Si vous quittez Paris pour Marseille, la question n’est pas tant « où vendre » que « dans quel ordre » : vendre d’abord votre logement parisien, acheter d’abord à Marseille, ou faire les deux en même temps. Le bon ordre dépend de trois éléments : le statut fiscal de chaque bien (résidence principale ou non), votre capacité à financer un achat avant d’avoir vendu, et la rareté du bien que vous visez à Marseille. Une erreur d’ordre peut coûter un impôt sur la plus-value évitable ou des mois de double charge.
En bref
- La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Ce statut se perd si le logement reste vide trop longtemps après votre départ.
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous réinvestissez le prix dans votre future résidence principale dans les 24 mois (article 150 U du Code général des impôts).
- À Marseille, d’après la base DVF des ventes notariées, une maison s’est vendue en médiane 768 000 € dans le 7e et 650 000 € dans le 8e sur 2024 et 2025.
- La signature de l’acte de vente à distance, par visioconférence avec le notaire, évite des allers-retours.
Faut-il vendre à Paris avant d’acheter à Marseille ?
C’est l’ordre le plus sûr financièrement : vous connaissez votre budget exact, vous pouvez acheter sans condition de vente et parfois sans crédit, ce qui renforce votre offre face aux autres acheteurs marseillais. Inconvénients : il faut vous loger entre les deux, et vous risquez de ne pas trouver rapidement le bien voulu.
Ce choix convient bien si votre recherche marseillaise est souple (plusieurs quartiers possibles, appartement ou maison), ou si votre départ de Paris est daté par une mutation.
Faut-il acheter à Marseille d’abord ?
C’est pertinent si vous visez un bien rare : maison avec vue mer au Roucas Blanc, villa avec jardin à la Pointe Rouge, grand appartement bourgeois à Périer. Ces biens partent vite et ne reviennent pas forcément sur le marché. Deux solutions de financement :
- Le prêt relais : votre banque vous avance une partie de la valeur estimée de votre logement parisien, remboursée lors de sa vente.
- L’achat avec condition suspensive de vente de votre bien parisien : le vendeur marseillais peut la refuser, et elle affaiblit votre offre.
Le risque est de supporter deux crédits ou deux séries de charges si la vente parisienne tarde.
Quelles règles fiscales faut-il connaître ?
L’exonération de la résidence principale
La plus-value réalisée sur votre résidence principale est exonérée, à condition qu’elle le soit encore au jour de la vente. Si vous emménagez à Marseille avant d’avoir vendu, l’administration admet généralement l’exonération lorsque le logement est resté inoccupé et a été mis en vente dans un délai normal, qui s’apprécie au cas par cas. Ne le louez pas entre-temps : il perdrait son statut.
La première cession d’un autre logement
Si vous possédez aussi un pied-à-terre ou un logement secondaire, sa première vente peut être exonérée, dans la limite du prix réinvesti, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et si vous réinvestissez dans votre future résidence principale dans les 24 mois. Cette règle concerne surtout les Parisiens locataires de leur résidence principale.
Les autres cas
Pour une résidence secondaire, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value.
Que représente le marché marseillais pour un budget parisien ?
Sans comparer avec les prix parisiens, voici ce que coûtent les biens les plus recherchés par les acheteurs venant de Paris, d’après la base DVF des ventes notariées sur 2024 et 2025 :
| Bien | 7e | 8e |
|---|---|---|
| T3 (prix médian, surface) | 313 750 €, 66 m² | 288 000 €, 66 m² |
| T4 (prix médian, surface) | 400 000 €, 82 m² | 369 875 €, 86 m² |
| Maison (prix médian, surface) | 768 000 €, 99 m² | 650 000 €, 92 m² |
À l’échelle des quartiers, le Roucas Blanc est le secteur le plus cher, avec un prix médian de 965 000 € pour une maison et 6 552 €/m² pour un appartement, suivi d’Endoume et de la Pointe Rouge. Notre observatoire des prix donne le détail par secteur.
Exemple de calendrier
Pour un départ prévu en septembre :
- Mars : estimation et mise en vente du logement parisien, premières visites à Marseille.
- Mai : compromis de vente à Paris, offre acceptée à Marseille avec une condition de prêt classique.
- Juillet : signature de la vente parisienne, puis de l’achat marseillais une semaine plus tard.
- Août : déménagement.
Ce calendrier suppose un prix parisien juste et une recherche marseillaise ciblée. Il laisse environ trois mois entre chaque compromis et l’acte.
Peut-on gérer la vente et l’achat à distance ?
Largement, oui :
- Les visites peuvent être préparées par visite virtuelle ou vidéo, puis confirmées par un déplacement pour les biens retenus.
- La promesse de vente peut être signée électroniquement.
- L’acte authentique peut être signé à distance, par visioconférence avec le notaire, ou par procuration.
- Les diagnostics et les documents de copropriété s’échangent par voie électronique.
Prévoyez malgré tout au moins un séjour à Marseille pour visiter les quartiers aux heures de pointe : la circulation vers le sud de la ville et la proximité du métro changent la vie quotidienne. Notre page agence du 7e présente les secteurs proches de la mer. À lire aussi sur ce sujet : ce que cherchent les acheteurs lyonnais à Marseille sud.
Questions fréquentes
Ma résidence parisienne reste-t-elle exonérée si je déménage avant de la vendre ?
En général oui, si le logement reste inoccupé et est mis en vente rapidement, dans un délai normal apprécié au cas par cas. Le louer entre-temps lui ferait perdre son statut de résidence principale.
Peut-on signer l’acte de vente sans se déplacer ?
Oui. L’acte authentique peut être signé à distance, par visioconférence avec le notaire, ou par une procuration donnée à un clerc. La promesse peut être signée électroniquement.
Combien coûte une maison dans le 7e arrondissement de Marseille ?
D’après la base DVF des ventes notariées, une maison s’y est vendue 768 000 euros en médiane sur 2024 et 2025, pour une surface médiane de 99 m². Au Roucas Blanc, la médiane atteint 965 000 euros.
Vous préparez votre installation à Marseille ? Décrivez le bien recherché sur notre page recherche de bien, ou, si vous possédez déjà un logement marseillais à céder, demandez une estimation pour caler votre calendrier.