Acheter en LMNP (loueur en meublé non professionnel) à Marseille reste intéressant en 2026, mais pour d’autres raisons qu’il y a cinq ans. L’amortissement du bien au régime réel n’a pas été supprimé par la loi de finances 2026 et continue d’effacer une grande partie de l’impôt sur les loyers. En revanche, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %. Le statut se justifie donc surtout pour une détention longue, sur un bien bien placé et sans problème de DPE.
- Régime réel : charges et amortissement déductibles, l’impôt sur les loyers est souvent nul pendant de longues années.
- Revente : depuis la loi de finances 2025 (article 150 VB du CGI modifié), les amortissements déduits augmentent la plus-value taxable, sauf pour certaines résidences services.
- Prélèvements sociaux sur les revenus meublés : 18,6 % depuis la LFSS 2026, contre 17,2 % pour la location nue.
- À Marseille, les petites surfaces proches des campus et des hôpitaux restent les plus simples à louer meublées à l’année.
Qu’est-ce qui a vraiment changé pour le LMNP depuis 2025 ?
Trois textes ont modifié l’équilibre du statut. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le régime des meublés de tourisme : pour les meublés de tourisme non classés, le plafond du micro-BIC est tombé à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. La location meublée classique à l’année garde un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025.
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127, article 84) a ensuite prévu la réintégration des amortissements dans la plus-value pour les cessions intervenues à partir du 15 février 2025. Enfin, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, ce qui fait passer les prélèvements sociaux sur les loyers meublés de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers de location nue et les plus-values immobilières ont été exclus de cette hausse.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir sur un studio marseillais ?
La réponse dépend du niveau de charges et du financement. Prenons un exemple volontairement simple, avec des hypothèses à adapter à votre dossier : un T1 acheté 100 000 € dans le 9e arrondissement, ce qui correspond au prix médian des T1 vendus dans cet arrondissement en 2024 et 2025 d’après la base DVF des ventes notariées (surface médiane de 29 m²). On suppose un loyer meublé de 600 € par mois, soit 7 200 € par an, et une tranche marginale d’imposition de 30 %.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | 7 200 € | 7 200 € |
| Abattement forfaitaire de 50 % | 3 600 € | sans objet |
| Charges réelles supposées (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts, expert-comptable) | sans objet | 4 650 € |
| Résultat avant amortissement | 3 600 € | 2 550 € |
| Amortissement du bâti (85 000 € sur 30 ans) et du mobilier (5 000 € sur 7 ans) | sans objet | 3 547 € possibles, 2 550 € utilisés |
| Résultat imposable | 3 600 € | 0 € |
| Impôt (30 %) et prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 750 € | 0 € |
Dans cette configuration, le régime réel fait économiser environ 1 750 € par an. La part d’amortissement non utilisée (près de 1 000 € ici) n’est pas perdue : elle se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit. Sans crédit et avec peu de charges, l’écart se réduit, mais le réel reste généralement plus favorable dès que l’on amortit le bâti.
Que se passe-t-il à la revente avec la réintégration des amortissements ?
C’est le point à intégrer dès l’achat. Reprenons le studio à 100 000 €. Si vous avez effectivement déduit 25 000 € d’amortissements en dix ans, votre prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value devient 75 000 €. Revendu 110 000 €, le bien dégage alors une plus-value brute de 35 000 € au lieu de 10 000 €, avant forfaits pour frais et travaux et avant abattements pour durée de détention.
Après dix ans, l’abattement pour l’impôt est de 30 % (6 % par an de la 6e à la 10e année) et celui des prélèvements sociaux de 8,25 %. L’impôt reste dû au taux de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 % sur ces bases réduites. L’économie réalisée chaque année sur les loyers reste presque toujours supérieure au surcoût final, mais l’écart se réduit nettement pour une revente rapide. Seuls certains biens échappent à la réintégration : logements en résidence étudiante, résidence pour personnes âgées ou établissement médico-social, visés par le III de l’article 150 VB.
Quels biens louer meublés à l’année à Marseille ?
La demande en meublé longue durée se concentre autour de quelques pôles bien identifiés. Les étudiants se répartissent entre le campus de Luminy (9e), qui accueille notamment des formations scientifiques et Kedge Business School, la faculté de médecine de la Timone (5e) et le site Saint-Charles (3e). Les internes et soignants cherchent aussi à proximité des hôpitaux de l’AP-HM, de la Timone à Sainte-Marguerite (9e).
Ce que disent les prix signés
D’après la base DVF des ventes notariées sur 2024 et 2025, un T1 s’est vendu en médiane 129 000 € dans le 7e (4 875 €/m²), 132 400 € dans le 8e (4 577 €/m²) et 100 000 € dans le 9e (3 850 €/m²). Le 9e offre donc le ticket d’entrée le plus bas des trois arrondissements du sud, avec des surfaces médianes équivalentes, autour de 29 à 30 m². Les écarts de prix entre quartiers sont détaillés dans notre observatoire des prix.
Les contraintes réglementaires à vérifier
- Le DPE : les logements classés G sont interdits à la nouvelle location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028. Un studio ancien mal isolé doit être chiffré travaux compris.
- Le plafonnement des loyers à la relocation : Marseille est en zone tendue, la hausse de loyer entre deux locataires est donc encadrée par décret.
- Le règlement de copropriété : certains interdisent les activités commerciales ou les locations de courte durée ; la location meublée à l’année y est en général admise, mais vérifiez la clause d’habitation.
- La liste du mobilier obligatoire fixée par le décret n° 2015-981 (literie, plaques, réfrigérateur avec congélateur, vaisselle, rangements, luminaires).
Comment monter le dossier avant de faire une offre ?
Un achat LMNP se prépare comme un petit business plan. Avant de vous positionner, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour repérer les travaux votés ou à venir, le montant des charges courantes et le DPE. Faites ventiler, dans l’acte, le prix entre le bâti, le terrain (non amortissable) et le mobilier éventuellement cédé : cette ventilation conditionne le montant de vos amortissements. Prévoyez enfin l’inscription au guichet unique de l’INPI pour obtenir un SIRET, obligatoire dans les quinze jours du début de la location.
Si vous comparez plusieurs biens, notre page dédiée aux pied-à-terre et petites surfaces à Marseille présente les secteurs du sud où la demande locative reste la plus régulière.
Questions fréquentes
Peut-on encore passer au régime réel en LMNP en 2026 ?
Oui. Le régime réel reste ouvert sur option, et l’amortissement du bâti et du mobilier n’a été ni supprimé ni plafonné par la loi de finances 2026.
Quel taux de prélèvements sociaux s’applique aux loyers meublés ?
Depuis la hausse de CSG votée dans la LFSS 2026, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. La plus-value de revente reste soumise à 17,2 %.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions sont cumulatives.
Un studio classé F peut-il être loué meublé ?
Oui jusqu’au 1er janvier 2028 pour un nouveau bail. Au-delà, il devra atteindre au moins la classe E. Il faut donc intégrer le coût des travaux dans votre calcul dès l’achat.
Vous cherchez un studio ou un T2 à louer meublé dans le sud de Marseille ? L’équipe GNE Transactions vous transmet les biens qui correspondent à votre budget et à votre stratégie : déposez votre recherche. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.