À Marseille, l’ancien reste la solution la plus accessible dans les quartiers déjà constitués du sud de la ville, tandis que le neuf se justifie surtout si vous êtes primo-accédant (accès au prêt à taux zéro), si vous voulez éviter les travaux ou si vous investissez avec le nouveau statut du bailleur privé. La différence ne se résume pas au prix au m² : frais d’acquisition, performance énergétique, charges et délais de livraison changent l’équation.
En bref
- Frais d’acquisition : autour de 2 à 3 % dans le neuf, de 7 à 8 % dans l’ancien.
- Le PTZ finance le neuf partout en France depuis le 1er avril 2025, mais pas l’ancien dans une ville classée en zone A comme Marseille.
- Dans l’ancien, le DPE conditionne la possibilité de louer : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028.
- Le neuf est rare dans les 7e, 8e et 9e arrondissements, où l’offre est surtout composée d’immeubles anciens.
Combien coûte réellement l’écart de frais de notaire ?
Les « frais de notaire » sont surtout des droits de mutation. Dans le neuf, le prix inclut la TVA et les droits sont réduits, d’où une enveloppe totale de l’ordre de 2 à 3 %. Dans l’ancien, l’essentiel va au département et à la commune, ce qui porte le total autour de 7 à 8 %.
Calcul sur un bien de 300 000 €
- Ancien, frais à 7,5 % : 300 000 × 0,075 = 22 500 €.
- Neuf, frais à 2,5 % : 300 000 × 0,025 = 7 500 €.
- Écart : 22 500 − 7 500 = 15 000 €, à financer en apport ou par l’emprunt.
Cet écart compense en partie le prix plus élevé du neuf. Mais il faut le mettre en regard d’autres postes : les éventuels travaux de l’ancien, et les frais intermédiaires du neuf (intérêts intercalaires pendant la construction, loyers payés en attendant la livraison).
Le prêt à taux zéro change-t-il la donne en 2026 ?
Pour un primo-accédant, oui. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, sur tout le territoire, et il est prorogé jusqu’à fin 2027. Le montant dépend de vos revenus et de la zone du logement. Marseille est en zone A, la zone où les plafonds d’opération sont les plus élevés.
Dans l’ancien, le PTZ n’existe qu’en zones B2 et C, avec des travaux importants. Il est donc inaccessible pour un achat à Marseille. Un primo-accédant qui hésite entre un T3 neuf et un T3 ancien doit donc simuler les deux plans de financement : le PTZ peut faire basculer la mensualité en faveur du neuf, même avec un prix d’achat plus élevé.
Quels risques techniques dans l’ancien marseillais ?
Le sud de Marseille est dominé par des immeubles anciens : immeubles bourgeois du 6e et du 8e, immeubles « trois fenêtres » typiquement marseillais, petites copropriétés sans ascenseur, résidences des années 1960 et 1970 autour du Prado ou de Sainte-Marguerite. Ces biens ont un charme réel, mais aussi des points de vigilance.
- Le DPE : depuis le 1er janvier 2026, le calcul favorise le chauffage électrique (coefficient de conversion abaissé de 2,3 à 1,9), ce qui a fait remonter de classe une partie des logements électriques. Un ancien DPE peut être actualisé via l’ADEME.
- Les travaux votés ou à venir en copropriété : ravalement, toiture, colonnes, mise en conformité.
- La structure : planchers bois, fissures, état des caves, surtout dans les immeubles du début du XXe siècle.
- Les charges : souvent plus faibles qu’en résidence récente avec gardien et ascenseur, mais très variables.
Les prix dans l’ancien restent élevés dans les secteurs recherchés : d’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements atteint 5 021 €/m² dans le 7e en 2025, 4 274 €/m² dans le 8e et 3 111 €/m² dans le 9e. Pour un immeuble de caractère, voyez notre page dédiée à l’appartement bourgeois à Marseille.
Que garantit vraiment un logement neuf ?
Le neuf vendu en VEFA est encadré : garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement d’un an, garantie biennale sur les équipements, garantie décennale sur la structure. Le logement respecte la réglementation environnementale RE2020, avec un DPE généralement en A ou B. Pour un investisseur, c’est la porte d’entrée du dispositif dit « Jeanbrun » créé par la loi de finances pour 2026 : amortissement annuel d’une partie de la valeur du logement loué nu au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer. Dans l’ancien, le dispositif existe aussi, mais il exige au moins 30 % de travaux et ses modalités évoluent encore.
Les contreparties du neuf
- Un délai : souvent un à deux ans entre la réservation et la remise des clés.
- Un prix au m² plus élevé, et peu de marge de négociation sur les grilles du promoteur.
- Une offre concentrée : à Marseille, les grands volumes de neuf se trouvent surtout dans le périmètre Euroméditerranée et dans les quartiers nord et est, beaucoup moins dans le sud.
Comment trancher selon votre profil ?
- Primo-accédant avec revenus modestes ou moyens : comparez systématiquement avec PTZ dans le neuf.
- Famille qui veut un quartier précis du 7e ou du 8e : l’ancien sera souvent le seul choix réaliste.
- Investisseur : comparez la fiscalité du neuf (statut du bailleur privé) avec le rendement d’un ancien bien acheté et rénové, en tenant compte des contraintes DPE.
- Acheteur pressé : l’ancien permet d’emménager trois mois après le compromis.
Pour mesurer le prix de l’ancien dans votre secteur, l’observatoire des prix détaille les médianes par arrondissement et par quartier, et notre page sur le 9e arrondissement présente un secteur où neuf et ancien cohabitent davantage.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils vraiment trois fois moins chers dans le neuf ?
L’ordre de grandeur est juste : environ 2 à 3 % du prix dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien. Le neuf supporte en revanche la TVA, déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur.
Peut-on obtenir un PTZ pour un appartement ancien à Marseille ?
Non. Dans l’ancien, le PTZ est réservé aux zones B2 et C, avec des travaux importants. Marseille étant classée en zone A, seul l’achat d’un logement neuf peut y être financé par un PTZ.
Un appartement ancien classé F peut-il encore être loué ?
Oui jusqu’au 1er janvier 2028. À cette date, les logements classés F ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements G sont déjà concernés depuis le 1er janvier 2025, les E le seront en 2034.
Vous hésitez encore entre neuf et ancien ? GNE Transactions sélectionne des biens anciens dans les 7e, 8e et 9e arrondissements et peut vous aider à comparer les coûts réels : consultez nos annonces et notre service de recherche. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.