Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G selon deux critères : sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, la plus mauvaise des deux notes l’emportant. En 2026, il pèse plus que jamais sur une vente marseillaise : il conditionne le droit de louer, il doit figurer dans l’annonce, et son mode de calcul a changé au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l’électricité. Avant de vendre ou d’acheter, il faut donc savoir lire l’étiquette, vérifier sa date et savoir si elle peut évoluer sans travaux.
En bref
- Le DPE est valable 10 ans, et il est opposable au vendeur depuis le 1er juillet 2021.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : certains logements électriques gagnent une classe.
- Les logements G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.
- Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique est aussi exigé.
Comment l’étiquette est-elle calculée ?
Le DPE repose sur une méthode de calcul conventionnelle, dite 3CL, qui évalue la consommation du logement à partir de ses caractéristiques (isolation, menuiseries, système de chauffage et d’eau chaude, ventilation), indépendamment des factures de l’occupant. Le résultat est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, et en kilogrammes de CO2.
Les seuils de consommation sont les suivants : A jusqu’à 70 kWh/m²/an, B jusqu’à 110, C jusqu’à 180, D jusqu’à 250, E jusqu’à 330, F jusqu’à 420, G au-delà. Pour les émissions, les seuils sont de 6, 11, 30, 50, 70 et 100 kg de CO2 par m² et par an. Depuis le 1er juillet 2024, ces seuils sont ajustés pour les logements de moins de 40 m², qui étaient pénalisés par la méthode.
Le DPE contient aussi un indicateur de confort d’été. À Marseille, où les étés sont longs et chauds, cet indicateur intéresse de plus en plus les acheteurs, notamment pour un dernier étage exposé plein sud.
Qu’a changé le nouveau coefficient de l’électricité ?
Pour convertir l’électricité consommée en énergie primaire, la méthode appliquait un coefficient de 2,3. Il est de 1,9 depuis le 1er janvier 2026. L’effet est mécanique pour les logements chauffés et produisant l’eau chaude à l’électricité, très nombreux dans le parc marseillais.
Exemple chiffré, étape par étape
Prenons un appartement de 45 m² entièrement électrique, dont la consommation conventionnelle d’énergie finale est de 9 000 kWh par an (hypothèse d’illustration).
- Avant 2026 : 9 000 × 2,3 = 20 700 kWh d’énergie primaire, soit 20 700 ÷ 45 = 460 kWh/m²/an. Classe G.
- Depuis 2026 : 9 000 × 1,9 = 17 100 kWh, soit 17 100 ÷ 45 = 380 kWh/m²/an. Classe F.
Sans aucun travaux, ce logement change de classe et redevient louable jusqu’en 2028. Le propriétaire n’a pas à refaire le diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’observatoire DPE de l’Ademe à partir du numéro à 13 caractères du DPE existant.
Que risquez-vous avec un DPE défavorable ?
Pour la location
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Les logements G sont exclus des nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis le 24 août 2022 : pas de révision annuelle ni de hausse à la relocation.
Pour la vente
Vendre un logement F ou G reste parfaitement légal. En revanche, l’annonce doit afficher les deux étiquettes et une estimation des dépenses annuelles d’énergie, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023 et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il propose des scénarios de travaux chiffrés que l’acheteur intègre dans son offre.
Comment vérifier un DPE avant d’acheter ou de vendre ?
Voici les contrôles à faire sur tout DPE remis lors d’une vente :
- La date : un DPE établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 31 décembre 2024.
- Le numéro d’enregistrement : il permet de retrouver le diagnostic sur l’observatoire de l’Ademe et de vérifier qu’il n’a pas été modifié.
- La surface retenue, comparée à la surface Carrez ou habitable du titre.
- Le système de chauffage décrit : un convecteur noté à la place d’une pompe à chaleur fausse le résultat.
- L’éventuelle attestation de nouvelle étiquette si le logement est électrique.
- Pour un lot de copropriété, l’existence d’un DPE collectif, obligatoire depuis 2026 pour les petites copropriétés, après les grandes en 2024 et 2025.
Le DPE étant opposable, une erreur manifeste peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et, dans certains cas, ouvrir un recours de l’acquéreur contre le vendeur.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Tout dépend de l’écart entre le coût des travaux et la décote que l’acheteur appliquera. Un vendeur pressé peut céder en l’état et laisser l’acheteur profiter des aides à la rénovation. Un vendeur qui a le temps peut cibler les gestes les plus efficaces au regard de la méthode de calcul : remplacement d’un chauffe-eau ancien, programmation du chauffage, isolation des combles dans une maison. Demandez au diagnostiqueur une simulation avant d’engager des dépenses.
Pour mesurer comment votre étiquette se traduit dans le prix, comparez les ventes de votre secteur dans notre observatoire des prix.
Questions fréquentes
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2026 restent valables jusqu’à leur échéance malgré le changement de coefficient de l’électricité.
Mon logement électrique peut-il changer de classe sans nouveau diagnostic ?
Oui. Si le recalcul avec le coefficient de 1,9 améliore la classe, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation sur l’observatoire DPE de l’Ademe à partir du numéro de votre diagnostic.
Peut-on vendre un appartement classé G à Marseille ?
Oui. L’interdiction concerne la mise en location, pas la vente. L’acheteur investisseur devra toutefois réaliser des travaux avant de pouvoir le louer.
Le DPE engage-t-il le vendeur ?
Oui, depuis le 1er juillet 2021 il est opposable. L’acquéreur peut se prévaloir de ses informations, et une erreur peut donner lieu à une action en responsabilité.
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