La vente en état futur d’achèvement, ou VEFA, permet d’acheter sur plan un logement neuf que le promoteur construit. Vous payez au fil du chantier, selon un échéancier plafonné par la loi, et vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction. Le dispositif est très encadré : contrat de réservation, délai de rétractation, garantie financière d’achèvement, réserves à la livraison. Bien utilisé, il offre un logement aux normes actuelles et des frais de notaire réduits ; mal préparé, il expose à des retards et à des litiges de livraison.
En bref
- Les appels de fonds sont plafonnés par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement.
- Le dépôt de garantie du contrat de réservation est limité à 5 % du prix si la vente est signée dans l’année, 2 % entre un et deux ans, et interdit au-delà.
- Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro finance l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, sur tout le territoire, sous conditions de ressources, jusqu’au 31 décembre 2027.
- À la livraison, vous disposez d’un mois pour signaler les défauts apparents non relevés le jour de la remise des clés.
Comment se déroule un achat en VEFA ?
Le contrat de réservation
Première étape, il réserve un lot précis au profit de l’acheteur, en échange d’un dépôt de garantie versé sur un compte séquestre. Il décrit le logement, sa surface habitable approximative, le prix prévisionnel, la date prévue de signature de l’acte et la date de livraison. Selon l’article R261-28 du Code de la construction, le dépôt ne peut excéder 5 % du prix si l’acte de vente doit être signé dans l’année, 2 % si le délai est compris entre un et deux ans, et aucun dépôt n’est possible au-delà.
Une fois le contrat notifié, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours, sans avoir à vous justifier.
L’acte authentique de vente
Signé chez le notaire, il reprend la notice descriptive, les plans, l’échéancier et les garanties. Le projet d’acte doit vous être adressé au moins un mois avant la signature. C’est à ce moment qu’il faut comparer notice et plans avec ce qui figurait dans le contrat de réservation.
Le chantier et la livraison
Les appels de fonds suivent l’avancement des travaux, puis le promoteur vous remet les clés lors d’une visite de livraison contradictoire.
Combien payez-vous et à quel moment ?
L’article R261-14 du Code de la construction fixe des plafonds cumulés, que le promoteur ne peut pas dépasser.
| Stade du chantier | Plafond cumulé du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % |
| Livraison sans réserve | 100 % |
Exemple chiffré pour un T3 à 350 000 €
- Dépôt de garantie à la réservation, si l’acte est prévu dans l’année : 5 %, soit 17 500 €, imputé ensuite sur le prix.
- Fondations achevées : cumul maximum de 122 500 €.
- Mise hors d’eau : cumul maximum de 245 000 €.
- Achèvement : cumul maximum de 332 500 €.
- Solde de 17 500 € à la remise des clés, qui peut être consigné en cas de réserves.
Pendant le chantier, si vous financez avec un prêt, vous paierez des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Demandez à votre banque de les chiffrer : sur un chantier de deux ans, ils représentent un coût réel.
Quelles garanties protègent l’acheteur ?
- La garantie financière d’achèvement, obligatoire, assure que le logement sera terminé même si le promoteur fait défaut.
- L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, préfinance la réparation des désordres relevant de la garantie décennale.
- La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres signalés.
- La garantie biennale couvre pendant deux ans les équipements dissociables : volets, robinetterie, radiateurs.
- La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Vérifiez dans l’acte l’identité du garant de l’achèvement et le numéro de la police dommages-ouvrage.
Comment réussir la livraison ?
La remise des clés est le moment le plus important. Le promoteur établit un procès-verbal où vous pouvez inscrire des réserves.
Liste de vérification
- Venir avec la notice descriptive, les plans et un mètre.
- Tester chaque prise, interrupteur, volet roulant, robinet et chasse d’eau.
- Vérifier les menuiseries, les sols, les faïences, les portes, l’absence de rayures.
- Contrôler la conformité des prestations avec la notice : marques, modèles, finitions.
- Inspecter balcon, terrasse, cave et parking.
- Inscrire toutes les anomalies dans le procès-verbal, même mineures.
Selon l’article 1642-1 du Code civil, vous pouvez encore signaler par lettre recommandée les défauts apparents découverts dans le mois qui suit la prise de possession. En cas de réserves, vous pouvez consigner le solde de 5 % jusqu’à leur levée.
Quels avantages financiers pour un achat neuf à Marseille ?
Les frais d’acquisition sont réduits dans le neuf : les droits de mutation sont nettement plus faibles que dans l’ancien, ce qui ramène les frais de notaire à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % pour un logement ancien.
Le prêt à taux zéro a été élargi au 1er avril 2025 à tous les logements neufs, collectifs ou individuels, sur l’ensemble du territoire, pour les ménages qui respectent les plafonds de ressources. Il est prévu jusqu’au 31 décembre 2027. Marseille est classée en zone A, ce qui détermine les plafonds applicables. Enfin, dans certains quartiers prioritaires de la politique de la ville, un taux de TVA réduit peut s’appliquer sous conditions de ressources.
Pour comparer avec l’ancien, d’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements anciens et récents vendus en 2025 atteint 5 021 €/m² dans le 7e, 4 274 €/m² dans le 8e et 3 111 €/m² dans le 9e. Notre article acheter dans le neuf à Marseille compare les programmes et les quartiers.
Pour connaître les prix réellement pratiqués dans chaque arrondissement, l’observatoire des prix immobiliers à Marseille détaille les médianes par arrondissement et par type de bien, à partir des ventes notariées 2022 à 2025.
Questions fréquentes
Combien verse-t-on à la signature du contrat de réservation en VEFA ?
Au maximum 5 % du prix si l’acte de vente doit être signé dans l’année, 2 % si le délai est compris entre un et deux ans. Aucun dépôt n’est autorisé au-delà de deux ans.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite pendant le chantier ?
La garantie financière d’achèvement, obligatoire en VEFA, prend le relais pour financer la fin des travaux. Vérifiez dans l’acte l’identité de l’établissement qui la délivre.
Peut-on encore signaler un défaut après la remise des clés ?
Oui. Les défauts apparents peuvent être signalés par lettre recommandée dans le mois qui suit la prise de possession. Les autres désordres relèvent ensuite de la garantie de parfait achèvement, valable un an.
Le PTZ est-il possible pour un achat en VEFA à Marseille ?
Oui, depuis le 1er avril 2025, pour un appartement ou une maison neufs, sous conditions de ressources et jusqu’au 31 décembre 2027 selon les règles en vigueur.
Vous hésitez entre un programme neuf et un appartement ancien dans le sud de Marseille ? Décrivez votre projet à l’équipe GNE Transactions via notre page acheter un bien : nous vous aidons à comparer coûts, délais et emplacement. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.