Diviser un appartement en deux à Marseille est faisable si le logement s’y prête physiquement (deux accès depuis le palier, des arrivées d’eau et d’évacuation à proximité, de la lumière naturelle dans chaque partie), si la copropriété ne s’y oppose pas et si chaque nouveau logement respecte les surfaces minimales légales. La rentabilité, elle, dépend fortement de l’arrondissement : les ventes notariées montrent que l’écart de prix au mètre carré entre un grand et un petit appartement est faible dans le 8e et beaucoup plus marqué dans le 9e. Avant d’engager des frais, faites le calcul avec les vrais prix de votre secteur.
En bref
- La loi interdit les divisions qui créent des logements de moins de 14 m² et 33 m³, ou privés d’eau, d’évacuation ou d’électricité (article L126-17 du code de la construction et de l’habitation).
- En copropriété, la division d’un lot suppose un modificatif de l’état descriptif de division et un vote de l’assemblée générale sur la nouvelle répartition des charges.
- D’après la base DVF des ventes notariées 2024-2025, un T2 se vend 4 534 €/m² dans le 8e contre 4 135 €/m² pour un T4, et 3 629 €/m² dans le 9e contre 2 721 €/m².
- Sans plus-value nette de travaux et de frais, l’opération n’a d’intérêt que si vous comptez louer les deux lots.
L’appartement se prête-t-il physiquement à une division ?
Avant tout devis, vérifiez ces points sur place :
- Deux entrées indépendantes : idéalement deux portes sur le palier, ou la possibilité d’en créer une sans toucher à la structure de l’immeuble.
- Les réseaux : chaque logement doit disposer d’une cuisine et d’une salle d’eau, ce qui impose des évacuations proches des chutes existantes.
- La lumière et la ventilation : chaque pièce principale doit avoir une fenêtre, et chaque logement une ventilation conforme.
- Les compteurs : prévoir un compteur électrique, un compteur d’eau et, le cas échéant, un compteur de gaz par logement.
- L’acoustique : une cloison entre deux logements doit isoler beaucoup mieux qu’une cloison intérieure.
Dans les immeubles anciens du centre, les appartements traversants à double distribution sont souvent les plus faciles à diviser. Dans les résidences des années 1960 et 1970, les murs de refend porteurs limitent les possibilités.
Que dit la loi sur la division d’un logement ?
Les divisions interdites
L’article L126-17 du code de la construction et de l’habitation interdit de diviser un immeuble en vue de créer des logements d’une surface inférieure à 14 m² et d’un volume inférieur à 33 m³, ou sans accès à l’eau potable, à une évacuation des eaux usées ou à l’électricité. Mettre en vente ou en location un logement issu d’une division interdite est un délit (article L126-22 du même code).
L’autorisation préalable de division
Les communes ou intercommunalités peuvent instaurer, dans certaines zones, une autorisation préalable pour toute division de logement (article L126-18). Vérifiez auprès de la Métropole Aix-Marseille-Provence et du service urbanisme si votre adresse est concernée avant de déposer quoi que ce soit.
L’urbanisme
Si les travaux modifient la façade (création d’une fenêtre, d’une porte sur l’extérieur), une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Le plan local d’urbanisme intercommunal peut aussi imposer des règles propres à la création de logements, notamment en matière de stationnement : faites-les vérifier avant d’acheter si vous achetez dans ce but.
Que faut-il obtenir de la copropriété ?
La division d’un lot privatif n’exige pas, en principe, l’autorisation de l’assemblée générale si le règlement de copropriété ne l’interdit pas. En revanche, plusieurs étapes passent par elle :
- la nouvelle répartition des charges entre les deux lots créés doit être approuvée par l’assemblée générale (article 11 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- les travaux qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (percement d’un mur porteur, nouvelle porte palière, raccordement aux colonnes) exigent un vote à la majorité de l’article 25 ;
- un géomètre-expert établit le modificatif de l’état descriptif de division, qui est ensuite publié par un notaire.
