Vendre un appartement dans le 5ème arrondissement de Marseille (13005) : guide complet 2026

Vendre un appartement dans le 5e arrondissement de Marseille en 2026, c’est se positionner, selon les indices 2026, dans une fourchette d’environ 3 200 à 4 600 €/m², au niveau ou légèrement au-dessus de la moyenne marseillaise (≈ 3 240 €/m² pour les appartements selon PAP au 1er septembre 2026, +2,8 % sur un an). Le délai moyen de vente à Marseille est de 60 à 90 jours ; dans le 13005, un T2 ou T3 en bon état près du métro Baille ou de la Timone, correctement estimé, part souvent en un mois.

Le 5e est un arrondissement presque exclusivement composé d’appartements, structuré par ses deux hôpitaux (Timone et Conception), ses facultés et ses axes : boulevard Baille, boulevard Chave, rue Saint-Pierre, boulevard de la Blancarde. De la Plaine au Camas, de Baille à la Blancarde, la demande est portée par les jeunes actifs, les investisseurs et le personnel hospitalier. Voici les repères pour fixer le bon prix et vendre dans les bons délais.

Quel est le prix au m² dans le 13005 en 2026 ?

Les indices 2026 situent les appartements du 5e entre 3 200 et 4 600 €/m² environ. Le haut de la fourchette est tenu par les immeubles anciens rénovés du Camas et de la Conception, proches du 6e (Lodi, Castellane), ainsi que par les étages élevés avec ascenseur et balcon autour du boulevard Chave et de la place Jean-Jaurès. Le bas correspond aux rez-de-chaussée sur rue, aux étages élevés sans ascenseur et aux immeubles dont la copropriété a des travaux à voter, notamment autour de la Timone et vers Saint-Pierre.

Plutôt que des moyennes de micro-quartier qui lissent les écarts entre rues, nous raisonnons par typologie et par immeuble, à partir des ventes réelles publiées dans la base DVF.

Typologie (13005)	Surface courante	Budget indicatif 2026 (3 200-4 600 €/m²)	Public principal
T1 / studio	22-30 m²	≈ 70 000 à 140 000 €	Investisseurs (étudiants, internes, personnel hospitalier)
T2	38-48 m²	≈ 120 000 à 220 000 €	Primo-accédants et investisseurs
T3	58-72 m²	≈ 185 000 à 330 000 €	Jeunes couples, familles, colocation
T4 et plus	80-110 m²	≈ 255 000 à 505 000 €	Familles, souvent en montée depuis un T3

Ces budgets résultent de la simple application de la fourchette d’arrondissement. Un dernier étage avec terrasse au Camas ou un appartement bourgeois rénové boulevard Chave peut la dépasser ; un bien à rénover lourdement ou classé G peut passer en dessous.

Combien de temps pour vendre dans le 5e ?

La demande est forte et constante, portée par un double public : les acheteurs de résidence principale et les investisseurs, attirés par la proximité des hôpitaux et des facultés. Un T1 ou T2 en bon état près de la Timone, de la Conception ou du métro Baille intéresse vite ces deux publics. Un T3 familial avec ascenseur et extérieur au Camas ou à la Blancarde trouve aussi preneur sans difficulté s’il est au prix. Un appartement sans ascenseur en étage élevé, sur un boulevard bruyant, ou classé F ou G, demande plus de temps, au-delà de la moyenne marseillaise de 60 à 90 jours (Optimhome citant les Notaires de France, 2026).

La marge de négociation moyenne à Marseille est revenue à environ 5 % en 2026, contre 8 à 10 % en 2023-2024. Comptez ensuite environ trois mois entre le compromis et l’acte. Les acheteurs du 5e financent largement à crédit (taux CAFPI en septembre 2026 : 3,43 % sur 20 ans, 3,53 % sur 25 ans, en légère hausse) : un prix d’affichage juste dès le premier jour conditionne directement le nombre de visites.

