Vendre son bien à Endoume (13007) en 2026

Vendre un appartement à Endoume en 2026, c’est viser un prix moyen de l’ordre de 6 630 €/m² selon efficity (août 2026), soit le deuxième niveau du 7e arrondissement après le Roucas-Blanc, et un délai de trois à huit semaines pour un bien correctement positionné. Cette moyenne masque pourtant des écarts considérables. Un T3 au troisième étage sans ascenseur rue d’Endoume et une maison de village avec terrasse au-dessus de Malmousque ne se vendent ni au même prix, ni au même rythme, ni aux mêmes acheteurs. Ce secteur fait partie de ceux que couvre notre agence immobilière dans le 7e.

Endoume n’est pas un quartier ordinaire. Enserré entre le boulevard de la Corniche, les hauteurs du Roucas-Blanc et le vallon des Auffes, ce village a gardé ses ruelles étroites, ses commerçants de la rue d’Endoume et ses immeubles bourgeois de trois ou quatre étages. Ce caractère fait sa valeur. Il impose aussi des contraintes que tout vendeur doit anticiper : stationnement quasi inexistant, absence d’ascenseur, copropriétés anciennes.

Voici les repères de prix 2026, les délais constatés, le profil des acheteurs et la méthode GNE Transactions pour vendre à Endoume au juste prix.

Quel est le prix au m² à Endoume en 2026 ?

Selon efficity (août 2026), les appartements du 13007 se négocient en moyenne 4 990 €/m², dans une fourchette de 3 710 à 7 280 €/m², avec une progression d’environ 1,2 % sur un an. Endoume se situe nettement au-dessus de cette moyenne d’arrondissement, autour de 6 630 €/m², derrière le Roucas-Blanc (7 790 €/m²) mais devant Bompard (5 980 €/m²) et Saint-Lambert (5 040 €/m²). Pour les maisons du 7e, la moyenne ressort à environ 7 420 €/m² (5 150 à 11 070 €/m²), en léger repli de 2,8 % sur un an, reflet d’un échantillon étroit.

À l’échelle du quartier, la typologie du bien pèse davantage que l’adresse.

Typologie à Endoume	Prix indicatif 2026 (€/m²)
T2 ancien, étage élevé sans ascenseur, sans extérieur	5 400 à 6 200
T3/T4 bourgeois rénové, balcon ou vue mer partielle	6 300 à 7 300
Maison de village avec terrasse ou patio	6 800 à 8 800
Villa vue mer secteur Malmousque / Corniche	9 000 à 11 000 et au-delà

Ces fourchettes sont indicatives. Elles varient selon l’état du bien, l’étage, la luminosité et la présence d’un garage, denrée rarissime qui peut à elle seule valoir 40 000 à 60 000 € dans le quartier. Vous pouvez recouper vos propres recherches avec la base DVF des ventes notariées, en gardant à l’esprit qu’elle remonte avec six à douze mois de retard.

Combien de temps pour vendre à Endoume ?

Le délai moyen de vente à Marseille tourne autour de 60 à 90 jours selon Optimhome citant les Notaires de France (2026). À Endoume, un bien affiché au bon prix part plus vite : deux à cinq semaines pour un T3 lumineux, trois à huit semaines pour une maison. La demande est structurellement supérieure à l’offre, car le parc est figé. Il ne se construit rien, ou presque, dans le village.

L’inverse est tout aussi vrai. Un bien surévalué de 10 % reste en ligne quatre à six mois, subit deux ou trois baisses successives et finit par se vendre en dessous de ce qu’il aurait obtenu au départ. Les acheteurs d’Endoume sont informés, patients et connaissent les références du quartier. Ils repèrent immédiatement une annonce qui traîne. Pour un projet de vente dans le quartier, voyez la page de notre agence immobilière Endoume.

Comptez ensuite environ trois mois entre compromis et acte définitif. Avec des taux à 3,43 % sur 20 ans en septembre 2026 selon CAFPI, les dossiers des profils solides qui dominent la clientèle du quartier se bouclent sans difficulté.

Qui sont les acheteurs

Trois profils se partagent l’essentiel des transactions que nous accompagnons.

