La grande différence en une phrase
- Compromis de vente (promesse synallagmatique) : engage les DEUX parties. Vendeur et acheteur sont liés.
- Promesse unilatérale de vente : engage UNIQUEMENT le vendeur. L’acheteur dispose d’une option d’achat qu’il peut lever ou non.
Le compromis de vente (cas le plus fréquent)
Principe
Le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur s’engage à acheter, aux conditions définies. C’est presque la vente définitive (sous conditions suspensives).
En cas de désistement de l’acheteur
- Pendant les environ 10 jours de rétractation : aucune pénalité
- Après les environ 10 jours, hors condition suspensive : il perd le dépôt de garantie (5-10 % du prix) et peut être poursuivi pour exécution forcée
En cas de désistement du vendeur
- Il peut être contraint à vendre (exécution forcée par décision de justice)
- Et/ou condamné à des dommages-intérêts
Dépôt de garantie
5-10 % du prix, versé par l’acheteur, séquestré chez le notaire.
Quand le choisir ?
- Vente classique (90 % des cas à Marseille)
- Acheteur et vendeur sont décidés et sécurisés
- Pas de complexité particulière
La promesse unilatérale de vente
Principe
Le vendeur “réserve” le bien à l’acheteur pendant une durée fixée (souvent 2-3 mois). L’acheteur peut lever l’option (acheter) ou non.
En cas de désistement de l’acheteur (non-levée de l’option)
- Il perd l’indemnité d’immobilisation (5-10 % du prix)
- Il n’est PAS forcé d’acheter (pas d’exécution forcée)
En cas de désistement du vendeur
- Il doit indemniser l’acheteur (clause de dédit)
- L’acheteur peut éventuellement demander l’exécution forcée selon les termes
Indemnité d’immobilisation
5-10 % du prix, versée par l’acheteur, séquestrée chez le notaire.
Quand la choisir ?
- L’acheteur n’est pas certain (besoin de réflexion, attente d’un financement complexe)
- Le vendeur veut s’engager mais l’acheteur conserve une porte de sortie
- Opération complexe (foncière, marchand de biens)
- Bien rare ou exceptionnel
Différence fiscale importante
Compromis
Pas d’enregistrement obligatoire. Frais minimes (acte chez notaire ou agence).
Promesse unilatérale
Enregistrement obligatoire auprès des impôts dans les environ 10 jours suivant la signature. Coût : ~125 €. Sans enregistrement = promesse nulle.
C’est l’un des inconvénients pratiques de la promesse unilatérale.
Comparatif synthétique
| Critère | Compromis | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Les 2 | Seulement le vendeur |
| Sortie de l’acheteur | Perd le dépôt + risque exécution | Perd l’indemnité, c’est tout |
| Exécution forcée | Possible | Plus difficile |
| Dépôt | 5-10 % | 5-10 % |
| Enregistrement fiscal | Non | Oui (obligatoire) |
| Cas d’usage | Standard | Spécifique / acheteur hésitant |
Le délai de rétractation : commun aux deux
Loi SRU : environ 10 jours de rétractation pour l’acheteur particulier, à compter du lendemain de la réception de l’avant-contrat (signé ou notifié).
Pendant ce délai :
- Désistement sans motif possible
- Aucune pénalité
- Le dépôt de garantie est restitué
Vous achetez ou vendez à Marseille ? GNE Transactions vous conseille sur la formule adaptée à votre opération. Contact →
Les conditions suspensives : essentielles dans les deux cas
Que ce soit en compromis ou promesse, on insère des conditions suspensives :
- Obtention du prêt (montant, taux, durée)
- Pas de servitude d’urbanisme bloquante
- Pas de préemption (mairie, locataire)
- Diagnostics conformes
- Pas de procédure en cours sur l’immeuble
Si la condition n’est pas remplie : l’avant-contrat est caduc, dépôt restitué.
Où signer ?
Chez le notaire (recommandé)
- Plus de sécurité juridique
- Conseils en direct
- Pas de frais supplémentaires (les frais notariaux sont calculés sur la vente finale)
En agence
- Possible, en présence des deux parties
- L’agence prépare l’avant-contrat
Sous seing privé (PAP)
- Possible mais risque juridique (mal rédigé = problèmes)
- À éviter pour les ventes entre particuliers complexes
Notre conseil GNE Transactions
Pour la quasi-totalité des transactions à Marseille :
- Compromis chez le notaire = 95 % des cas
- Promesse unilatérale = cas spécifiques (acheteur foncière, opérations complexes)
Les pièges à éviter
- Confondre compromis et promesse (conséquences différentes)
- Oublier d’enregistrer la promesse (nulle sinon)
- Mal rédiger les conditions suspensives (banque trop précise = blocage)
- Délais de réalisation trop courts (prêt en environ 30 jours = impossible)
- Ne pas vérifier les diagnostics avant signature
Cas particulier : la promesse de vente en succession
En succession, la promesse de vente est parfois préférée car :
- Elle permet à l’acheteur de réfléchir si le bien est complexe
- Elle donne au vendeur (héritiers) le temps de finaliser les démarches notariales
- Elle évite des compromis fragiles
À discuter avec le notaire selon la situation.
Passez à l’action
Conseil avant compromis : prenez rendez-vous depuis la page de l’agence ou appelez le 06 69 13 19 04.
À lire ensuite :
- Vendre son appartement à Marseille : guide complet
- Acheter un appartement à Marseille
- Choisir son notaire à Marseille
Pour aller plus loin
- GNE Transactions, agence indépendante à Marseille
- Le marché des T1 et T2 à Marseille
- Combien de temps après la mise en vente pour la première visite à Marseille ?
- Compromis vs promesse de vente à Marseille
- Rafraîchir un bien avant de le vendre à Marseille
Étape suivante :
Sources et références
- FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
- Notaires de France : observatoires immobiliers
- INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
- Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
- Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)
Pour aller plus loin
- Vous vendez ? Estimation gratuite de votre appartement ou maison à Marseille
- Vous achetez ? Appartements et maisons à vendre dans les 7e, 8e et 9e arrondissements
- GNE Transactions, agence immobilière indépendante à Marseille
À lire aussi