Estimation immobilière pour donation à Marseille en 2026

Pour une donation, la valeur à retenir est la valeur vénale du bien au jour de l’acte : le prix auquel il se vendrait ce jour-là, dans son état réel, sur le marché de son quartier. C’est cette valeur qui sert au notaire pour calculer les droits de donation, après l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant, renouvelable tous les quinze ans (règle en vigueur à la date de rédaction, septembre 2026), et c’est elle qui servira de prix d’acquisition si le bien est revendu plus tard. GNE Transactions établit cet avis de valeur gratuitement, par écrit, sous 48 h après la visite, sous une forme que votre notaire peut intégrer directement à l’acte.

Dans le sud de Marseille, la donation la plus courante est celle d’un appartement du 8e ou d’une maison du 9e transmise aux enfants en nue-propriété, les parents conservant l’usufruit. La valeur à estimer n’est alors plus une, mais deux. Voici ce que la donation change concrètement pour l’estimation, puis pour une éventuelle vente.

Quelle valeur retenir pour une donation immobilière ?

La valeur vénale au jour de la donation, appuyée sur les ventes réellement conclues dans le secteur (base DVF) et sur les caractéristiques concrètes du bien : étage, exposition, état, charges, DPE. Pas une moyenne d’algorithme. Une valeur trop basse expose à une rectification par l’administration et, plus tard, alourdit la plus-value du donataire qui revend ; une valeur trop haute fait payer des droits inutiles et fausse l’équité entre les enfants. L’estimation doit donc être juste et défendable pièce en main.

Pleine propriété, usufruit, nue-propriété : deux valeurs à produire

Quand le donateur conserve l’usufruit, la valeur de la nue-propriété transmise se déduit de la valeur en pleine propriété selon le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du Code général des impôts), qui dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte : plus le donateur est âgé, plus la part de nue-propriété est élevée. Nous fournissons la valeur en pleine propriété, motivée et datée ; le notaire applique le barème et calcule les droits. Le barème et les abattements sont détaillés sur service-public.fr.

Ce que l’avis de valeur fournit	Ce que le notaire en fait
Valeur vénale en pleine propriété, datée, avec références de ventes comparables	Base de calcul des droits et valeur d’acquisition future
Description de l’état du bien et des ajustements (travaux, étage, DPE, charges)	Justification de la valeur en cas de question de l’administration
Le cas échéant, valeur du bien loué (décote d’occupation)	Prise en compte du bail dans l’acte
Rien sur la ventilation usufruit / nue-propriété	Application du barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur

Quels prix de référence dans le sud de Marseille en 2026 ?

Les indices publics donnent l’ordre de grandeur ; l’avis de valeur ajuste ensuite sur pièces. Selon efficity (août 2026), les appartements se négocient en moyenne autour de 4 990 €/m² dans le 7e (fourchette 3 710 à 7 280), 4 460 €/m² dans le 8e (3 270 à 6 330) et 3 280 €/m² dans le 9e (2 350 à 4 750) ; les maisons autour de 6 820 €/m² dans le 8e et 4 970 €/m² dans le 9e. À Cassis, MeilleursAgents (1er septembre 2026) relève environ 7 470 €/m² pour les appartements et 9 050 €/m² pour les maisons, avec des écarts considérables selon la vue et la proximité du port.

Ces fourchettes expliquent pourquoi une valeur de donation ne peut pas se lire dans un tableau : un T3 des années 1970 à Bonneveine, jamais rénové, et un T3 refait à neuf rue Paradis se situent aux deux extrémités de la même moyenne. Pour situer votre bien avant la visite, notre page estimation immobilière gratuite à Marseille détaille notre méthode.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Pourquoi la donation-partage exige-t-elle une valeur incontestable ?

La donation-partage permet de répartir des biens entre les enfants en figeant leur valeur au jour de l’acte : au décès du donateur, on ne réévalue pas, ce qui évite les contestations entre héritiers. L’avantage tient entièrement à la qualité de la valeur retenue. Si l’appartement de Sainte-Anne attribué à l’un a été sous-estimé et la maison de Mazargues attribuée à l’autre surestimée, l’inégalité est gravée pour toujours. Un avis de valeur écrit, motivé par des ventes comparables et daté, sécurise l’acte et protège l’équité familiale sur le long terme. Quand plusieurs biens sont concernés, nous les estimons avec la même méthode et les mêmes références, le même jour.

Comment vendre un bien reçu en donation ?

Si vous vendez aujourd’hui un bien qui vous a été donné, deux points méritent attention. D’abord, la valeur déclarée dans l’acte de donation sert de prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value : une donation sous-évaluée à l’origine peut alourdir l’impôt au moment de la revente, sauf si le bien est votre résidence principale, exonérée. Les frais et droits acquittés lors de la donation peuvent être ajoutés au prix d’acquisition, sur justificatifs : votre notaire fait ce calcul. Ensuite, si le bien est démembré ou détenu par plusieurs donataires, la vente exige l’accord de chacun, usufruitier compris, comme en indivision, et le prix se répartit entre eux selon le même barème.