Deux exemples types dans le 5e

Exemple type, situation hypothétique : un T2 de 45 m² au 2e étage avec ascenseur, refait, balcon sur cour, rue Saint-Pierre à deux minutes du métro Baille. D’après la base DVF, la médiane des appartements du 5e est de 3 435 €/m² en 2025, soit environ 155 000 € pour cette surface ; l’état et l’ascenseur permettent de viser au-dessus. À l’inverse, un T3 de 66 m² au 4e étage sans ascenseur boulevard Chave, DPE E, doit intégrer dès le départ l’absence d’ascenseur et le bruit du boulevard, sous peine de devoir baisser son prix en cours de route.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Qui sont les acheteurs

• Les investisseurs locatifs, majoritaires sur les T1/T2 : étudiants des facultés de médecine et de la Timone, internes, personnel hospitalier de la Timone et de la Conception, jeunes actifs. Le 5e est un arrondissement à forte proportion de locataires.
• Les primo-accédants, jeunes couples marseillais qui cherchent un T2/T3 lumineux à Baille, la Conception ou le Camas, à un budget inférieur à celui du 6e voisin.
• Les familles qui visent un T3/T4 avec ascenseur au Camas, à la Blancarde ou autour du boulevard Chave, près des écoles et du tramway.
• Les acheteurs en mutation, notamment le personnel hospitalier et universitaire, sensibles au métro (Baille, La Timone, ligne 1) et à la gare de la Blancarde.

Quelles rues et quels secteurs se vendent le mieux ?

• Baille et Conception : boulevard Baille, rue Saint-Pierre, rue de Lodi (côté 5e), rue Ferrari ; métro Baille (ligne 1), hôpital de la Conception, limite immédiate du 6e (Lodi, Castellane à dix minutes à pied). Immeubles anciens de trois à cinq étages, souvent sans ascenseur, quelques résidences plus récentes.
• Camas et Chave : boulevard Chave, rue des Trois-Frères-Barthélemy, rue Sainte-Cécile, rue Marx-Dormoy ; tramway T1 sur le boulevard Chave, immeubles bourgeois, commerces de proximité, ambiance de quartier appréciée des familles.
• La Plaine et Notre-Dame du Mont : place Jean-Jaurès et ses rues adjacentes, en limite du 6e et du 1er ; quartier animé, vie nocturne, prix très variables selon l’étage et l’exposition au bruit.
• Timone et Saint-Pierre : boulevard Jean-Moulin, rue Saint-Pierre haute, hôpital et facultés de la Timone, métro La Timone ; demande locative très forte, immeubles des années 1950-70 et anciens.
• Blancarde : boulevard de la Blancarde, gare SNCF de la Blancarde, tramway T1 et T2, métro La Blancarde ; secteur en mutation, résidences récentes et immeubles anciens, apprécié pour ses transports.

Le 5e se compare naturellement à ses voisins : notre guide pour vendre dans le 13006 couvre Lodi, Castellane et Vauban de l’autre côté du boulevard Baille. Pour une lecture du marché des arrondissements du sud, voir notre guide pour vendre dans le 13008.

Quels points de vigilance avant de mettre en vente ?

Copropriété et immeubles anciens

Une grande partie du parc du 5e date d’avant 1949 : diagnostic plomb, amiante, état de la cage d’escalier, ravalement voté ou à prévoir, absence fréquente d’ascenseur. Réunissez les trois derniers PV d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le montant réel des charges et les travaux votés : l’acheteur et son notaire les demanderont.

Bruit et stationnement

Le boulevard Baille, le boulevard Chave, le boulevard Jean-Moulin et la Plaine sont bruyants ; une exposition sur cour ou un double vitrage se valorise. Le stationnement est très difficile autour des hôpitaux et de la Plaine : un garage ou une place se vend cher et fait souvent la différence entre deux biens comparables.

DPE et vente à un investisseur

Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028, et l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (pas pour un appartement en copropriété, pour lequel le DPE suffit). Dans un arrondissement où beaucoup d’acheteurs sont des investisseurs, un DPE F ou G réduit fortement le public et pèse sur le prix. Fournir un audit et des devis clairs limite la décote. Les règles à jour sont sur service-public.fr.