Relisez aussi le règlement de copropriété : certaines clauses limitent l’usage des lots ou interdisent leur subdivision. Une clause d’habitation bourgeoise peut également restreindre certaines locations de courte durée.
La division est-elle rentable à Marseille ?
Le calcul repose sur un écart simple : la valeur de deux petits logements comparée à celle d’un grand. La base DVF des ventes notariées 2024-2025 donne ces repères :
| Arrondissement | Prix médian T2 | Prix médian T4 | Écart au m² |
|---|---|---|---|
| 7e | 4 668 €/m² | 5 233 €/m² | le T4 est plus cher |
| 8e | 4 534 €/m² | 4 135 €/m² | + 399 €/m² pour le T2 |
| 9e | 3 629 €/m² | 2 721 €/m² | + 908 €/m² pour le T2 |
Dans le 7e, les grands appartements sont plus chers au mètre carré que les petits : la division y détruit plutôt de la valeur. Dans le 8e et surtout le 9e, elle peut en créer.
Exemple chiffré dans le 9e
- Valeur d’un T4 de 90 m² au médian : 90 × 2 721 = 244 890 €.
- Valeur de deux T2 de 45 m² au médian : 2 × 45 × 3 629 = 326 610 €.
- Écart brut : 81 720 €.
- Travaux, dans notre hypothèse : 60 000 € (cuisine et salle d’eau supplémentaires, cloisons acoustiques, compteurs, porte palière).
- Géomètre, modificatif, notaire et frais de vente supplémentaires : environ 6 000 € dans notre hypothèse.
- Gain potentiel avant impôt : environ 15 700 €.
Le même calcul dans le 8e donne un écart brut de 2 × 45 × 4 534 moins 90 × 4 135, soit 408 060 moins 372 150 = 35 910 €. Il est absorbé par les travaux. Le résultat montre que la division se justifie surtout pour louer deux lots plutôt que pour revendre.
Quels pièges fiscaux et pratiques éviter ?
- La plus-value : si l’appartement n’est pas votre résidence principale, la revente des lots est imposée sur la plus-value. Une revente rapide après travaux bénéficie de peu d’abattements.
- L’activité de marchand de biens : diviser et revendre de façon répétée peut conduire l’administration à requalifier l’opération en activité professionnelle.
- Le DPE : chaque logement créé a son propre DPE. Un petit lot mal isolé peut se retrouver classé F ou G et ne plus pouvoir être loué.
- Les délais : entre l’étude, l’assemblée générale, les travaux et le modificatif, comptez souvent plusieurs mois.
Si vous achetez un appartement dans le but de le diviser, notre page sur l’immeuble de rapport à Marseille présente une alternative : acheter directement plusieurs lots.
Pour connaître les prix réellement pratiqués dans chaque arrondissement, l’observatoire des prix immobiliers à Marseille détaille les médianes par arrondissement et par type de bien, à partir des ventes notariées 2022 à 2025.
Questions fréquentes
Faut-il l’accord des voisins pour diviser son appartement ?
Il ne faut pas leur accord individuel, mais un vote de l’assemblée générale sur la répartition des charges et sur les travaux touchant les parties communes. Un règlement qui interdit la subdivision s’impose à vous.
Quelle surface minimale doit avoir chaque logement après division ?
La loi interdit les logements de moins de 14 m² et 33 m³ issus d’une division. Pour être loué en résidence principale, un logement doit en outre respecter les critères de décence.
Peut-on diviser un appartement pour faire de la location meublée ?
Oui, si la division est régulière. La location de courte durée peut en revanche être encadrée par le règlement de copropriété et par les règles municipales sur les meublés de tourisme.
Combien coûte le modificatif de l’état descriptif de division ?
Il comprend les honoraires du géomètre-expert et ceux du notaire pour la publication. Demandez un devis à chacun : le coût dépend de la taille de la copropriété et de la complexité du lot.
Avant d’engager des frais d’étude, faites estimer séparément la valeur actuelle de votre appartement et celle des deux lots envisagés. L’équipe vous remet ce double chiffrage avec votre estimation, fondé sur les ventes de votre quartier. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.