Lors de la signature d’un compromis de vente, l’acheteur verse en général entre 5 et 10 % du prix au titre du dépôt de garantie. Aucun texte ne fixe ce pourcentage : il se négocie entre les parties. La somme est bloquée chez le notaire ou chez l’agent immobilier, puis imputée sur le prix le jour de l’acte authentique. Elle n’est perdue pour l’acheteur que s’il renonce sans motif légitime, après le délai de rétractation et hors conditions suspensives.
En bref
- Montant usuel : 5 % dans la plupart des ventes marseillaises, parfois jusqu’à 10 %.
- La somme est séquestrée : le vendeur ne la touche pas avant la signature définitive.
- En cas de rétractation dans les 10 jours, elle est restituée dans un délai de 21 jours.
- Si un prêt est refusé dans les conditions prévues, l’acheteur la récupère intégralement.
Combien verser au moment du compromis ?
La pratique se situe entre 5 et 10 % du prix net vendeur. Le vendeur a intérêt à un dépôt significatif, qui montre l’engagement de l’acheteur. L’acheteur, lui, doit souvent puiser dans son apport, qui servira ensuite à payer les frais de notaire. Un compromis peut aussi prévoir un dépôt plus faible, si les deux parties sont d’accord.
Exemple sur un T4 dans le 7e arrondissement
D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian d’un T4 vendu dans le 7e en 2024 et 2025 est de 400 000 € pour 82 m². Sur cette base :
- dépôt à 5 % : 400 000 × 0,05 = 20 000 € ;
- dépôt à 10 % : 400 000 × 0,10 = 40 000 € ;
- frais d’acquisition estimés à 7,5 % : 30 000 €, à prévoir en plus le jour de l’acte.
Avec un apport total de 50 000 €, un dépôt à 10 % immobiliserait 80 % de l’apport plusieurs mois avant la vente. C’est l’une des raisons pour lesquelles le taux de 5 % est le plus fréquent.
Qui conserve la somme pendant la vente ?
Le dépôt est versé sur un compte séquestre : celui de l’étude notariale, ou celui de l’agence immobilière si elle détient la carte professionnelle avec une garantie financière couvrant les fonds de tiers (loi Hoguet du 2 janvier 1970). Le vendeur n’y a pas accès avant la vente. Si la transaction aboutit, le montant est déduit du prix au jour de l’acte authentique.
Un versement directement entre les mains du vendeur est à proscrire : en cas de litige, l’acheteur devrait engager une procédure pour récupérer son argent.
Le cas du délai de rétractation
L’acheteur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification du compromis (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). L’article L271-2 n’autorise un versement pendant ce délai que si la vente passe par un notaire ou par un professionnel mandaté et garanti. En cas de rétractation, la somme doit être restituée dans les 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation.
Dans quels cas l’acheteur récupère-t-il son dépôt ?
- Il se rétracte dans le délai légal de 10 jours.
- Une condition suspensive ne se réalise pas : refus de prêt, préemption par la commune, découverte d’une servitude grave, refus d’un permis si une condition le prévoit.
- Le vendeur ne respecte pas ses propres obligations, par exemple en refusant de signer l’acte.
Pour la condition de prêt, le Code de la consommation impose une durée minimale d’un mois (article L313-41). L’acheteur doit avoir déposé des demandes conformes aux caractéristiques prévues au compromis (montant, durée, taux maximum). S’il demande un prêt très différent ou ne fait aucune démarche, il ne peut pas invoquer le refus.
Que se passe-t-il si l’acheteur renonce sans motif ?
Si toutes les conditions sont réalisées et que l’acheteur refuse de signer, le vendeur peut soit exiger la vente en justice, soit réclamer l’application de la clause pénale prévue au compromis, souvent égale à 10 % du prix. Le dépôt de garantie s’impute alors sur cette indemnité. Le juge peut toutefois réduire une clause pénale manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil).
Le séquestre ne libère pas les fonds au vendeur sur simple demande : il faut un accord écrit des deux parties ou une décision de justice.
Compromis ou promesse unilatérale : quelle différence ?
Dans une promesse unilatérale, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, souvent de 10 %, en échange de l’exclusivité. S’il ne lève pas l’option dans le délai, sans motif lié à une condition suspensive, cette indemnité reste acquise au vendeur. Signée sous seing privé, la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les dix jours, sous peine de nullité (article 1589-2 du Code général des impôts).
Comment sécuriser le dépôt de part et d’autre ?
Côté vendeur : vérifier la capacité de financement de l’acheteur avant le compromis (simulation bancaire, apport justifié), et fixer un dépôt qui dissuade un désistement de confort. Côté acheteur : rédiger précisément la condition de prêt et conserver les preuves de dépôt des demandes.
- Faire préciser au compromis le nom du séquestre et les conditions de restitution.
- Indiquer le montant, la durée et le taux maximum du prêt recherché.
- Fixer une date limite réaliste pour l’obtention de l’offre de prêt.
- Prévoir la marche à suivre si l’acte authentique est retardé.
Pour connaître votre budget global avant de vous engager, nos pages 7e arrondissement et l’observatoire des prix donnent les repères de prix utiles.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Aucune loi n’impose de dépôt dans un compromis. Il est simplement très courant, car il sécurise le vendeur et formalise l’engagement de l’acheteur.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
En pratique, non. Les fonds sont bloqués sur un compte séquestre sans rémunération pour les parties, puis imputés sur le prix ou restitués selon l’issue de la vente.
Combien de temps faut-il pour récupérer le dépôt après un refus de prêt ?
Le séquestre restitue la somme une fois la défaillance de la condition établie, généralement sur présentation des refus bancaires et avec l’accord du vendeur. Ce délai varie de quelques jours à quelques semaines.
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