Si vous disposez de 150 000 à 250 000 € et que vous hésitez entre des parts de SCPI et l’achat d’un appartement à Marseille, la réponse tient surtout à trois questions : voulez-vous gérer vous-même, avez-vous besoin de pouvoir revendre vite, et quelle est votre tranche marginale d’imposition ? La SCPI délègue tout mais coûte cher à l’entrée et se revend moins facilement qu’on ne le croit. L’achat en direct demande du temps, mais il permet d’utiliser l’effet de levier du crédit, de choisir précisément le quartier et de jouer sur la fiscalité (déficit foncier, location meublée).
En bref
- En SCPI, les frais de souscription (souvent entre 8 et 12 % du montant investi) sont prélevés dès le départ : il faut généralement conserver ses parts au moins 8 à 10 ans.
- En direct à Marseille, comptez environ 7 à 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien, les droits de mutation des Bouches-du-Rhône étant passés au taux plafond le 1er mai 2025.
- Les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, sans possibilité de créer un déficit par des travaux.
- L’achat direct garde l’avantage pour qui accepte de s’impliquer et peut choisir un secteur où la demande locative est solide.
Que finance réellement chaque euro investi ?
C’est la première comparaison à faire, et elle est souvent sous-estimée. Prenons une enveloppe de 200 000 €, apport et frais compris.
En SCPI
Avec des frais de souscription de 10 % (valeur prise pour l’exemple, à vérifier sur la note d’information de la SCPI visée), 20 000 € partent en frais et 180 000 € sont réellement investis dans l’immobilier détenu par la société. À cela s’ajoutent chaque année des frais de gestion prélevés sur les loyers avant distribution.
En direct
Pour un appartement ancien, les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments et débours du notaire) représentent environ 7,5 % du prix. Le calcul se fait à l’envers : 200 000 / 1,075 = environ 186 000 € de prix d’achat, et environ 14 000 € de frais. Il faut ensuite prévoir, selon le bien, les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur et un budget de remise en état.
À titre de repère, d’après la base DVF des ventes notariées, un T2 du 8e arrondissement s’est vendu autour de 204 000 € en valeur médiane sur 2024 et 2025 (environ 45 m², 4 534 €/m²), et un T2 du 9e autour de 166 000 € (46 m², 3 629 €/m²). Avec 186 000 €, vous êtes donc dans la fourchette d’un deux-pièces dans le sud de Marseille, ou d’un T3 dans certains secteurs du 9e. Notre observatoire des prix détaille ces valeurs par arrondissement.
Quelle fiscalité selon votre situation ?
Les deux formules relèvent des revenus fonciers dès lors que l’appartement est loué nu. La différence se joue dans les marges de manœuvre.
- Micro-foncier : il s’applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Un porteur de parts de SCPI ne peut en bénéficier que s’il détient aussi au moins un logement loué nu en direct.
- Régime réel : en direct, les travaux d’entretien et d’amélioration, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière se déduisent. Le déficit foncier hors intérêts est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Avec une SCPI, vous déduisez vos intérêts d’emprunt si vous avez financé les parts à crédit, mais vous ne pilotez pas les travaux.
- Location meublée (LMNP) : elle n’existe qu’en direct. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l’intérêt du dispositif pour une détention courte.
- SCPI investissant à l’étranger : une partie des revenus est imposée dans le pays de situation des immeubles, avec un mécanisme qui évite la double imposition. Cela peut alléger la note pour les contribuables fortement imposés.
Notez enfin que les deux formules entrent dans l’assiette de l’IFI pour les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
Le crédit change-t-il la donne ?
Oui, et c’est souvent l’argument décisif en faveur du direct. Une banque finance plus volontiers un appartement, qui sert de garantie, que des parts de SCPI. Pour l’achat direct, le prêt peut couvrir l’essentiel du prix, et les loyers participent au remboursement. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière s’appliquent dans les deux cas : taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et durée de 25 ans maximum.
