Vous possédez un bien à Marseille et un autre à Nice, ou vous hésitez à arbitrer entre les deux villes ? La bonne question n’est pas « quelle ville est la plus chère », mais « quel bien vendre, à quel moment et avec quelle fiscalité ». Les règles nationales (plus-value, diagnostics, délais) sont identiques dans les deux villes ; ce qui change, ce sont les marchés locaux et votre situation personnelle. Voici une méthode pour comparer de façon objective.
En bref
- Les règles de vente et de fiscalité sont les mêmes à Marseille et à Nice : seul le marché local diffère.
- Comparez les ventes réellement signées (base DVF), pas les prix affichés dans les annonces.
- La résidence principale est exonérée de plus-value : l’ordre des ventes peut changer fortement l’impôt.
- Une exonération existe pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi.
Qu’est-ce qui est identique entre une vente à Marseille et à Nice ?
Que le bien soit dans les Bouches-du-Rhône ou dans les Alpes-Maritimes, vous suivez le même parcours : diagnostics obligatoires, état des risques remis dès la première visite, compromis ou promesse, délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur non professionnel (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation), puis acte authentique chez le notaire.
La fiscalité de la plus-value est également nationale : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les deux villes figurent aussi parmi les communes en zone tendue, où s’applique la taxe sur les logements vacants.
Comment comparer objectivement les deux marchés ?
Les annonces reflètent des espérances de vendeurs. Pour comparer, utilisez les ventes réellement signées, disponibles pour les deux villes dans la base DVF publiée par l’État (application « Demande de valeurs foncières »). Pour Marseille, voici les médianes des appartements vendus en 2025 dans les arrondissements du sud, d’après la base DVF des ventes notariées :
| Arrondissement | Prix médian au m² 2025 | Ventes d’appartements 2025 |
|---|---|---|
| Marseille 7e | 5 021 € | 638 |
| Marseille 8e | 4 274 € | 1 246 |
| Marseille 9e | 3 111 € | 801 |
Faites le même exercice pour le quartier niçois de votre bien, à surface et typologie comparables. Regardez aussi le volume de ventes : un marché où les transactions sont nombreuses permet de vendre plus vite et de mieux défendre son prix. Pour Marseille, notre observatoire des prix suit ces indicateurs par secteur.
Quel bien vendre en premier pour payer moins d’impôt ?
Si l’un des deux biens est votre résidence principale
La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention (article 150 U du code général des impôts). Si vous déménagez de Nice à Marseille, ou inversement, vendre le logement que vous occupez pendant qu’il a encore ce statut est souvent la priorité. Le bien doit être votre résidence principale au jour de la vente, ou avoir été mis en vente rapidement après votre départ et vendu dans un délai normal.
Si les deux biens sont des résidences secondaires ou locatives
La plus-value est alors imposable. Exemple calculé pas à pas pour un appartement acheté 200 000 € en 2012 et revendu 290 000 € fin 2026, soit 14 ans de détention :
- frais d’acquisition forfaitaires de 7,5 % : 15 000 € ;
- forfait travaux de 15 % (possible après 5 ans de détention) : 30 000 € ;
- prix de revient : 245 000 €, plus-value brute : 45 000 € ;
- abattement impôt sur le revenu : 9 années x 6 % = 54 %, base imposable 20 700 €, impôt de 19 % : 3 933 € ;
- abattement prélèvements sociaux : 9 années x 1,65 % = 14,85 %, base 38 317 €, prélèvements de 17,2 % : 6 591 € ;
- total dû : environ 10 524 €.
Refaites le calcul pour chaque bien : celui qui dégage la plus faible imposition, ou qui approche des seuils d’exonération, n’est pas forcément celui qui a pris le plus de valeur.
L’exonération de la première cession
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée, à condition de réinvestir le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois (article 150 U, II, 1° bis du code général des impôts). Ce dispositif peut être décisif si vous êtes locataire de votre logement actuel et que vous vendez votre bien niçois pour acheter votre résidence principale à Marseille, ou l’inverse.
Quels critères non fiscaux faut-il intégrer ?
- La demande locale pour votre type de bien : un T2 n’attire pas les mêmes acheteurs qu’une villa avec piscine, quelle que soit la ville.
- La saisonnalité : dans les deux villes, une partie des acheteurs de résidences secondaires concentre ses recherches sur certaines périodes de l’année.
- La gestion à distance : si vous habitez l’une des deux villes, vendre le bien éloigné impose de déléguer les visites. Un mandataire sur place évite les allers-retours.
- Le besoin de trésorerie : si la vente finance un achat, le bien le plus liquide passe en premier.
Comment organiser deux ventes en parallèle ?
Rien n’empêche de mettre les deux biens en vente en même temps, mais il faut alors coordonner les dates de signature, surtout si l’une des ventes doit bénéficier de l’exonération de résidence principale. Faites calculer par votre notaire l’impact de chaque scénario avant de signer le premier compromis, et estimez ce qu’il vous restera après frais avec notre calculateur de prix net vendeur.
Questions fréquentes
Les frais de vente sont-ils différents à Marseille et à Nice ?
Les frais à la charge du vendeur (diagnostics, éventuelle mainlevée d’hypothèque, honoraires d’agence s’ils sont prévus à sa charge, plus-value) obéissent aux mêmes règles. Les montants varient selon le bien et les prestataires, pas selon la ville.
Où trouver les prix réels de vente à Nice ?
Dans la base DVF publiée par l’État, accessible via l’application « Demande de valeurs foncières », qui recense les ventes signées chez le notaire.
Peut-on bénéficier de l’exonération de première cession si l’on est propriétaire de sa résidence principale ?
Non. Cette exonération suppose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, puis de réinvestir le prix dans l’achat de sa résidence principale dans les 24 mois.
Faut-il vendre les deux biens la même année ?
Ce n’est pas obligatoire. Chaque plus-value est calculée séparément, mais le calendrier peut jouer sur les abattements pour durée de détention et sur votre trésorerie.
Vous vendez votre bien marseillais ?
Pour la partie marseillaise de votre projet, GNE Transactions peut estimer votre bien dans le 7e, le 8e ou le 9e et vous aider à caler le calendrier de vente. Commencez par une estimation.