Vendre un bien démembré : qui décide, qui perçoit ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent tous deux signer. Le prix est ensuite soit partagé entre eux selon la valeur de leurs droits, soit remployé dans un autre bien avec le même démembrement, soit conservé avec report de l’usufruit sur la somme. Ce choix est à faire avant la mise en vente, avec le notaire, et il figure dans le compromis. Nous cadrons ces points en amont pour qu’un désaccord tardif ne bloque pas la transaction. Sur le déroulé d’une vente, voir notre guide complet pour vendre un appartement à Marseille.

Deux donations types dans le sud de Marseille

Exemple type, situation hypothétique : un T3 de 72 m² à Saint-Giniez (13008), dont les parents, âgés de 74 et 76 ans, donnent la nue-propriété à leurs deux enfants en conservant l’usufruit. Appartement au 4e étage avec ascenseur d’une résidence des années 1960 proche de l’avenue du Prado, cuisine refaite, DPE D. L’avis de valeur en pleine propriété s’appuie sur les ventes DVF du secteur : à la médiane du 8e, environ 4 270 €/m² en 2025, il représente près de 307 000 €. Le notaire applique ensuite le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge des donateurs.

Second exemple type : une maison des années 1980 de 140 m² avec piscine sur 600 m² au Redon (13009), reçue en donation en pleine propriété huit ans plus tôt et devenue trop grande. À la médiane DVF des maisons du 9e, 5 372 €/m² en 2025, elle représente environ 750 000 €. Pour la plus-value, le notaire part de la valeur déclarée dans l’acte de donation, majorée des frais, et applique les abattements pour durée de détention.

Pourquoi confier l’estimation de votre donation à GNE Transactions ?

Parce que notre avis de valeur n’a aucun intérêt à être orienté. GNE Transactions est une agence de transaction : nous ne rachetons pas votre bien, nous ne faisons pas de gestion locative, nous n’avons rien à gagner à une valeur haute ou basse. L’avis est gratuit, écrit, remis sous 48 h et directement exploitable par votre notaire ; il n’engage à rien, et beaucoup de donations se concluent sans qu’aucune vente ne suive. Si une vente est décidée, nous accompagnons la transaction jusqu’à l’acte avec des honoraires publics et dégressifs, dus uniquement en cas de vente. Nous exerçons sous carte professionnelle T, garantie financière et responsabilité civile professionnelle (loi Hoguet), sur le 7e, le 8e, le 9e et Cassis.

Autre situation familiale ? Consultez nos pages estimation pour succession et estimation pour divorce à Marseille.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

FAQ

Quelle valeur retenir dans une donation-partage ?

La valeur vénale réelle du bien au jour de l’acte, justifiée par des références de ventes comparables et par l’état constaté du bien. C’est cette valeur qui est figée entre les enfants et qui protège l’équité familiale au décès du donateur ; d’où l’intérêt d’un avis écrit et motivé plutôt que d’une estimation approximative ou d’un simulateur en ligne.

Comment estimer la nue-propriété d’un bien donné ?

On établit d’abord la valeur en pleine propriété à partir des ventes comparables récentes, puis le notaire applique le barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété transmise vaut cher. L’agence fournit la première valeur, le notaire fait la ventilation.

Quel abattement s’applique à une donation aux enfants ?

À la date de rédaction (septembre 2026), chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans droits, abattement renouvelable tous les quinze ans, auquel s’ajoutent d’autres abattements selon le lien de parenté. Les montants exacts et les conditions sont publiés sur service-public.fr et doivent être validés par votre notaire, seul compétent pour le calcul des droits.

Peut-on vendre un bien reçu en donation ?

Oui, sauf clause d’inaliénabilité temporaire prévue dans l’acte. Il faut l’accord de tous les titulaires de droits, usufruitier compris en cas de démembrement, et tenir compte de la valeur déclarée dans la donation, qui sert de prix d’acquisition pour la plus-value. Nous cadrons ces points avec votre notaire avant la mise en vente.

Une donation sous-évaluée pose-t-elle problème à la revente ?

Elle peut alourdir la plus-value imposable au moment où le donataire vend, puisque le gain se calcule par rapport à la valeur déclarée lors de la donation, hors résidence principale exonérée. Elle expose aussi l’acte à une rectification de l’administration. Une valeur juste dès l’origine évite ces deux risques : c’est la raison d’être d’un avis de valeur défendable.

GNE Transactions rachète-t-il le bien donné ?

Non. Nous sommes une agence de transaction : nous établissons l’avis de valeur pour votre notaire et, si une vente est décidée, nous accompagnons la transaction en intermédiaire, jusqu’à la signature. Nous ne rachetons aucun bien et ne faisons pas de gestion locative, ce qui garantit la neutralité de la valeur retenue.

Mis à jour le 05/09/2026.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.