Le levier fonctionne dans les deux sens : si le bien est mal choisi (vacance, copropriété en difficulté, travaux imprévus), c’est vous qui portez le risque. En SCPI, le risque est dilué sur des dizaines d’immeubles, mais vous n’avez aucune prise sur leur sélection.
Peut-on revendre facilement ?
C’est le point le plus souvent mal compris. Une part de SCPI n’est pas une action cotée. Pour une SCPI à capital variable, la revente se fait par retrait, compensé par de nouvelles souscriptions. Quand la collecte ralentit, les demandes s’accumulent et l’attente peut durer des mois. Plusieurs SCPI ont aussi baissé leur prix de part depuis 2023, ce qui a fait perdre du capital à leurs porteurs.
Un appartement bien placé dans le 7e, le 8e ou le 9e se revend généralement en quelques mois, à condition d’être au bon prix. Le délai entre le compromis et l’acte authentique est d’environ trois mois. La revente est donc plus lourde administrativement, mais vous gardez la main sur le calendrier et le prix.
Quels critères pour un achat locatif réussi à Marseille ?
Si vous penchez pour le direct, voici les points à vérifier avant de signer :
- La copropriété : procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, travaux votés ou à venir, niveau des impayés, montant du fonds de travaux.
- Le DPE : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les logements F seront concernés en 2028.
- La demande locative du secteur : proximité du métro, des facultés (Luminy, Timone) et des lignes de bus vers le centre.
- La taille du bien : d’après la base DVF des ventes notariées, les petites surfaces se vendent plus cher au m² dans le 9e (3 850 €/m² en médiane pour un T1 contre 2 721 €/m² pour un T4), ce qui pèse sur le rendement brut.
- Le coût de gestion si vous ne gérez pas vous-même.
Si vous souhaitez d’abord comprendre comment les SCPI investissent localement, notre article sur les SCPI présentes dans les Bouches-du-Rhône complète cette comparaison.
Faut-il forcément choisir ?
Non. Beaucoup d’investisseurs combinent les deux : un appartement acheté à crédit pour profiter du levier et de la fiscalité du réel, et des parts de SCPI achetées au comptant pour diversifier, par exemple sur des bureaux, de la santé ou des commerces, que le particulier ne peut pas acheter seul. La seule erreur à éviter est d’acheter des parts de SCPI avec un horizon de trois ou quatre ans : les frais d’entrée n’ont pas le temps d’être absorbés.
Questions fréquentes
Quel montant minimum faut-il pour investir en SCPI ?
Le ticket d’entrée dépend du prix d’une part et du nombre minimum imposé par la société de gestion. Il se situe souvent entre quelques centaines et quelques milliers d’euros, bien en dessous de l’apport nécessaire pour un achat en direct.
Les revenus de SCPI peuvent-ils bénéficier du micro-foncier ?
Oui, à condition de détenir aussi au moins un logement loué nu en direct et que le total des revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000 euros par an. Un porteur de parts sans autre bien loué relève du régime réel.
Peut-on créer un déficit foncier avec une SCPI ?
Pas par des travaux que vous décidez. Seuls les intérêts d’un emprunt contracté pour acheter les parts peuvent rendre le résultat déficitaire. Le déficit foncier piloté par des travaux reste propre à l’achat en direct.
Quel est le meilleur choix pour un horizon de cinq ans ?
Sur cinq ans, ni l’un ni l’autre n’est idéal. Les frais d’entrée, en SCPI comme en direct, demandent en général huit à dix ans pour être absorbés. Sur un horizon court, un placement plus liquide est souvent plus adapté.
Vous envisagez d’acheter un appartement locatif dans le sud de Marseille plutôt que des parts de SCPI ? Décrivez votre projet et votre budget sur notre page recherche de bien : l’équipe vous dira quels secteurs correspondent à votre enveloppe. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.