Un studio se vend bien à Marseille quand il est présenté à la bonne cible, au bon prix au mètre carré et avec un dossier énergétique propre. Dans les arrondissements sud, la plupart des acheteurs de studios sont des investisseurs ou des parents qui logent un étudiant : ils raisonnent en loyer, en charges et en étiquette DPE avant de raisonner en charme. Le prix au mètre carré d’un studio est souvent plus élevé que celui d’un T3 du même secteur, mais il reste plafonné par le loyer qu’il peut produire.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées 2024-2025, un T1 se vend en médiane 129 000 € dans le 7e, 132 400 € dans le 8e et 100 000 € dans le 9e, pour une surface médiane proche de 30 m².
- Un studio classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, ce qui réduit fortement le nombre d’investisseurs intéressés.
- Le calcul du DPE a changé deux fois récemment, en faveur des petites surfaces (juillet 2024) puis des logements chauffés à l’électricité (janvier 2026) : vérifiez si votre étiquette peut s’améliorer.
- Vendre avec un locataire en place est possible, mais les règles diffèrent entre location vide et meublée.
Quel prix pour un studio dans les 7e, 8e et 9e arrondissements ?
Les ventes de T1 enregistrées dans la base DVF des ventes notariées sur 2024 et 2025 donnent les repères suivants :
| Arrondissement | Ventes de T1 | Prix médian | Surface médiane | Valeur médiane |
|---|---|---|---|---|
| 7e | 195 | 4 875 €/m² | 29 m² | 129 000 € |
| 8e | 219 | 4 577 €/m² | 30 m² | 132 400 € |
| 9e | 109 | 3 850 €/m² | 29 m² | 100 000 € |
Deux constats. D’abord, dans le 8e et le 9e, le mètre carré d’un T1 dépasse celui des T3 (4 246 €/m² dans le 8e, 3 041 €/m² dans le 9e) : la petite surface concentre la demande. Ensuite, l’écart de prix entre arrondissements est plus faible pour les studios que pour les grands logements, parce que l’investisseur regarde la rentabilité plus que l’adresse. Vous retrouverez l’ensemble des médianes dans notre observatoire des prix.
Qui achète un studio à Marseille aujourd’hui ?
L’investisseur locatif
Il calcule un rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d’achat frais compris. Il lit le montant des charges de copropriété, la taxe foncière et l’étiquette DPE. Un studio avec des charges élevées (gardien, ascenseur, chauffage collectif) perd de l’attrait, même bien placé.
Le parent d’étudiant
Il cherche la proximité d’un campus ou d’une ligne directe : dans le 9e, le campus de Luminy est desservi par bus depuis le centre, et les abords du Prado et de Castellane donnent accès au métro. Il est sensible à la sécurité de l’immeuble et à l’état du logement, moins au rendement.
L’acheteur occupant
Jeune actif ou acheteur d’un pied-à-terre, il compare avec un loyer et privilégie l’étage, la luminosité et un extérieur. Pour cette cible, notre page sur le pied-à-terre à Marseille détaille les attentes.
Comment le DPE influence-t-il la vente d’un studio ?
C’est le point qui fait ou défait la vente. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, et les logements F suivront en 2028. Un studio G se vend donc presque uniquement à un acheteur qui a prévu des travaux, avec une décote.
Deux évolutions jouent en votre faveur :
- depuis le 1er juillet 2024, la méthode de calcul a été corrigée pour les logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par l’ancien mode de calcul ;
- depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore la note de nombreux logements chauffés à l’électricité, cas fréquent dans les studios.
Si votre DPE date d’avant ces changements, vérifiez sur le site de l’Observatoire DPE de l’ADEME si une nouvelle attestation peut être éditée, ou faites refaire le diagnostic. Gagner une classe peut changer la liste des acheteurs potentiels.
Faut-il vendre loué ou libre ?
Location vide
Vous pouvez vendre en cours de bail : l’acheteur reprend le bail et le locataire reste. Pour vendre libre, vous devez donner congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance du bail, et le locataire bénéficie d’un droit de préemption (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Location meublée
Le congé se donne trois mois avant l’échéance du bail, sans droit de préemption du locataire. Un bail étudiant de neuf mois arrive à échéance plus vite, ce qui facilite la vente libre en été.
Le calcul pour un investisseur
Prenons un studio de 30 m² dans le 8e au médian de 4 577 €/m² : 30 × 4 577 = 137 310 €. Avec environ 7,5 % de frais d’acquisition, le coût total atteint 147 608 €. Si le loyer hors charges est de 600 € par mois (hypothèse à vérifier selon les loyers pratiqués dans l’immeuble), le rendement brut s’établit à 7 200 / 147 608, soit 4,9 %. Un acheteur qui vise 5,5 % brut proposera environ 7 200 / 0,055 = 130 909 € frais inclus, soit autour de 121 800 € hors frais. Préparez ce calcul : il anticipe la contre-offre.
Comment présenter un studio pour qu’il se vende vite ?
- Indiquez la surface loi Carrez et la surface au sol si une mezzanine existe : seule la partie de plus de 1,80 m de hauteur compte en surface Carrez.
- Photographiez la pièce sous deux angles, avec un aménagement qui montre où dormir, travailler et manger.
- Joignez le bail en cours, les trois dernières quittances et le montant des charges réelles.
- Précisez le mode de chauffage et de production d’eau chaude, très regardé par les investisseurs.
- Mentionnez la distance au métro, au tramway ou au bus vers les campus.
Questions fréquentes
Un studio se vend-il plus vite qu’un grand appartement ?
Souvent oui, car le ticket d’entrée est faible et les investisseurs sont nombreux. Un studio classé F ou G, ou grevé de charges élevées, peut en revanche rester longtemps en vente.
Peut-on vendre un studio de moins de 9 m² ?
Oui, la vente reste possible. En revanche, il ne peut pas être loué comme résidence principale s’il ne respecte pas les critères de décence (9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³), ce qui réduit fortement sa valeur.
Le locataire en place fait-il baisser le prix ?
Pour un investisseur, un bail en cours avec un loyer correct est un atout. Pour un acheteur occupant, c’est un obstacle. Le prix dépend donc de la cible visée.
Faut-il meubler le studio avant de le vendre ?
Ce n’est pas obligatoire. Un mobilier simple aide l’acheteur à se projeter sur les photos, mais il ne justifie pas un prix supérieur.
Avant de fixer votre prix, faites calculer la valeur de votre studio selon la cible la plus probable, investisseur ou occupant. L’équipe vous remet ce calcul avec une estimation détaillée, loyer et DPE compris.