Acheter un bien classé DPE F ou G à Marseille : faut-il se lancer en 2026 ?

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La réponse en deux lignes

Acheter un bien classé DPE F ou G à Marseille en 2026 peut être une excellente opération à trois conditions : décote suffisante à l’achat (15 à 25 %), connaissance précise du coût des travaux (devis chiffré avant compromis), et capacité à financer la rénovation en plus du prix d’achat. C’est l’inverse d’une mauvaise affaire pour les acheteurs qui sous-estiment l’un de ces trois points.

Pourquoi le DPE change tout depuis 2025-2026

Trois échéances réglementaires structurent le marché :

1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G (loi Climat et Résilience).
1er janvier 2028 : interdiction étendue aux F.
1er janvier 2034 : interdiction étendue aux E.

Conséquence : les biens F et G sortent du parc locatif privé s’ils ne sont pas rénovés. Côté vente, les acheteurs intègrent cette donnée et négocient en conséquence. Côté propriétaire bailleur, c’est devenu un sujet de stress majeur.

Décote réelle observée à Marseille en 2026

Sur nos transactions sur les 18 derniers mois, dans les arrondissements 13001-13012 :

Classe DPE	Décote moyenne vs même bien classé C/D
E	-3 à -7 %
F	-10 à -18 %
G	-15 à -28 %

La décote est plus forte sur les biens locatifs (la rentabilité disparaît si interdiction de louer) et plus modérée sur les résidences principales (où l’acheteur peut habiter sans contrainte).

Coût réel de la rénovation énergétique à Marseille

Sortir un bien de la classe F/G demande presque toujours deux à quatre lots de travaux combinés. Coûts moyens 2026 sur des appartements 60-environ 100 m² à Marseille :

Isolation thermique par l’intérieur (ITI) : 80 à 130 €/m² traité (murs donnant sur l’extérieur). Compte 6 000 à 12 000 € pour un T3.
Remplacement des fenêtres en double vitrage performant : 700 à 1 200 € par fenêtre. Compte 6 à 10 000 € pour un T3 avec 7-9 ouvertures.
Changement de système de chauffage : pompe à chaleur air/eau 9 à 14 000 € installée, chaudière biomasse 13 à 20 000 €, plancher chauffant rénovation 7 à 12 000 €.
Ventilation VMC double flux : 4 à 8 000 €.
Isolation des combles (si maison ou dernier étage) : 25 à 50 €/m².

Budget total typique pour passer un T3 marseillais de G à C : entre 28 000 € et 55 000 € TTC selon état initial, accessibilité, et choix techniques.

Aides et subventions 2026 (Marseille)

MaPrimeRénov’ : montant variable selon revenus du foyer et gain énergétique. Une rénovation globale faisant passer un bien de F à C peut donner droit à 15 000 à 30 000 € d’aides pour un foyer modeste.

Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour les travaux ambitieux. Cumulable avec MaPrimeRénov’.

CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : versés par les fournisseurs d’énergie, montants variables selon les travaux. Comptez 1 500 à 6 000 € sur une rénovation type.

TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 10 % ou 20 %).

Aides locales Marseille / Métropole Aix-Marseille-Provence : dispositif “Renover+” en cours de déploiement, à vérifier en mairie pour le dernier état.

Cumul possible : sur un dossier bien monté, les aides peuvent couvrir 30 à 60 % du coût total des travaux pour les foyers aux revenus modestes à intermédiaires.

Calcul de rentabilité type

Exemple n°1 — résidence principale dans le 13005. T3 environ 60 m² classé G, prix marché 245 000 € (sans décote). Vendu décoté à 205 000 € (-16 %). Travaux estimés 38 000 € pour passer en D. Aides estimées 18 000 € (foyer revenus intermédiaires). Coût total acheteur : 225 000 € pour un bien valant 245 000 € en C/D = plus-value latente immédiate de 20 000 € + bien performant.

Exemple n°2 — investissement locatif dans le 13010. T2 environ 42 m² classé F, prix marché 138 000 €, décoté à 118 000 €. Travaux 22 000 €, aides faibles (investisseur) 4 000 €. Coût total : 136 000 € + bien louable légalement après 2028, rendement brut 6,2 % maintenu.