Locataire en place

De nombreux appartements du 5e sont vendus loués. C’est possible, en ciblant les investisseurs, avec une décote par rapport à un bien libre qui dépend du loyer et de la durée restante du bail. Si l’échéance est proche, une vente libre élargit le public aux primo-accédants et aux familles.

Comment fixer le bon prix dans le 5e ?

L’erreur classique consiste à appliquer une moyenne d’arrondissement à un bien précis, ou à comparer un T2 rénové avec ascenseur du Camas à un T2 sans ascenseur de la Timone. Nous partons des ventes réelles de votre rue et des rues comparables, nous corrigeons selon l’étage, l’ascenseur, l’exposition, le bruit, l’état de la copropriété et le DPE, puis nous confrontons la fourchette obtenue à la demande active des soixante derniers jours dans notre fichier acquéreurs. La méthode est détaillée dans notre article sur l’estimation immobilière gratuite à Marseille.

Le 5e concentre aussi beaucoup de ventes patrimoniales : succession, indivision, divorce. Ces situations ont leurs contraintes propres (accord des indivisaires, valeur retenue par le notaire, fiscalité). Voir nos pages dédiées à l’estimation pour une succession et à l’estimation pour un divorce.

Pourquoi confier la vente à GNE Transactions ?

Agence indépendante spécialiste des arrondissements du sud, nous intervenons sur le 5e dans la continuité du 6e et de Périer, avec un fichier d’acquéreurs qui cherchent précisément un T2 ou T3 près de la Timone, de Baille ou du Camas, et des investisseurs actifs sur les petites surfaces. Notre accompagnement : photos professionnelles, plan 2D coté, home staging si utile, diffusion sur les portails majeurs et auprès de nos acheteurs qualifiés, reporting hebdomadaire et interlocuteur unique. Nous ne rachetons pas votre bien : nous le vendons au meilleur prix du marché, dans les bons délais.

FAQ

Combien de temps pour vendre un T2 près de la Timone en 2026 ?

Un T2 en bon état, proche du métro La Timone ou Baille, affiché au prix du marché, reçoit généralement ses meilleures offres en trois à quatre semaines, souvent d’un investisseur. Sans ascenseur ou avec un DPE F, comptez plutôt deux à trois mois. Le délai jusqu’à l’acte reste ensuite d’environ trois mois.

Vaut-il mieux vendre libre ou loué dans le 13005 ?

Un bien libre s’adresse à tous les acheteurs, primo-accédants et familles compris, et se vend plus cher. Un bien loué cible les investisseurs, nombreux dans le 5e, mais avec une décote qui dépend du loyer, du bail et de l’état. Si l’échéance du bail est proche, attendre peut être rentable. Faites valider le calendrier par votre notaire.

Quel impact a le DPE sur le prix dans le 5e ?

Fort, car beaucoup d’acheteurs du 5e sont des investisseurs qui anticipent l’interdiction de louer les G (depuis 2025) et les F (en 2028). Un DPE F ou G réduit le public et déclenche une négociation sur les travaux. L’ampleur dépend de l’immeuble et des devis ; fournir un audit énergétique et des devis clairs limite la décote.

Faut-il rénover avant de vendre dans le 13005 ?

Pas nécessairement. Un rafraîchissement (peintures claires, sols, électricité aux normes) suffit souvent à sécuriser le prix, surtout face à des investisseurs qui comptent en rendement. Un chantier lourd n’est rentable que sur les biens à potentiel : dernier étage, terrasse, appartement bourgeois du Camas. Nous vous conseillons lors de l’estimation.

Quels documents préparer pour la mise en vente ?

Le titre de propriété, le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques, Carrez, audit énergétique si maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G), les trois derniers PV d’assemblée générale, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, le montant des charges, la taxe foncière et, si le bien est loué, le bail et les quittances.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Mis à jour le 05/09/2026.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.