Achat-revente et marchand de biens à Marseille en 2026 : le guide

Le statut juridique et fiscal

Le marchand de biens est un commerçant : il achète des biens immobiliers dans l’intention de les revendre, généralement après travaux. Fiscalement, c’est une activité commerciale BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) la plupart du temps, ou à l’IR pour les structures individuelles.

Caractéristiques fiscales :

TVA sur la marge (et non sur le prix de vente complet), si le bien est revendu dans les 5 ans suivant l’acquisition
Frais de notaire réduits à l’achat (~2 % au lieu de 7-8 %) si engagement de revente dans les 5 ans (article 1115 du CGI)
Pas de plus-value des particuliers (régime BIC pur)
Imposition sur le bénéfice net au taux IS (25 % en 2026) ou IR selon la structure
Cotisations sociales sur la rémunération du gérant

C’est donc une activité professionnelle, pas un hobby. Elle nécessite une structure dédiée (SARL, SAS, ou EI), une comptabilité tenue, une garantie financière, et idéalement une expérience préalable dans le bâtiment ou l’immobilier.

Les marges réalistes sur Marseille

Oubliez les promesses des formations à 5 000 € qui parlent de “doubler son capital en environ 6 mois”. Sur Marseille en 2026, les marges nettes d’un marchand de biens sérieux se situent dans ces fourchettes :

Marge brute moyenne sur une opération : 15 à 25 % du prix de vente. Sur un bien acheté 200 000 € + 30 000 € de travaux + 20 000 € de frais, revendu 300 000 € : marge brute 50 000 €.

Marge nette après impôt : 40-60 % de la marge brute, soit 20 000 à 30 000 € sur cette opération type.

Cadence réaliste : 2 à 4 opérations par an pour un marchand seul actif. Soit un revenu net de 40 000 à 120 000 € par an pour les bons opérateurs.

Les chiffres au-delà (500 000 € de bénéfice annuel) existent mais correspondent à des opérateurs expérimentés avec équipes, sur des coups gros (immeubles entiers, divisions complexes, restructurations lourdes).

Les quartiers à cibler en 2026

Tous les quartiers ne se prêtent pas à l’achat-revente. Les zones favorables ont en commun : forte demande acheteur final, écart prix brut / prix rénové important, marché tendu sur la cible (T2/T3 en général).

Très favorables :

13001 / 13005 : nombreux biens hérités à rafraîchir, demande étudiante et jeunes pros forte, marges T1/T2 intéressantes
13002 (Le Panier, République) : transformation urbaine en cours, plus-values latentes
13006 (Castellane, Lodi, NDDM) : T2/T3 cachet rénovés s’arrachent

Favorables :

13007 (Endoume bas, Saint-Victor) : pour les amateurs de patrimoine ancien
13008 (Périer bas, Prado nord) : marges sur T3 cachet rénovés
13010 La Capelette : transformation rapide, opportunités

Moins favorables :

13009, 13011, 13012 : marché famille = grands appartements/maisons, moins d’écart prix au m² entre brut et rénové
13007 Roucas-Blanc : marché du luxe, marges du marchand de biens écrasées par la concurrence des acheteurs finaux qui paient cher

Les biens cibles

Le profil type : T3 années 50-70 hérité par succession, DPE F ou G, déco d’époque (papier peint, moquette, salle de bain rose), copropriété saine, immeuble correct mais bien à rafraîchir totalement. Acheté 200 000-280 000 €, après travaux de 35 000-60 000 €, revendu 300 000-380 000 €.

À éviter : biens en copropriété conflictuelle, biens avec gros travaux de structure incertains, biens dans des immeubles classés (autorisations interminables), biens avec procédures en cours.

Vendre à un marchand de biens : ce qu’il faut savoir

Si vous êtes propriétaire et qu’un marchand de biens vous fait une offre, c’est généralement 15 à 25 % en dessous du prix marché libre. C’est sa marge. Vous y gagnez en rapidité (signature sous 3 à 4 semaines, pas de condition suspensive d’obtention de prêt, pas de visite-shopping), en simplicité (un seul interlocuteur, pas de marketing à orchestrer), et en certitude (offre ferme à un prix fixé).

Quand accepter :

Vous héritez d’un bien à rénover et n’avez ni le temps ni l’envie de gérer le rafraîchissement et la commercialisation
Indivision conflictuelle où la rapidité prime
Urgence financière (entrée en EHPAD, divorce)
DPE F ou G qui rend le bien difficile à vendre au marché classique

Quand refuser :

Bien en bon état dans un quartier liquide (vous trouverez un acheteur final au prix marché)
Aucune contrainte de délai
Bien rare ou de qualité supérieure (la marge du marchand n’est pas justifiée par le risque)

Notre rôle

GNE Transactions intervient sur les deux côtés du marché :

Si vous êtes vendeur et qu’un marchand vous fait une offre, on l’analyse ensemble : prix offert vs prix marché libre, justification de la décote, alternatives possibles. Parfois on vend au marchand parce que c’est rationne

Pour aller plus loin

Étape suivante :

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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