Fin du Pinel en 2025 : quel impact sur l'investissement à Marseille en 2026 ?

Le Pinel : rappel rapide

Le Pinel était un dispositif de défiscalisation lancé en 2014 :

Investissement dans le neuf locatif
Réduction d’impôt 9, 12 ou 14 % du prix sur 6, 9 ou 12 ans
Engagement de location (résidence principale du locataire)
Plafonds de loyer + revenus locataire

Il a financé une part importante de la construction neuve française.

Pourquoi sa disparition ?

Coût pour l’État (~1,8 Md€/an)
Efficacité contestée (offre neuve, mais prix élevés)
Pression sur les loyers des classes moyennes

Le gouvernement a choisi de ne pas reconduire le dispositif au-delà de 2024.

Les conséquences à Marseille en 2026

1. Moins de construction neuve

Les programmes Pinel représentaient 30-40 % des ventes en VEFA à Marseille. Sans Pinel, certains promoteurs réduisent l’offre.

2. Prix du neuf

À court terme : possible baisse modérée des prix neufs (moins d’acheteurs investisseurs)
À moyen terme : équilibrage progressif

3. Marché de l’ancien revalorisé

Les investisseurs se reportent sur l’ancien. Demande accrue sur les biens à rénover.

4. Locatif tendu

Moins de nouveaux logements = tension locative (mauvaise nouvelle pour les locataires, bonne pour les bailleurs existants).

5. Recentrage sur les vrais bons emplacements

La défiscalisation incitait à des achats “rentables fiscalement mais médiocres patrimonialement”. Sans Pinel, on revient à des achats stratégiques.

Alternatives pour les investisseurs en 2026

1. LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

La grande alternative. Voir notre article LMNP.

Régime BIC, amortissement
0 € d’impôt sur les loyers pendant 10-15 ans
Souplesse maximale
Adapté ancien rénové ou neuf

2. Denormandie (ancien à rénover)

Pour investisseurs cherchant défiscalisation classique sur l’ancien.

Réduction 12-21 %
Travaux ≥ 25 % du coût total
Voir notre article Denormandie.

3. Loi Malraux (centre historique)

Forte défiscalisation pour gros contribuables sur immeubles patrimoniaux., Voir notre article Malraux.

4. Monuments Historiques

Déduction 100 % des travaux du revenu global. Pour profils très fiscalisés.

5. Déficit foncier classique (ancien)

Si vous achetez un bien à rénover et louez nu, les travaux déductibles peuvent générer un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global. À lire aussi sur ce sujet : l’impact de l’extension du tram vers le 9e sur les prix.

6. SCPI fiscales

Pour les petits tickets, accès à la défiscalisation via parts.

7. SCI à l’IS

Pour optimisation patrimoniale (amortissement comptable + IS).

Le choix LMNP à Marseille en 2026

LMNP est souvent plus avantageux que le Pinel sur le long terme :

Critère	Pinel (ex)	LMNP réel
Réduction impôt	9-14 % sur 6-12 ans	Amortissement → impôt nul 10-15 ans
Plafond loyer	Oui	Non
Plafond locataire	Oui	Non
Souplesse	Faible	Forte
Cible bien	Neuf	Tout
Engagement	6-12 ans	Libre

Vous voulez investir en LMNP à Marseille (alternative Pinel) ? GNE Transactions vous sélectionne les biens adaptés. Contact →

Stratégies par profil pour 2026

Investisseur primo

LMNP T1/T2 dans le centre Marseille (13005, 13006, 13001). Bon rendement + amortissement + plus-value.

Investisseur patrimonial

T3 ou T4 sud Marseille (13007, 13008) en LMNP ou nu. Plus-value à long terme.

Forte fiscalité IR

Malraux ou Monuments Historiques pour réduction massive.

Recherche cash flow

Plusieurs petits biens LMNP en centre (13001, 13005). Rendement net 4-6 %.

Diversification

Combinaison : 1 direct + parts de SCPI.

Que faire avec un bien Pinel acheté avant fin 2024 ?

Les engagements Pinel continuent :

Respecter la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans)
Continuer à louer avec plafonds
Bénéficier de la réduction d’impôt à hauteur de la durée
Possibilité de prorogation (passage de 6 à 9 ou 9 à 12 ans)

À la fin de l’engagement

Vendre (plus-value classique)
Conserver et louer en libre
Basculer en LMNP (sous conditions de meubler)

Acheter du neuf en 2026 sans Pinel : a-t-on intérêt ?

Pas pour la défiscalisation. Mais le neuf à Marseille reste intéressant pour :

DPE A/B (durable)
Frais notaire réduits (2-3 %)
Pas de travaux
Garanties

→ Si vous achetez du neuf en 2026, c’est pour votre usage ou en LMNP (pas pour le Pinel).

Passez à l’action

Stratégie investissement 2026 : prenez rendez-vous depuis la page de l’agence ou appelez le 06 69 13 19 04.

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Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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