Exemple n°3 — opération qui tourne mal. T3 dans le 13007, vendu 285 000 € (décote 9 % au lieu de 18 % attendus, surestimé), travaux découverts en sous-sol et toiture = 65 000 € au lieu de 35 000 € prévus. Coût total : 350 000 € pour un bien valant 320 000 €. Perte sèche.

La différence entre les exemples 1, 2 et 3 : devis travaux signés et engagés AVANT le compromis dans les deux premiers, devis “à la louche” dans le troisième.

Méthodologie pour acheter un DPE F/G sans se planter

Étape 1 : visite avec un architecte ou un thermicien. 300 à 600 € de prestation, l’investissement le plus rentable de toute l’opération. Sans cela, vous achetez à l’aveugle.

Étape 2 : trois devis fermes d’entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), seules qualifiées pour obtenir les aides MaPrimeRénov’.

Étape 3 : simulation MaPrimeRénov’ sur le simulateur officiel (france-renov.gouv.fr). Vous saurez précisément votre reste à charge.

Étape 4 : conditions suspensives au compromis : obtention des devis, obtention du financement (prêt + éco-PTZ), accord MaPrimeRénov’. Aucune signature sans ces filets de sécurité.

Étape 5 : audit énergétique réglementaire obligatoire depuis 2023 pour les ventes de F et G. Lecture attentive : il indique les bouquets de travaux nécessaires et leur impact estimé.

Cas particuliers à Marseille

Copropriétés bourgeoises haussmanniennes (13006, 13007, 13008). Souvent classées E/F par défaut faute d’isolation. Une isolation par l’intérieur fait gagner deux classes facilement. Attention : isolation par l’extérieur souvent interdite (façades classées, ABF).

Immeubles années 60-70 (13010, 13011). Souvent classés F/G par bouclage chauffage collectif vétuste. Rénovation collective via AG = process long (2-4 ans) mais aides collectives importantes.

Maisons individuelles (Saint-Loup, Caillols, Cabot). Possibilités d’isolation extérieure et de pompe à chaleur. Souvent les plus rentables à rénover.

Studios et T1. Souvent F/G par DPE défavorable aux petites surfaces. La rénovation est parfois non rentable : à arbitrer.

Pièges à éviter

Confondre “DPE F” et “passoire”. Un DPE F sur un bien bien orienté avec petites fenêtres peut être quasi confortable. Un DPE D mal orienté peut être plus pénible à habiter. Le DPE est un indicateur, pas une vérité absolue.

Croire qu’un audit énergétique vaut estimation des travaux. L’audit donne des bouquets indicatifs. Seul un devis d’entreprise RGE engage sur le coût réel.

Sous-estimer les délais MaPrimeRénov’ : 3 à environ 6 mois entre dépôt et accord. Anticiper.

Oublier que les travaux ne se font pas en habitant. Une rénovation lourde nécessite de libérer le logement 3 à environ 6 mois.

Et pour le vendeur d’un bien F ou G ?

Notre conseil : vendre transparent, décote acceptée, vente rapide. Cacher le DPE ou minimiser les travaux fait fuir les acheteurs sérieux et attire les marchands qui négocieront -30 %. Mieux vaut afficher -15 % dès le départ et trouver l’acheteur dans les environ 60 jours.

Voir aussi : Vendre un appartement à Marseille : guide complet 2026.

Questions fréquentes

Peut-on louer un bien DPE F ou G en 2026 ? Les G sont interdits depuis le 1er janvier 2025. Les F seront interdits au 1er janvier 2028. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais aucun nouveau bail F/G n’est légalement renouvelable.

MaPrimeRénov’ est-elle vraiment versée ? Oui, depuis 2024 le versement est plus fluide. Compter 3 à environ 6 mois entre dépôt complet et virement.

Doit-on faire tous les travaux avant d’emménager ? Non. Une rénovation par phases est possible. Mais pour bénéficier des aides “rénovation globale” (plus généreuses), il faut le faire en une fois.

Quel impact du DPE sur le prix de revente future ? Énorme. Un bien rénové en C revendu dans 5-10 ans aura une prime de 10 à 18 % vs son équivalent F/G.

Audit énergétique réglementaire : qui le paie ? Le vendeur, comme les autres diagnostics. Coût : 300 à 1 200 € selon surface et complexité.

Pour aller plus loin

Étape suivante :

estimation gratuite à Marseille

Sources et références

FNAIM — Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France — observatoires immobiliers
INSEE — statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)