Acheter un bien à Marseille en couple non marié : PACS, concubinage, indivision

Les 3 régimes d’achat à 2 sans mariage

1. Indivision classique

Le plus courant. Chaque partenaire détient une quote-part (50/50, 60/40, 70/30…) du bien.

Avantages :

Simple à mettre en place
Mention de la quote-part sur l’acte
Adapté quand les apports sont similaires

Inconvénients :

Décisions à l’unanimité pour vendre
En cas de séparation : partage ou rachat de soulte
En cas de décès : la moitié va aux héritiers du défunt (pas au partenaire)

2. SCI (Société Civile Immobilière)

Création d’une société qui détient le bien. Les associés (vous deux) détiennent des parts.

Avantages :

Statuts protecteurs (clauses de préemption, agrément)
Facilite la transmission
Protection en cas de décès via démembrement des parts

Inconvénients :

Frais de création (800-2 500 €)
Comptabilité (légère mais réelle)
Plus complexe

Voir notre article SCI familiale.

3. Tontine (clause d’accroissement)

Clause par laquelle, au décès de l’un, l’autre devient seul propriétaire (rétroactivement, depuis l’achat).

Avantages :

Protection ultime du partenaire survivant
Évite tout litige avec les héritiers du défunt

Inconvénients :

Très rigide (impossible de revendre sans accord)
Fiscalité parfois lourde
Décision irrévocable

PACS vs concubinage : quelles différences ?

Critère	PACS	Concubinage
Statut juridique	Reconnu (Code civil)	Pas de statut juridique
Imposition commune	Oui	Non
Protection du partenaire	Renforcée	Très faible
Succession entre partenaires	Exonérée droits succession	Soumise aux droits
Achat immobilier	En indivision ou SCI	En indivision ou SCI
Séparation	Procédure simple	Aucune procédure

Notre conseil : si vous achetez en couple non marié à Marseille, PACS recommandé (a minima).

Les apports : 50/50 ou pas ?

Cas n°1 : Apports égaux → Indivision 50/50 logique.

Cas n°2 : Apports déséquilibrés Exemple : achat à 320 000 €. Marie apporte 80 000 €, Paul 20 000 €. Le crédit (220 000 €) est remboursé à 50/50.

Option A : indivision 50/50 mais Marie “perd” son apport supplémentaire
Option B : indivision selon les vrais apports (62,5/37,5)
Option C : Marie prête à Paul (reconnaissance de dette) et indivision 50/50

À discuter avec le notaire pour adapter à votre situation.

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En cas de séparation : que se passe-t-il ?

Indivision classique

Chacun reste propriétaire à hauteur de sa quote-part
Options : vendre le bien et partager / l’un rachète la soulte de l’autre / vendre à un tiers
À défaut d’accord : passage au tribunal pour partage judiciaire

SCI

Plus de souplesse via les statuts
Possibilité de céder ses parts à l’autre ou à un tiers
Pas de blocage absolu

Tontine

Tant que les deux sont en vie, vente impossible sans accord des deux
Très rigide

En cas de décès : la protection du partenaire

Indivision sans testament

La moitié du bien va aux héritiers du défunt (enfants, parents, frères/sœurs). Le partenaire survivant doit racheter cette moitié ou vendre.

Indivision avec testament

Vous pouvez léguer votre part au partenaire, mais attention :

Droits de succession très élevés (60 % entre concubins sans PACS, après abattement de 1 594 €)
Risque que les héritiers réservataires (enfants) demandent leur part
Avec PACS : droits de succession exonérés

SCI

Démembrement des parts possible : le partenaire récupère l’usufruit, les enfants la nue-propriété.

Tontine

Protection maximale : le survivant devient seul propriétaire, sans droits de succession (sauf si bien > 76 000 €).

Achat à Marseille en couple non marié : nos recommandations

Se pacser avant l’achat (protection juridique et fiscale décuplée)
Faire une convention d’indivision (encadre les règles de gestion)
Rédiger un testament croisé au profit du partenaire (à concilier avec les héritiers réservataires)
Étudier la SCI si patrimoine important ou enfants d’unions précédentes
Couvrir le crédit par assurance décès au profit du partenaire
Documenter les apports réels (relevés bancaires, contrats de prêt)

Combien coûte un achat à 2 vs en SCI à Marseille ?

Achat en indivision classique

Frais de notaire : 7-8 % (ancien)
Pas de frais supplémentaires

Achat via SCI

Frais de notaire : 7-8 % (ancien)
- Création SCI : 800 à 2 500 €
- Comptabilité annuelle : 500 à 1 200 €/an (optionnel mais conseillé)

Pour un achat à Marseille à 350 000 €, surcoût SCI = ~1 500 € à l’achat + ~800 €/an. Justifié pour les couples avec patrimoine important ou enfants d’unions précédentes.

Acheter en couple non marié + bien hérité : cas particulier

Si l’un des partenaires hérite d’un bien à Marseille et que vous voulez l’occuper ensemble :

Le bien hérité reste propre (pas commun)
L’autre n’a aucun droit sauf convention
En cas de séparation : le partenaire non propriétaire doit quitter le bien

Pour sécuriser, le partenaire propriétaire peut donner une quote-part à l’autre (avec acte notarié et fiscalité).

Les pièges à éviter

Ne pas se pacser (perte de protection majeure)
Indivision 50/50 alors que les apports sont déséquilibrés (conflit assuré à la séparation)
Pas de testament en concubinage simple
Ne pas dire les choses : aborder ces sujets avant l’achat
Ignorer les conséquences décès : un PACS protège fiscalement mais pas successoralement

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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