Vivre à Montredon (13008) : le guide 2026

Vivre à Montredon, c’est habiter le dernier quartier résidentiel de Marseille avant le parc national des Calanques, avec la mer d’un côté de l’avenue et le parc Pastré de l’autre, avec des appartements vendus 4 875 €/m² en médiane avenue de Montredon et des maisons à 7 846 €/m² boulevard Alexandre Delabre entre 2023 et 2025, d’après la base DVF des ventes notariées ; les villas vue mer se négocient bien au-delà. Ici, on entend les mouettes de la Madrague plutôt que le trafic du boulevard Michelet, et l’on part en randonnée vers Callelongue depuis sa porte d’entrée.

Ce cadre exceptionnel a un revers : une seule route d’accès, saturée chaque week-end d’été, une offre de biens très étroite et des prix parmi les plus élevés du 8e. Ce guide vous donne les clés pour décider en connaissance de cause.

Où se situe Montredon et à quoi ressemble le quartier ?

Montredon occupe la pointe sud-ouest du 13008, entre la Pointe Rouge au nord et le village des Goudes au sud. Sa colonne vertébrale est l’avenue de Montredon, qui devient le boulevard Alexandre-Delabre en direction des Goudes et de Callelongue. À l’est, le quartier s’adosse aux collines de Marseilleveyre, déjà classées en cœur de parc national.

Trois ambiances cohabitent. Le long de l’avenue et sur les premières pentes, de grandes propriétés closes de murs, avec parc et vue mer, héritées des familles marseillaises du XIXe siècle. Autour de la campagne Pastré et de la traverse Prat, des villas des années 1950 à 1980 et quelques petites copropriétés de trois ou quatre niveaux. En bord de mer, la Madrague de Montredon : un minuscule port, des cabanons de pêcheurs devenus résidences principales et la plage de la Verrerie, discrète et appréciée des habitants.

Le Château Pastré et son parc constituent le poumon vert et le vrai lieu de rencontre du quartier, plus que l’avenue, qui ne compte que quelques commerces de proximité.

Combien coûte un logement à Montredon en 2026 ?

D’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus 4 875 €/m² en médiane avenue de Montredon et 5 179 €/m² avenue de la Madrague de Montredon entre 2023 et 2025, contre 4 286 €/m² traverse Prat, où dominent les résidences des années 1970. Côté maisons, la médiane atteint 7 846 €/m² boulevard Alexandre Delabre, et une villa en première ligne avec accès aux rochers se situe au-delà selon la vue et la parcelle. Voici les médianes des rues et secteurs voisins pour situer le quartier.

Rue ou secteur (8e)	Ventes	Prix médian au m²	Période
Avenue de Montredon (appartements)	35	4 875 €	2023 à 2025
Avenue de la Madrague de Montredon (appartements)	27	5 179 €	2023 à 2025
Boulevard Alexandre Delabre (maisons)	18	7 846 €	2023 à 2025
Traverse Prat (appartements)	21	4 286 €	2023 à 2025
Pointe Rouge, appartements dans un rayon de 650 m	170	4 702 €	2024 et 2025
Ensemble du 8e, appartements	1 246	4 274 €	2025
Ensemble du 8e, maisons	104	7 301 €	2025

Pour l’ensemble du 8e, d’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus 4 274 €/m² en médiane en 2025 (4 191 €/m² en 2022) et les maisons 7 301 €/m² : Montredon se place au-dessus pour les appartements des avenues littorales comme pour les maisons. Le marché de l’arrondissement est stable d’une année sur l’autre, et les biens rares à vue dégagée se négocient en général moins que les autres.

Deux exemples types, situations hypothétiques, illustrent ces niveaux. Un T3 de 72 m² au deuxième étage d’une petite résidence proche de la campagne Pastré, avec terrasse et vue mer partielle : à la médiane DVF de l’avenue de Montredon, 4 875 €/m², il approche 351 000 €, la terrasse et la vue mer partielle le plaçant plutôt au-dessus. Une villa des années 1960 de 140 m² sur 620 m² de terrain, non loin de la traverse Prat, avec piscine et vue mer depuis l’étage : la médiane DVF des maisons du 8e est de 7 301 €/m² en 2025, soit environ 1 020 000 € pour cette surface, avant prise en compte de la vue et de l’état.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Comment se déplacer quand on habite Montredon ?

