Vendre un logement que vous prêtez gratuitement à un enfant, un parent ou un ami suppose d’abord de mettre fin au prêt, en laissant à l’occupant un délai raisonnable pour partir. Juridiquement, ce prêt est un prêt à usage, aussi appelé commodat, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil. Il ne donne pas les protections d’un bail, sauf si l’occupant verse en réalité une contrepartie : dans ce cas, la situation peut être requalifiée en location, avec des règles beaucoup plus contraignantes pour vendre.
En bref
- Le prêt gratuit d’un logement est un commodat, et non un bail.
- Sans durée fixée, le prêteur peut y mettre fin à condition de respecter un préavis raisonnable.
- Si l’occupant paie un loyer, même modeste, il peut revendiquer la qualité de locataire.
- Un logement qui n’est pas votre résidence principale est soumis à l’impôt sur la plus-value lors de la vente.
Prêt à usage ou location : comment qualifier la situation ?
Le commodat est un contrat par lequel une personne remet un bien à une autre pour qu’elle s’en serve, à charge de le rendre. Sa caractéristique essentielle est la gratuité (article 1876 du Code civil). L’occupant peut payer les charges courantes liées à son usage, comme l’électricité, l’eau ou l’entretien, sans que cela change la nature du contrat.
En revanche, s’il verse une somme régulière qui ressemble à un loyer, ou s’il prend en charge la taxe foncière et les charges de copropriété du propriétaire, le juge peut considérer qu’il s’agit d’une location. L’occupant bénéficierait alors des protections de la loi du 6 juillet 1989 : durée minimale de trois ans, congé pour vendre donné six mois avant l’échéance, droit de préemption du locataire.
Les questions à se poser
- Existe-t-il un écrit ? Si oui, prévoit-il une durée ?
- L’occupant verse-t-il une somme ? À quel titre, et depuis quand ?
- Qui paie la taxe foncière et les charges de copropriété ?
- L’occupant a-t-il déclaré le logement comme sa résidence principale ?
Comment mettre fin au prêt ?
Si une durée a été fixée
Le prêteur doit en principe attendre le terme convenu (article 1888 du Code civil). Avant cette date, il ne peut récupérer le logement que s’il justifie d’un besoin pressant et imprévu (article 1889).
Si aucune durée n’a été fixée
La jurisprudence admet que le prêteur peut mettre fin au prêt à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis raisonnable. Il n’existe pas de durée légale : quelques mois sont généralement considérés comme raisonnables pour un logement, selon la situation de l’occupant.
En pratique
- Informez d’abord l’occupant oralement, en expliquant votre projet de vente.
- Confirmez par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant la date de fin du prêt.
- Laissez un délai suffisant pour qu’il trouve un autre logement.
- Si l’occupant refuse de partir à la date prévue, la procédure passe par le juge des contentieux de la protection : la procédure administrative contre les squatteurs ne s’applique pas, puisque l’occupant est entré avec votre accord.
Peut-on vendre le logement occupé par le proche ?
C’est possible, mais rarement souhaitable. Un acheteur occupant voudra un logement libre à la signature. Un investisseur pourrait accepter un bien occupé, mais seulement avec une forte décote, faute de bail et de loyer. Dans la plupart des cas, le plus efficace est d’organiser le départ de l’occupant avant la mise en vente, ou au plus tard avant la signature de l’acte authentique.
Si l’occupant souhaite acheter lui-même le logement, la vente au proche est une autre option. Elle doit se faire au prix du marché : un prix nettement inférieur pourrait être analysé par l’administration fiscale comme une donation déguisée, avec rappel de droits.
Quelle fiscalité lors de la vente ?
Un logement prêté n’est pas votre résidence principale : sa vente entre donc dans le champ de l’impôt sur la plus-value immobilière, au taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L’exonération totale n’intervient qu’après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Une exception mérite d’être vérifiée : si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, la première cession d’un autre logement peut être exonérée, à condition de réinvestir le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois.
Quels documents préparer pour la vente ?
- Le titre de propriété et, pour un appartement, les documents de copropriété.
- Le dossier de diagnostics, à réaliser après le départ de l’occupant pour refléter l’état réel.
- L’écrit éventuel constatant le prêt et la lettre qui y met fin.
- La preuve de la libération des lieux : état des lieux de sortie, remise des clés.
- Les factures des travaux réalisés, utiles pour le calcul de la plus-value.
Après plusieurs années d’occupation, un rafraîchissement est souvent nécessaire. Pour situer votre prix, l’observatoire des prix à Marseille présente les médianes par arrondissement : d’après la base DVF des ventes notariées, 4 274 €/m² pour les appartements du 8e en 2025. Notre calculateur de prix net vendeur vous aide ensuite à estimer ce qui vous restera.
Questions fréquentes
Un enfant logé gratuitement peut-il s’opposer à la vente ?
Non, il ne peut pas empêcher la vente. Il peut seulement exiger un délai de préavis raisonnable si le prêt n’avait pas de durée. S’il refuse de partir à l’échéance, le propriétaire doit saisir le juge.
Faut-il un écrit pour prêter un logement à un proche ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement conseillé. Un écrit qui rappelle la gratuité, l’usage et la durée du prêt évite les discussions sur la nature du contrat le jour où vous voulez récupérer le logement.
Le proche occupant bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?
Non, s’il s’agit d’un véritable prêt gratuit. Le droit de préemption est réservé au locataire d’un logement loué vide qui reçoit un congé pour vendre.
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