Combien de temps s’écoule entre la mise en vente et la première visite ? Si le prix est juste et l’annonce complète, les premières demandes arrivent en général dès les premiers jours de diffusion, car c’est le moment où le bien apparaît comme « nouveau » auprès des acheteurs qui ont créé des alertes. Le vrai délai se situe souvent avant : diagnostics, photos et documents doivent être prêts pour que la première visite puisse avoir lieu sans attendre.
En bref
- Les premiers jours de diffusion sont décisifs : les acheteurs actifs réagissent vite aux nouvelles annonces.
- Une annonce ne peut pas être publiée sans la classe énergie du DPE : le diagnostic conditionne donc le calendrier.
- Depuis le 1er janvier 2025, l’état des risques doit être remis dès la première visite.
- L’absence de demande après quelques semaines est presque toujours un signal sur le prix ou la présentation.
Pourquoi les premiers jours de diffusion comptent-ils autant ?
Sur les portails immobiliers, la plupart des acheteurs sérieux ont paramétré des alertes : ils reçoivent la nouvelle annonce le jour même. Dans le sud de Marseille, où l’offre de certains biens est rare (T3 avec terrasse, maisons avec jardin dans le 8e ou le 9e), ces acheteurs ont souvent déjà visité plusieurs biens et savent comparer. S’ils jugent votre bien bien placé, ils appellent tout de suite.
Passé cette phase, l’annonce glisse dans les résultats et perd son effet de nouveauté. Un bien qui reste en ligne sans visite devient suspect aux yeux des acheteurs, qui se demandent ce qui ne va pas. C’est pourquoi il vaut mieux attendre quelques jours de plus pour publier une annonce complète que de publier trop tôt une annonce imparfaite.
Qu’est-ce qui conditionne la date de la première visite ?
Les diagnostics
L’annonce doit mentionner la classe énergie et la classe climat du DPE, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Sans DPE, pas d’annonce conforme. Les autres diagnostics (amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, état des risques) doivent être réunis dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. Commandez-les dès que la décision de vendre est prise.
L’état des risques dès la première visite
Depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 et du décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, l’état des risques doit être remis au candidat acquéreur lors de la première visite. L’annonce doit aussi indiquer que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. À Marseille, où les risques d’inondation, de mouvement de terrain ou de feux de forêt varient fortement d’un quartier à l’autre, ce document suscite souvent des questions : lisez-le avant la visite pour pouvoir y répondre.
Les photos et le plan
Des photos prises par temps clair, un plan coté et une description précise de l’environnement (étage, exposition, stationnement) filtrent les visites inutiles. Prévoyez un rangement complet du logement avant la séance photo : c’est souvent l’étape qui prend le plus de temps au vendeur.
Un calendrier type, de la décision à la première visite
Voici un exemple de planification, à adapter à votre situation :
- Semaine 1 : estimation du bien, choix du prix, commande des diagnostics ;
- Semaine 2 : réalisation des diagnostics, collecte des documents de copropriété (procès-verbaux, règlement, charges), rangement ;
- Semaine 3 : séance photo, rédaction de l’annonce, vérification des mentions obligatoires ;
- Semaine 4 : mise en ligne, premières demandes et premières visites.
Pour une maison avec piscine ou dépendances, ou pour une copropriété dont le syndic tarde à transmettre les documents, ce calendrier peut s’allonger. Anticipez en demandant les pièces au syndic dès la première semaine.
Que faire si personne ne demande de visite ?
L’absence d’appels après plusieurs semaines n’est pas une fatalité, mais elle impose un diagnostic honnête. Posez-vous ces questions, dans l’ordre :
- Le prix est-il cohérent avec les ventes réelles ? Comparez-le aux médianes DVF de votre secteur, par exemple dans notre observatoire des prix. Dans le 8e, la médiane des appartements vendus en 2025 est de 4 274 €/m², d’après la base DVF des ventes notariées : un T3 annoncé très au-dessus sans argument visible restera sans réponse.
- Les photos donnent-elles envie ? Une première photo sombre ou une pièce encombrée suffit à faire défiler l’annonce.
- L’annonce répond-elle aux questions évidentes ? Charges, stationnement, étage et ascenseur, extérieur. Les acheteurs n’appellent pas pour poser une question basique : ils passent à l’annonce suivante.
- Le bien est-il visible ? Une diffusion sur un seul site limite fortement le nombre de contacts.
Un ajustement de prix décidé tôt est en général moins coûteux qu’une baisse tardive. Avant toute révision, vérifiez l’impact sur votre résultat final avec le calculateur de prix net vendeur.
Comment préparer la première visite pour qu’elle compte ?
La première visite sert souvent de test : si les acheteurs repartent avec des réponses claires, ils reviennent. Préparez :
- un dossier imprimé ou numérique avec les diagnostics, l’état des risques et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- le montant des charges et de la taxe foncière ;
- les factures des travaux récents (toiture, électricité, chaudière, climatisation) ;
- une réponse claire sur votre calendrier de départ.
Questions fréquentes
Peut-on organiser des visites avant d’avoir le DPE ?
L’annonce doit mentionner la classe énergie, et l’état des risques doit être remis dès la première visite. En pratique, il faut donc avoir les diagnostics avant de commencer les visites.
Combien de temps faut-il pour obtenir les diagnostics ?
Cela dépend de la disponibilité du diagnostiqueur et de la taille du bien. Commandez-les dès que vous avez décidé de vendre pour ne pas retarder la mise en ligne.
Faut-il baisser le prix si aucune visite n’a lieu ?
Pas automatiquement. Vérifiez d’abord les photos, le contenu de l’annonce et sa diffusion. Si ces points sont solides, l’écart avec les prix du marché est la cause la plus probable.
Quel document remettre obligatoirement lors de la première visite ?
L’état des risques, depuis le 1er janvier 2025. Il informe l’acquéreur des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé.
Vous voulez mettre votre bien en vente rapidement ?
L’équipe de GNE Transactions prépare avec vous le dossier, l’annonce et le calendrier des visites pour que votre bien démarre dans les meilleures conditions. Le point de départ est une estimation de votre logement.