C’est la question qui doit décider de votre achat. Montredon n’a qu’une porte d’entrée routière : l’avenue de Montredon, prolongement de l’avenue de la Pointe-Rouge. Hors saison, en semaine, rejoindre le Rond-Point du Prado prend une vingtaine de minutes en voiture. De juin à septembre, les week-ends, la circulation vers la Pointe Rouge et Les Goudes se bloque dès la fin de matinée. Les habitants s’organisent : courses le matin, sorties hors des heures de plage. Lors des pics d’affluence, la route des Goudes est fermée aux non-résidents.

En transports en commun, les bus 19 et 20 desservent l’avenue de Montredon. Le 19 relie le Rond-Point du Prado et le métro Castellane ; le 20 rejoint la Madrague de Montredon et poursuit vers Les Goudes et Callelongue. En saison, la navette maritime au départ de la Pointe Rouge permet de gagner le Vieux-Port par la mer, ce qui reste l’un des trajets les plus agréables de la ville pour aller travailler. Le vélo est une vraie option vers Bonneveine et les plages du Prado par la piste littorale. Pour vendre ou acheter dans ce secteur, voyez aussi notre agence immobilière du 8e arrondissement.

Quelles écoles et quels services au quotidien ?

Pour le primaire, Montredon dépend des écoles de secteur de la Pointe Rouge et de Bonneveine, à quelques minutes en bus. Au collège et au lycée, le lycée Marseilleveyre, établissement public réputé du 8e, est la référence des familles du quartier. Dans le privé, elles se tournent vers Périer et Sainte-Anne, à une vingtaine de minutes de route : Notre-Dame de France, le Cours Bastide ou Saint-Joseph les Maristes.

Côté commerces, restez lucide : l’avenue de Montredon compte une boulangerie, quelques restaurants et des commerces de bouche à la Madrague, mais les courses hebdomadaires se font à la Pointe Rouge ou au Centre Bonneveine, où sont aussi regroupés les services médicaux.

Pour les loisirs, rien ne manque : la plage de la Verrerie et les anses de la Madrague pour la baignade, le parc Pastré pour la course, le club nautique de la Madrague et le massif de Marseilleveyre pour la randonnée jusqu’à Callelongue.

Quels sont les points faibles de Montredon ?

Un bon achat commence par une vision honnête des inconvénients. Voici ceux que nos clients relèvent le plus souvent.

L’accès unique et les embouteillages estivaux

Nous l’avons dit : c’est la contrainte majeure. Elle est aussi ce qui protège le quartier de la densification et soutient les prix. Il faut l’accepter comme un mode de vie, pas comme un désagrément passager.

Le risque incendie et les règles du parc national

Une partie du quartier, sur les hauteurs, est concernée par le plan de prévention des risques d’incendie de forêt (PPRIF). Selon la zone, les obligations de débroussaillement s’imposent et les possibilités de construction ou d’extension sont limitées. Les parcelles situées en cœur de parc national ne peuvent plus accueillir de nouvelles constructions. Avant toute offre, demandez le zonage PPRIF et un certificat d’urbanisme, et faites vérifier les points de droit par votre notaire. Les informations d’urbanisme sont accessibles sur le site de la Ville de Marseille.

Le statut particulier des cabanons de la Madrague

Certains cabanons de bord de mer relèvent du domaine public maritime ou de règles d’occupation spécifiques : titre, autorisations et servitudes doivent être examinés avec soin. Un cabanon ne se finance ni ne se revend comme un appartement.

L’offre étroite et les copropriétés à gros budgets

Il se vend peu de biens à Montredon chaque année. Les acheteurs attendent parfois plusieurs mois le bon produit et doivent se décider vite. Dans les petites copropriétés anciennes, ravalement et étanchéité des terrasses pèsent lourd : lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.

Le DPE des villas anciennes

Beaucoup de maisons des années 1950-1970 affichent une étiquette énergétique médiocre. Depuis 2025, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (pas pour un appartement en copropriété, pour lequel le DPE suffit). Chiffrez les travaux avant de faire votre offre. Le détail des obligations figure sur service-public.fr.

À qui Montredon convient-il vraiment ?

