Acheter un immeuble de rapport dans le sud de Marseille, c’est acheter plusieurs logements loués en une seule fois, le plus souvent en monopropriété. Ces biens sont rares dans les 7e, 8e et 9e et se négocient sur leur rendement, leur état et leurs baux plus que sur un prix au mètre carré. GNE Transactions, agence immobilière indépendante spécialiste de ces trois arrondissements, aide les investisseurs à les trouver et à analyser le dossier.
Comment évaluer un immeuble de rapport ?
- L’état locatif : loyers réellement encaissés, baux en cours, dates d’échéance, dépôts de garantie, impayés éventuels
- Le rendement brut et net : loyers annuels rapportés au prix, puis après taxe foncière, assurance, entretien, gestion et vacance
- L’état technique : toiture, façade, réseaux, parties communes, et le coût des travaux à venir
- Le DPE de chaque logement : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail, et les logements classés F suivront en 2028
Pour comparer avec un achat lot par lot, les appartements se sont vendus en 2024 et 2025 à 4 874 €/m² en prix médian dans le 7e, 4 286 €/m² dans le 8e et 3 041 €/m² dans le 9e, d’après la base DVF des ventes notariées. Un immeuble entier se négocie en général sous la somme de ses lots vendus séparément. Voir notre observatoire des prix.
Les points juridiques et fiscaux à connaître
- Monopropriété ou copropriété : un immeuble non divisé peut être mis en copropriété plus tard pour revendre par lots, ce qui a un coût (géomètre, règlement, notaire)
- La fiscalité : Marseille est en zone A, le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024, et pour la location meublée les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value lors d’une revente depuis le 15 février 2025
- Les baux en cours : vous reprenez les locataires et leurs droits, un congé ne se donne qu’aux conditions de la loi
- Le financement : la banque regarde le loyer, l’état et votre apport ; préparez un dossier complet avec l’état locatif
Recevoir les immeubles avant leur diffusion
Les immeubles de rapport du sud de Marseille sont souvent vendus sans annonce, dans le cadre de successions ou de patrimoines familiaux. Indiquez votre budget, le rendement visé et votre capacité de travaux : nous vous présentons les dossiers qui correspondent, avec l’état locatif.
Inscrire ma recherche ou appeler le 06 69 13 19 04. GNE Transactions, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
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Questions fréquentes sur l’achat d’un immeuble de rapport
Quel rendement attendre d’un immeuble dans le sud de Marseille ?
Le rendement dépend du prix, des loyers réels et des travaux. Dans les 7e, 8e et 9e, les prix d’achat sont élevés, ce qui limite le rendement brut par rapport aux quartiers du centre ou du nord. Calculez toujours un rendement net, après taxe foncière, assurance, entretien, gestion et vacance locative, sur la base de l’état locatif réel.
Que vérifier dans l’état locatif ?
Le loyer et les charges de chaque logement, la date et la durée de chaque bail, le montant des dépôts de garantie, les éventuels impayés ou procédures, et les DPE. Comparez les loyers au marché : un loyer très bas peut être une marge de progression, mais il ne s’augmente que dans les conditions prévues par la loi.
Faut-il diviser l’immeuble en lots pour revendre ?
C’est une stratégie possible, mais elle demande une mise en copropriété (état descriptif de division, règlement, géomètre, notaire), parfois des travaux et, si les logements sont occupés, des règles protectrices des locataires. Faites chiffrer l’opération et vérifiez les règles applicables avant de l’intégrer dans votre calcul.