nouveau ouvert à la construction de maisons individuelles dans toutes les zones, pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027.
- L’étude de sol et l’assurance dommages-ouvrage ne sont pas des options.
Quel terrain peut-on espérer trouver dans le sud de Marseille ?
Les parcelles libres sont rares dans les 7e, 8e et 9e arrondissements, et souvent petites. D’après la base DVF des ventes notariées, les maisons vendues en 2024 et 2025 avaient une surface de terrain médiane de 176 m² dans le 7e, 260 m² dans le 8e et 361 m² dans le 9e. Concrètement, beaucoup de projets se font sur un terrain issu d’une division de jardin, ou par démolition et reconstruction.
Avant d’acheter, vérifiez le zonage et les règles d’emprise, de hauteur et d’espaces verts du plan local d’urbanisme intercommunal Marseille Provence, ainsi que les risques inscrits dans l’état des risques. Nous détaillons ces vérifications dans notre guide pour acheter un terrain à bâtir à Marseille.
Quel contrat choisir pour faire construire ?
Trois formules coexistent, avec des niveaux de protection très différents.
Le contrat de construction de maison individuelle
Encadré par les articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il impose un prix global et forfaitaire, un délai d’exécution et une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait défaut, le garant finance l’achèvement. C’est la formule la plus sûre pour un particulier.
L’architecte et les entreprises en lots séparés
Plus de liberté de conception, souvent indispensable sur un terrain en pente ou pour une architecture contemporaine. En contrepartie, pas de prix global garanti : vous signez un marché avec chaque entreprise, et la coordination repose sur l’architecte ou un maître d’œuvre. Les dépassements de budget sont plus fréquents.
Le maître d’œuvre sans CCMI
Attention : un professionnel qui fournit le plan et fait réaliser les travaux doit en principe signer un CCMI. Un contrat de maîtrise d’œuvre proposé dans ce cas peut priver le client des garanties légales.
Combien payer, et à quel moment ? Exemple chiffré
En CCMI, les appels de fonds ne peuvent pas dépasser des pourcentages cumulés fixés par l’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation. Pour une maison dont le prix convenu est de 320 000 euros :
| Étape du chantier | Plafond cumulé | Montant cumulé maximal |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus) | 15 % | 48 000 euros |
| Achèvement des fondations | 25 % | 80 000 euros |
| Achèvement des murs | 40 % | 128 000 euros |
| Mise hors d’eau | 60 % | 192 000 euros |
| Cloisons et mise hors d’air | 75 % | 240 000 euros |
| Achèvement des travaux d’équipement | 95 % | 304 000 euros |
| Réception, sans réserve ou après levée des réserves | 100 % | 320 000 euros |
Les 5 % restants (16 000 euros) peuvent être consignés si vous émettez des réserves à la réception. Si le constructeur réclame plus tôt une somme supérieure à ces plafonds, c’est irrégulier.
Comment se déroule l’obtention du permis de construire ?
Pour une maison individuelle, le délai d’instruction de droit commun est de deux mois à compter du dépôt d’un dossier complet. Il est prolongé lorsque le terrain se trouve dans le périmètre d’un monument historique ou d’un site protégé, puisque l’architecte des Bâtiments de France doit donner son avis.
Une fois le permis accordé, il doit être affiché sur le terrain de façon visible depuis la voie. Les tiers disposent alors de deux mois pour le contester. Les banques et les constructeurs attendent en général que ce délai soit purgé avant de lancer les travaux : un recours d’un voisin peut suspendre le projet de plusieurs mois.
Comment financer la construction en 2026 ?
Le prêt finance à la fois le terrain et la construction, débloqué au fur et à mesure des appels de fonds. Pendant le chantier, vous ne payez que des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées, souvent en plus d’un loyer : prévoyez cette double charge dans votre budget.
Le prêt à taux zéro, rouvert à la construction de maisons individuelles dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025, concerne les primo-accédants (pas de résidence principale possédée au cours des deux dernières années) sous conditions de ressources, pour des offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. La quotité financée dépend de la tranche de revenus. Le logement doit devenir votre résidence principale.
Postes souvent oubliés dans le budget :
- étude de sol de conception (dite G2) pour dimensionner les fondations ;
- raccordements aux réseaux (eau, assainissement, électricité) ;
- taxe d’aménagement, calculée sur la surface de plancher créée ;
- assurance dommages-ouvrage, obligatoire (article L242-1 du Code des assurances) ;
- clôtures, terrassements, accès en pente, parfois murs de soutènement ;
- débroussaillement obligatoire si la parcelle est exposée au risque incendie.
Construire ou acheter une maison existante ?
À Marseille, la question se pose sérieusement. Une maison du 9e se vend en médiane 5 409 euros le m² selon les ventes notariées 2024 et 2025, terrain compris. La construction neuve offre une performance énergétique conforme à la réglementation environnementale RE2020 et des droits de mutation limités au terrain (le prix de construction n’y est pas soumis), mais demande du temps et une forte implication. Notre article sur acheter neuf ou ancien compare les deux options.
Pour connaître les prix réellement pratiqués dans chaque arrondissement, l’observatoire des prix immobiliers à Marseille détaille les médianes par arrondissement et par type de bien, à partir des ventes notariées 2022 à 2025.
Questions fréquentes
Combien de temps dure un chantier de maison individuelle ?
Le CCMI fixe un délai d’exécution contractuel, souvent entre dix et quatorze mois pour une maison de plain-pied ou à un étage. Les retards ouvrent droit aux pénalités prévues au contrat.
L’étude de sol est-elle obligatoire ?
Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur du terrain doit fournir une étude géotechnique préalable, et le constructeur doit tenir compte d’une étude de conception ou appliquer des techniques adaptées. De nombreux secteurs marseillais sont concernés.
Peut-on faire construire sans architecte ?
Oui, si la surface de plancher du projet ne dépasse pas 150 m² et que vous êtes un particulier construisant pour vous-même. Au-delà, l’architecte est obligatoire.
Que vérifier avant de signer avec un constructeur ?
L’attestation de garantie de livraison, l’attestation d’assurance décennale, la notice descriptive détaillée et chiffrée, et la liste des travaux laissés à votre charge avec leur coût estimé.
Votre projet de construction passe peut-être par la vente de votre logement actuel, ou par l’achat d’une maison à rénover plutôt qu’un terrain nu. Pour faire le point sur votre budget et les biens disponibles dans le sud de Marseille, rendez-vous sur la page acheter un bien. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.