Montredon est fait pour ceux qui placent la nature et la mer au-dessus de tout : les familles qui veulent voir leurs enfants grandir entre la plage et le parc, les nageurs, plongeurs et randonneurs, les cadres et professions libérales travaillant dans le sud de Marseille, pour qui l’avenue de Montredon est un sas vers le calme plutôt qu’un obstacle.

Il convient moins bien aux ménages qui rejoignent chaque jour le centre ou le nord de la ville, aux personnes sans voiture qui ont besoin de commerces au pied de l’immeuble, ou à ceux qui recherchent l’animation urbaine. Pour ces profils, Bonneveine, Périer ou Sainte-Anne offriront un meilleur équilibre. Notre guide pour acheter un appartement à Marseille détaille ces arbitrages quartier par quartier, et pour les maisons avec jardin, consultez nos conseils pour acheter une villa avec piscine à Marseille.

Comment réussir son achat à Montredon ?

Trois règles. Premièrement, préparez votre financement avant de visiter : les bons biens partent en une à trois semaines et une offre sans accord de principe bancaire perd contre une offre solide. À titre indicatif, au taux CAFPI de septembre 2026 de 3,43 % sur 20 ans, un emprunt de 400 000 € représente une mensualité de l’ordre de 2 300 € hors assurance. Deuxièmement, intégrez les frais d’acquisition : avec des droits de mutation à 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône, comptez environ 7,5 à 8 % du prix dans l’ancien, comme l’explique notre article sur le calcul des frais de notaire à Marseille.

Troisièmement, si vous devez vendre votre logement actuel pour acheter, lancez l’estimation dès maintenant : les vendeurs de Montredon privilégient les acquéreurs dont la vente est engagée. GNE Transactions connaît chaque traverse du quartier, identifie les biens avant leur diffusion sur les portails et synchronise votre vente et votre achat.

Pour un bien à la Pointe Rouge, notre page agence immobilière Pointe Rouge Marseille complète ce guide sur « vivre à Montredon (13008) » avec les ventes du quartier.

FAQ

Quel est le prix au m² à Montredon en 2026 ?

D’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus 4 875 €/m² en médiane avenue de Montredon et 5 179 €/m² avenue de la Madrague de Montredon entre 2023 et 2025, et les maisons 7 846 €/m² boulevard Alexandre Delabre. Les appartements des résidences des années 1970 sans vue se situent plutôt en dessous, tandis que les villas en première ligne avec vue mer dégagée dépassent nettement ces médianes. Chaque bien mérite une estimation précise tenant compte de la vue, de la parcelle et de l’état.

Montredon est-il bien desservi par les transports ?

Le quartier est desservi par les bus 19 et 20 le long de l’avenue de Montredon, avec correspondance vers le métro au Rond-Point du Prado et à Castellane. En saison, une navette maritime relie la Pointe Rouge au Vieux-Port. Il n’y a ni métro ni tram sur place, et l’avenue de Montredon est l’unique accès routier, saturé les week-ends d’été.

Peut-on construire ou agrandir une maison à Montredon ?

Cela dépend de la parcelle. En cœur de parc national, les constructions sont figées. Dans le reste du quartier, le plan local d’urbanisme et le PPRIF peuvent limiter fortement les extensions et imposer des obligations de débroussaillement. Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel et le zonage PPRIF avant de vous engager, et faites valider le projet par votre notaire.

Quelles écoles pour les enfants quand on vit à Montredon ?

Les écoles primaires de secteur se trouvent à la Pointe Rouge et à Bonneveine. Pour le collège et le lycée, le lycée Marseilleveyre est l’établissement public de référence du 8e. Les établissements privés les plus demandés, comme Notre-Dame de France, le Cours Bastide ou Saint-Joseph les Maristes, se situent vers Périer et Sainte-Anne, à une vingtaine de minutes en voiture.

Faut-il vendre son logement avant d’acheter à Montredon ?

C’est fortement conseillé. L’offre est rare et les vendeurs retiennent en priorité les offres sans condition de vente préalable. Faire estimer votre bien, le mettre en vente et signer un compromis avant de vous positionner vous donne un avantage décisif. GNE Transactions coordonne les deux opérations pour éviter un prêt relais ou une double charge de logement.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions. Vous cherchez un bien à Montredon ? Confiez-nous votre recherche et, si vous devez vendre avant d’acheter, nous estimons votre logement actuel dans le même délai.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.

Photo d’illustration : 4net, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons.