Une annonce immobilière qui convertit, à Marseille comme ailleurs, est une annonce qui fait venir en visite les bons acheteurs et décourage les autres. Elle repose sur quatre éléments : un titre qui dit l’essentiel en une ligne, une première photo qui donne envie de cliquer, une description précise et vérifiable, et un prix cohérent avec les ventes récentes. Les formules creuses (« rare », « coup de cœur », « à saisir ») ne remplacent jamais une information concrète.
En bref
- Le titre doit contenir le type de bien, la surface, le quartier et l’atout principal.
- Les premières lignes de la description répondent aux questions que tout acheteur se pose : étage, exposition, extérieur, transports, charges.
- Certaines informations sont imposées par la loi, comme les classes du DPE et la mention Géorisques ; leur absence peut être sanctionnée.
- Un prix affiché au-dessus du marché annule l’effet d’une bonne annonce : partez des ventes réelles.
Comment écrire un titre efficace ?
Un acheteur parcourt des dizaines d’annonces en quelques minutes. Le titre doit lui permettre de savoir immédiatement si le bien correspond à sa recherche. La structure la plus claire suit cet ordre : type de bien, nombre de pièces, surface, quartier, atout distinctif.
Avant et après
- À éviter : « Superbe appartement coup de cœur, à visiter rapidement ! »
- À préférer : « T3 de 68 m² avec terrasse de 15 m², Pointe-Rouge, à 5 minutes à pied de la plage »
La seconde version contient cinq informations utiles et attire les acheteurs qui cherchent précisément ce type de bien dans ce secteur.
Que mettre dans la description, et dans quel ordre ?
Rédigez du plus important au plus secondaire. Une méthode simple en cinq paragraphes courts :
- Le bien en une phrase : type, surface, étage, ascenseur, exposition, état général.
- La distribution : pièce par pièce, avec les surfaces si possible.
- Les extérieurs et annexes : balcon, terrasse, jardin, cave, parking, avec leurs dimensions.
- L’environnement : station de métro ou ligne de bus la plus proche, écoles, commerces, distance à la mer si elle est réelle et mesurable.
- La copropriété et les coûts : nombre de lots, charges annuelles, taxe foncière, travaux votés.
À Marseille, les repères géographiques parlent davantage que les adjectifs : « à 400 mètres du métro Rond-point du Prado » ou « à proximité du parc Borély » informent bien mieux que « quartier recherché ». Vérifiez chaque distance sur une carte avant de l’écrire.
Quelles informations la loi impose-t-elle dans une annonce ?
Plusieurs textes encadrent le contenu d’une annonce de vente d’un logement, quel que soit le support :
- les lettres des étiquettes énergie et climat du DPE et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie figurant sur le diagnostic ;
- l’ajout de la formule « logement à consommation énergétique excessive » pour un bien classé F ou G ;
- un renvoi vers le site Géorisques pour l’information sur les risques ;
- pour un lot en copropriété, le nombre de lots, la quote-part moyenne annuelle des charges courantes et une éventuelle procédure visant le syndicat (article L721-1 du code de la construction et de l’habitation) ;
- lorsqu’un professionnel diffuse l’annonce, le montant de ses honoraires et la partie qui les supporte, ainsi que le prix hors honoraires si l’acquéreur les paie.
Une surface ou une caractéristique fausse peut aussi être qualifiée de pratique commerciale trompeuse lorsque l’annonce émane d’un professionnel (article L121-2 du code de la consommation). Écrivez la surface Carrez mesurée par le diagnostiqueur, pas une estimation.
Quelles photos publier, et combien ?
- La première photo est décisive : choisissez la pièce la plus lumineuse ou la vue la plus forte, prise de jour.
- Suivez l’ordre de la visite : entrée, séjour, cuisine, chambres, salles d’eau, extérieurs.
- Photographiez à hauteur de poitrine, à l’horizontale, en évitant les grands angles qui déforment.
- Ajoutez un plan : il répond à des questions que les photos laissent ouvertes.
- Retirez les objets personnels, les animaux et les reflets dans les miroirs.
Quelles erreurs font fuir les acheteurs ?
- Des majuscules et des points d’exclamation à chaque ligne, qui donnent une impression de vente forcée.
- Une surface arrondie à la hausse, découverte à la lecture du diagnostic.
- Des photos de nuit, floues ou vieilles de plusieurs saisons.
- L’absence des charges et de la taxe foncière, qui laisse croire à des montants élevés.
- Une vue sur mer annoncée alors qu’elle n’est visible que depuis un coin de balcon.
Comment fixer le prix affiché ?
Une annonce parfaite ne compensera pas un prix décalé. Appuyez-vous sur des ventes signées comparables plutôt que sur les prix demandés par d’autres vendeurs. D’après la base DVF des ventes notariées, dans un rayon de 650 mètres autour de la Pointe-Rouge, les appartements se sont vendus en médiane 4 702 € le m² sur 2024 et 2025, la moitié centrale des ventes se situant entre 4 047 € et 5 498 €. Pour notre T3 de 68 m² avec terrasse, cela situe une fourchette de départ entre 275 000 et 374 000 € environ (68 × 4 047 = 275 196 € ; 68 × 5 498 = 373 864 €), à resserrer selon l’étage, l’état et la vue. Vous trouverez ces données sur notre observatoire des prix et sur la page Pointe-Rouge.
Questions fréquentes
Quelle longueur idéale pour une annonce immobilière ?
Assez longue pour répondre aux questions principales, souvent quelques paragraphes courts. Une description très longue mais vague retient moins qu’un texte bref et précis.
Faut-il indiquer l’adresse exacte dans l’annonce ?
Ce n’est pas obligatoire. Le quartier et des repères proches suffisent, l’adresse exacte pouvant être communiquée aux personnes qui visitent.
Peut-on modifier une annonce après sa publication ?
Oui, et c’est utile si les premières visites révèlent une question récurrente. Mais une baisse de prix répétée envoie un signal négatif : mieux vaut fixer un prix juste dès le départ.
Vous voulez une annonce et un prix qui attirent les bons acheteurs ? L’équipe de GNE Transactions vous accompagne dans la préparation de votre annonce. Commencez par une estimation. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.