Les cadres et professions libérales marseillais

Médecins, avocats, chefs d’entreprise ou cadres déjà installés dans le 7e ou le 8e, ils cherchent un T3 ou T4 avec du cachet, à distance de marche de la Corniche et des plages de Malmousque. Ils connaissent le quartier et décident vite, souvent avec un apport important.

Les Parisiens et les grandes métropoles

Depuis 2020, la part des acheteurs venus de Paris, Lyon ou de l’étranger a nettement progressé. Ils recherchent la vue mer, la terrasse, le calme d’une traverse au-dessus de l’anse de Maldormé. Leur budget démarre souvent à 800 000 € et ils comparent Endoume avec le Roucas-Blanc ou Cassis. La rareté prime sur le prix.

Le retour au pays

Marseillais partis travailler ailleurs vingt ans, ils reviennent pour la retraite. Ils privilégient la maison de village ou le grand appartement sans travaux, et acceptent l’absence d’ascenseur jusqu’au deuxième étage.

Les investisseurs purs sont minoritaires : la rentabilité locative à 6 600 €/m² est faible. Tant mieux pour le vendeur : les acheteurs résidents paient le charme, pas le rendement.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

Quelles rues et quels biens se vendent le mieux ?

La rue d’Endoume reste l’axe de référence : commerces, boulangeries, pharmacie, bus 83 et 55 à portée. Les appartements donnant sur la rue se vendent facilement, ceux donnant sur les cours intérieures encore mieux. La rue Sainte-Victoire et les traverses qui descendent vers la mer offrent des immeubles bourgeois au bel étage recherché, avec parquet, hauteur sous plafond et parfois une échappée sur la mer.

Autour de la place de l’Amiral-Muselier, le tissu mêle maisons de village et petites copropriétés de quatre à six lots, qui partent vite dès qu’elles disposent d’un extérieur, même modeste.

Malmousque constitue le sommet du marché. Ses cabanons rénovés et ses villas dominant l’anse atteignent des prix comparables au Roucas-Blanc, pour une offre de quelques biens par an. Côté boulevard de la Corniche, la vue mer frontale compense le bruit de la circulation, mais les acheteurs vérifient systématiquement la qualité des menuiseries.

Exemple type, situation hypothétique : un T3 de 70 m² au deuxième étage sans ascenseur, rue Sainte-Victoire, traversant et exposé sud-ouest. Dans un rayon de 650 m autour d’Endoume, la médiane DVF des appartements est d’environ 5 000 €/m² sur 2024 et 2025, soit environ 350 000 € pour cette surface ; l’exposition et le caractère traversant le placent au-dessus de la médiane, sans atteindre le prix des biens vue mer.

Quels points de vigilance avant de mettre en vente ?

Le stationnement

C’est la première objection des acheteurs. Les ruelles sont étroites, les places rares et le stationnement gênant sanctionné. Si vous disposez d’un garage ou d’une place, mettez-le en avant dès le titre de l’annonce. Sinon, renseignez les solutions alternatives : abonnements dans les parkings du secteur, ligne de bus 83 vers le Vieux-Port en dix minutes.

L’absence d’ascenseur

Au-delà du deuxième étage, une partie de la clientèle senior s’écarte. Un quatrième étage sans ascenseur se valorise 8 à 12 % de moins qu’un premier étage équivalent, sauf vue mer exceptionnelle qui inverse la logique.

La copropriété et le DPE

Les immeubles bourgeois d’Endoume ont souvent des façades, toitures ou réseaux à reprendre. Réunissez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien avant la première visite. Côté énergie, beaucoup de logements anciens sont classés E, F ou G. Depuis 2025, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (pas pour un appartement en copropriété, pour lequel le DPE suffit), et la location des G est interdite. Le détail des obligations figure sur service-public.fr. Un DPE F ne bloque pas la vente à Endoume, mais il alimente la négociation.

Comment fixer le bon prix à Endoume ?

La méthode que nous appliquons repose sur trois piliers. D’abord, les ventes réellement signées dans un rayon de 300 mètres au cours des douze derniers mois, et non les prix affichés sur les portails. Ensuite, l’analyse fine du bien : étage, exposition, vue, extérieur, état, charges, procédures en cours. Enfin, la lecture de la concurrence active : combien de biens comparables sont en vente aujourd’hui et depuis combien de temps.

