Menpenti et Saint-Tronc appartiennent au 10e arrondissement, La Pomme au 11e. Ces secteurs de l’est de Marseille proposent un mélange d’appartements en copropriété et de maisons avec un bout de terrain, à des prix nettement inférieurs à ceux du 8e. Pour vendre au bon prix, il faut d’abord savoir à quel marché appartient votre bien : celui des appartements, qui évolue lentement, ou celui des maisons, où l’écart avec les arrondissements du sud reste important et attire des acheteurs qui ne peuvent plus suivre les prix du littoral.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, les appartements se sont vendus à un prix médian de 2 656 €/m² dans le 10e et de 2 739 €/m² dans le 11e en 2025.
- Les maisons se négocient à un prix médian de 4 582 €/m² dans le 10e et de 4 556 €/m² dans le 11e en 2025, contre 7 301 €/m² dans le 8e.
- La vente d’une maison demande des vérifications spécifiques : surface habitable, conformité des extensions, assainissement, piscine.
- L’état des risques doit être vérifié adresse par adresse, notamment près de l’Huveaune.
Quels prix pour un bien à Menpenti, Saint-Tronc ou La Pomme ?
Le tableau ci-dessous reprend les prix médians des appartements dans les deux arrondissements concernés.
| Année | 10e (€/m²) | 11e (€/m²) |
|---|---|---|
| 2022 | 2 708 | 2 489 |
| 2024 | 2 577 | 2 571 |
| 2025 | 2 656 | 2 739 |
D’après la base DVF des ventes notariées. Le 11e a progressé régulièrement depuis 2022, alors que le 10e a reculé en 2024 avant de remonter. En 2025, on compte 763 ventes d’appartements dans le 10e et 407 dans le 11e.
Ces médianes recouvrent des réalités très différentes : un appartement dans une résidence récente avec parking et un appartement dans un petit immeuble ancien sans ascenseur ne se vendent pas au même prix, même à 300 mètres de distance.
Pourquoi les maisons du secteur attirent-elles des acheteurs du sud de Marseille ?
L’écart de prix est le premier argument. D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des maisons vendues en 2025 s’établit à 4 582 €/m² dans le 10e, contre 7 301 €/m² dans le 8e et 8 161 €/m² dans le 7e. Pour une famille qui veut un jardin sans quitter Marseille, l’est de la ville reste l’une des rares options accessibles. Le quartier voisin fait l’objet d’un article dédié : vendre à Pont-de-Vivaux.
Exemple chiffré : une maison de 95 m²
- Au prix médian des maisons du 10e en 2025 : 95 × 4 582 = 435 290 €.
- La même surface au prix médian du 8e : 95 × 7 301 = 693 595 €.
- L’écart dépasse 250 000 €, soit l’équivalent de plus de vingt ans de remboursements à 1 000 € par mois.
Cet écart explique pourquoi une maison bien entretenue à Saint-Tronc ou à La Pomme peut intéresser des acheteurs qui cherchaient d’abord dans le 8e ou le 9e. Votre annonce a tout intérêt à mettre en avant ce qui leur parle : le terrain, le stationnement, le calme et les temps de trajet réels vers le centre ou le Prado.
Que vérifier avant de mettre une maison en vente ?
La vente d’une maison individuelle soulève plus de questions qu’un appartement. Voici les points à contrôler avant de publier l’annonce.
- La surface habitable : hors copropriété, la loi Carrez ne s’applique pas, mais la surface annoncée doit être exacte. Faites-la mesurer.
- Les extensions et annexes : véranda, garage transformé en pièce, étage ajouté. Vérifiez qu’un permis de construire ou une déclaration préalable a été obtenu. À défaut, signalez-le, car le notaire le relèvera.
- L’assainissement : si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif de moins de trois ans est obligatoire.
- La piscine : depuis 2004, toute piscine enterrée privée doit être équipée d’un dispositif de sécurité normalisé, et le vendeur remet une note technique à l’acquéreur.
- Les limites du terrain : en cas de doute sur une clôture ou une servitude de passage, réunissez les titres de propriété antérieurs.
- Les diagnostics : DPE, électricité et gaz de plus de quinze ans, plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997, termites si la zone est concernée par un arrêté préfectoral, état des risques.
Comment l’état des risques peut-il peser sur la vente ?
Une partie de l’est marseillais longe la vallée de l’Huveaune. Selon l’adresse exacte, l’état des risques peut mentionner une zone inondable. Ce document doit être annexé à la promesse de vente et daté de moins de six mois. S’il fait apparaître un risque, l’acheteur posera des questions sur l’historique du bien : sinistres déclarés, indemnisations reçues au titre d’une catastrophe naturelle. Vous devez d’ailleurs l’informer par écrit de tout sinistre indemnisé pendant votre période de propriété. Mieux vaut l’anticiper avec des réponses précises que laisser l’inquiétude s’installer.
Appartement ou maison : quel acheteur cibler ?
Pour un appartement, la clientèle est surtout locale : primo-accédants, investisseurs qui recherchent un rendement plus élevé que dans le sud, actifs qui travaillent près de la Timone ou dans la vallée de l’Huveaune. Le prix au mètre carré joue beaucoup, et le DPE aussi.
Pour une maison, la clientèle est plus large et vient d’autres arrondissements. Ces acheteurs comparent avec Mazargues, Sainte-Marguerite ou les communes voisines. Ils sont prêts à se déplacer, mais exigent un dossier clair, car ils engagent un budget important. Pour les familles qui hésitent encore entre une maison et un grand appartement, notre page sur les appartements familiaux à Marseille présente l’autre option.
Questions fréquentes
Menpenti fait-il partie du 10e ou du 11e arrondissement ?
Menpenti et Saint-Tronc sont situés dans le 10e arrondissement de Marseille. La Pomme est rattachée au 11e. Les données de prix doivent donc être lues arrondissement par arrondissement.
Quel est le prix médian d’une maison dans le 11e arrondissement ?
D’après la base DVF des ventes notariées, il est de 4 556 €/m² en 2025, sur 203 ventes de maisons. Le terrain, l’état et les annexes font beaucoup varier ce chiffre.
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre une maison ?
Il est obligatoire si la maison n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement. Il doit avoir moins de trois ans au moment de la signature de la promesse de vente.
Pour savoir comment votre maison ou votre appartement se situe par rapport aux ventes récentes de l’est marseillais, demandez une estimation à l’équipe GNE Transactions. Vous pouvez aussi comparer les arrondissements sur notre observatoire des prix.