À Saint-Giniez, dans le 8e arrondissement, la plupart des vendeurs proposent des appartements familiaux, du T3 au T5, souvent dans des résidences avec parking et espaces extérieurs. Le prix dépend d’abord de la taille : plus l’appartement est grand, plus le prix au mètre carré tend à baisser, alors que le prix total grimpe. Bien vendre ici, c’est donc raisonner en prix global et en budget mensuel de l’acheteur, pas seulement en euros par mètre carré.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 8e est de 4 286 €/m² sur 2024 et 2025, mais il passe de 4 577 €/m² pour un T1 à 4 071 €/m² pour un T5.
- La place de parking, la cave et le balcon pèsent lourd pour les familles qui achètent dans ce secteur.
- Dans les résidences équipées d’un chauffage collectif, les charges annuelles sont l’une des premières questions posées.
- Le plan pluriannuel de travaux de la copropriété doit être prêt avant l’annonce.
Quel prix pour un appartement à Saint-Giniez en 2026 ?
Le quartier n’a pas de statistique publique isolée, mais les ventes du 8e arrondissement donnent une base solide. Le tableau suivant reprend les ventes d’appartements signées en 2024 et 2025, par nombre de pièces. Vendeurs et acquéreurs du secteur peuvent aussi consulter notre agence immobilière du 8e arrondissement.
| Type | Ventes | Prix médian €/m² | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|---|---|
| T1 | 219 | 4 577 | 30 m² | 132 400 € |
| T2 | 513 | 4 534 | 45 m² | 204 000 € |
| T3 | 819 | 4 246 | 66 m² | 288 000 € |
| T4 | 546 | 4 135 | 86 m² | 369 875 € |
| T5 | 209 | 4 071 | 120 m² | 520 000 € |
Source : d’après la base DVF des ventes notariées, 8e arrondissement, 2024 et 2025.
Deux enseignements. D’abord, le T3 est de loin le format le plus vendu, ce qui signifie aussi qu’il est le plus comparé. Ensuite, un T4 ou un T5 se négocie à un prix au mètre carré inférieur à celui d’un studio. Un vendeur qui applique à son T4 le prix au m² d’un deux-pièces surestime son bien.
Pour situer Saint-Giniez par rapport à Périer ou au Prado, notre observatoire des prix compare les secteurs du sud de Marseille. Un sujet voisin est traité dans notre dossier : les prix au m² par arrondissement de Marseille.
Pourquoi les grands appartements se vendent-ils moins cher au m² ?
C’est une question de budget. Une famille qui cherche un T4 dans le 8e dispose rarement de beaucoup plus que 400 000 € tout compris. Au-delà, le nombre d’acheteurs capables de financer l’achat diminue, et le prix au mètre carré doit s’ajuster pour rester dans leur enveloppe.
Exemple : un T4 de 90 m²
- Au prix médian des T4 du 8e : 90 × 4 135 = 372 150 €.
- Avec les frais de notaire dans l’ancien, de l’ordre de 7 à 8 %, l’acheteur doit réunir environ 400 000 €.
- Avec un apport de 40 000 €, il emprunte environ 360 000 €. Sur 25 ans, avec un taux compris entre 3 % et 3,5 %, la mensualité se situe entre 1 700 et 1 800 € environ, hors assurance.
Ce calcul montre pourquoi chaque élément qui allège le budget de l’acheteur compte : une place de parking incluse évite une location mensuelle, des charges raisonnables augmentent sa capacité d’emprunt, un DPE correct limite les travaux.
Quels éléments valorisent un bien à Saint-Giniez ?
Les acheteurs du secteur cherchent un quotidien simple : école à pied, stationnement, accès rapide au rond-point du Prado et au métro de la ligne 2. Les éléments suivants font la différence lors des visites.
- Le stationnement : un parking privatif ou un box en sous-sol est presque attendu pour un T4. Son absence se ressent sur le prix.
- L’extérieur : balcon ou loggia où l’on peut manger, terrasse en dernier étage.
- La cave, utile pour les familles qui manquent de rangement.
- L’étage et l’ascenseur, surtout pour les acheteurs avec poussette ou les seniors.
- Le calme de la résidence : un appartement donnant sur les espaces verts intérieurs se vend mieux qu’un appartement sur un axe passant.
Si votre appartement est en dernier étage avec terrasse, la page dédiée aux appartements avec terrasse à Marseille détaille ce que recherchent ces acheteurs.
Quelles questions la copropriété va-t-elle soulever ?
Dans les résidences de taille moyenne ou grande, l’acheteur examine la copropriété autant que l’appartement. Les points suivants reviennent à chaque visite sérieuse.
Les charges
Si le chauffage ou l’eau chaude sont collectifs, les charges peuvent être élevées. Préparez le relevé des charges des deux dernières années et expliquez ce qu’il comprend : chauffage, gardiennage, entretien des espaces verts, ascenseur.
Les travaux à venir
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de quinze ans doivent disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Ce document chiffre les travaux à prévoir sur dix ans. L’acheteur le demandera, et sa banque aussi parfois. Un plan qui annonce une rénovation de façade ou de toiture n’empêche pas de vendre, mais le montant doit être connu dès la négociation.
Les documents à réunir
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
- Le plan pluriannuel de travaux et, s’il existe, le diagnostic technique global.
- Le montant du fonds de travaux attaché au lot.
Pour comparer les rues de Saint-Giniez entre elles et avec le reste du 8e, consultez notre carte des prix immobiliers rue par rue, qui donne la médiane et la fourchette de chaque rue à partir de 5 ventes.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Rarement de gros travaux. Les acheteurs de T4 et T5 ont souvent leur propre projet de cuisine ou de salle de bains. En revanche, rafraîchir les peintures, réparer ce qui est cassé et désencombrer les pièces aide à montrer les volumes. Pour un appartement classé E, F ou G, demandez au diagnostiqueur une liste chiffrée des travaux permettant de gagner une classe : c’est un argument concret pour l’acheteur. Pour l’ambiance du quartier et ses commerces, notre article vivre à Saint-Giniez complète ce guide.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’un T3 dans le 8e arrondissement ?
D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des T3 vendus dans le 8e en 2024 et 2025 est de 4 246 €/m², pour une surface médiane de 66 m² et un prix médian de 288 000 €.
Une place de parking augmente-t-elle le prix de vente ?
Elle élargit surtout le nombre d’acheteurs intéressés, en particulier pour les familles. Si elle constitue un lot séparé, elle peut être vendue avec l’appartement ou à part, selon ce que prévoit le règlement de copropriété.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour vendre ?
Le projet de plan est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025. Il doit être fourni à l’acquéreur s’il existe, et son absence soulève des questions lors de la négociation.
Pour connaître le prix réaliste de votre appartement à Saint-Giniez, au regard des ventes de même taille signées dans le 8e, demandez à l’équipe GNE Transactions une estimation de votre appartement.