Le résultat n’est pas un chiffre unique mais une fourchette de mise en marché, avec un prix plancher en dessous duquel nous vous déconseillons de descendre. Notre estimation gratuite est rendue sous 48 heures après visite, avec un rapport écrit et argumenté.

Second exemple type : une maison de village de 118 m² avec terrasse de 30 m² et vue mer partielle, dans une traverse au-dessus de l’anse de Malmousque. Le propriétaire souhaite l’afficher au prix des villas avec vue frontale. La médiane DVF des maisons autour d’Endoume, environ 7 600 €/m² sur 2024 et 2025, soit près de 900 000 € pour cette surface, rappelle qu’une vue partielle ne vaut pas une vue frontale ; afficher au prix estimé évite d’user le bien sur les portails.

Pourquoi confier la vente à GNE Transactions ?

Notre agence du Roucas-Blanc se trouve à quelques minutes d’Endoume. Nous vendons chaque année des biens rue d’Endoume, rue Sainte-Victoire ou côté Malmousque, et nous suivons les copropriétés du quartier. Cette connaissance évite deux erreurs classiques : la surestimation qui fait vieillir l’annonce, et la sous-estimation qui laisse de l’argent sur la table.

Nous travaillons de préférence en mandat exclusif : diffusion maîtrisée, un seul prix affiché, acheteurs qualifiés avant la visite. Reportage photo professionnel, plan, visite virtuelle pour les acheteurs à distance, compte rendu après chaque visite : vous savez à tout moment où en est votre vente. Pour une vision plus large du 7e arrondissement, consultez notre guide pour vendre dans le 13007.

Demandez votre estimation gratuite et précise sous 48 h : contactez GNE Transactions.

FAQ

Quel est le prix moyen au m² à Endoume en 2026 ?

Selon efficity (août 2026), Endoume s’établit autour de 6 630 €/m² pour les appartements, contre 4 990 €/m² en moyenne dans le 7e arrondissement. Les T2 sans ascenseur se situent plutôt entre 5 400 et 6 200 €/m², les beaux T3 et T4 rénovés entre 6 300 et 7 300 €/m². Les villas vue mer de Malmousque dépassent fréquemment 9 000 €/m².

Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Endoume ?

Un bien affiché au juste prix se vend en deux à cinq semaines à Endoume, soit nettement moins que les 60 à 90 jours observés en moyenne à Marseille. Les maisons de village demandent trois à huit semaines. Il faut ensuite compter environ trois mois entre le compromis et la signature de l’acte définitif chez le notaire.

L’absence de parking fait-elle baisser le prix à Endoume ?

Oui, mais moins qu’on ne le pense, car la quasi-totalité des biens du quartier est concernée. Les acheteurs intègrent cette contrainte dès le départ. En revanche, un garage ou une place privative constitue un avantage décisif qui accélère la vente et se valorise de l’ordre de 40 000 à 60 000 € selon le secteur.

Faut-il rénover avant de vendre à Endoume ?

Les gros travaux sont rarement rentables : la clientèle premium préfère souvent rénover à son goût. En revanche, un rafraîchissement des peintures, un désencombrement complet et la réparation des petits défauts visibles améliorent sensiblement les photos et le ressenti en visite. Traitez surtout les points bloquants comme l’électricité vétuste ou une infiltration.

Quels documents préparer pour vendre dans une copropriété ancienne ?

Réunissez le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le montant des charges, le pré-état daté et les diagnostics techniques. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit énergétique est obligatoire (pas pour un appartement en copropriété). Un dossier complet dès la mise en vente rassure les acheteurs et raccourcit le délai jusqu’au compromis.

Par l’équipe GNE Transactions, agence immobilière spécialiste du 7e, 8e et 9e arrondissement de Marseille.

Photo d’illustration : TouN, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.

Questions fréquentes

Pour un bien au Roucas-Blanc, notre page agence immobilière Roucas-Blanc Marseille complète ce guide sur « vendre son bien à Endoume (13007) » avec les ventes du quartier.