Vendre une résidence secondaire à Marseille implique d’anticiper avant tout la fiscalité : contrairement à la résidence principale, la plus-value est imposable, à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de gain imposable. Les abattements pour durée de détention réduisent fortement la note après une quinzaine d’années, et une exonération totale intervient après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le reste de la vente suit la même logique que toute vente marseillaise : un prix fondé sur les ventes signées et un bien présenté sous son meilleur jour.
- Plus-value imposable : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements.
- Surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).
- Une première vente peut être exonérée si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et que vous réinvestissez dans les 24 mois.
- Le mobilier vendu avec le bien, s’il est inventorié à sa valeur réelle, n’entre pas dans le calcul des droits de mutation de l’acheteur.
Combien d’impôt sur la plus-value faut-il prévoir ?
Voici un calcul détaillé sur une hypothèse : un appartement acheté 250 000 € en 2010 et revendu 480 000 € en 2026, soit seize années de détention, sans justificatifs de travaux.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Forfait frais d’acquisition (7,5 %) | 250 000 × 7,5 % | 18 750 € |
| Forfait travaux (15 %, plus de cinq ans de détention) | 250 000 × 15 % | 37 500 € |
| Prix de revient | 250 000 + 18 750 + 37 500 | 306 250 € |
| Plus-value brute | 480 000 − 306 250 | 173 750 € |
| Abattement impôt : 11 années × 6 % | 66 % | base de 59 075 € |
| Impôt à 19 % | 59 075 × 19 % | 11 224 € |
| Abattement prélèvements sociaux : 11 années × 1,65 % | 18,15 % | base de 142 214 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 142 214 × 17,2 % | 24 461 € |
| Surtaxe (tranche 50 001 à 60 000 €) | 2 % × 59 075 − (60 000 − 59 075) ÷ 20 | 1 135 € |
| Total à prévoir | environ 36 820 € |
Le notaire calcule et prélève cet impôt directement sur le prix de vente, puis le reverse à l’administration lors de la publication de l’acte. Si vous avez conservé les factures de travaux réalisés par des entreprises (agrandissement, rénovation lourde), et qu’elles dépassent le forfait de 15 %, le montant réel peut être retenu à la place. Les travaux d’entretien et ceux que vous avez faits vous-même ne sont pas pris en compte.
Existe-t-il des moyens légaux de réduire la note ?
Plusieurs leviers existent, sans artifice.
- Attendre un anniversaire de détention : chaque année supplémentaire au-delà de la cinquième augmente les abattements.
- Réunir les justificatifs de travaux d’amélioration réalisés par des professionnels, s’ils dépassent le forfait.
- Vérifier les conditions de l’exonération de la première cession avec remploi dans l’achat de votre résidence principale.
- Faire inventorier le mobilier cédé, qui n’est pas taxé comme l’immeuble, à condition que sa valeur soit réaliste et justifiée.
- Pour les retraités aux revenus modestes, vérifier l’exonération prévue par l’article 150 U, III du CGI.
Installer sa résidence principale dans le logement quelques mois avant la vente pour échapper à l’impôt est en revanche risqué : l’administration contrôle la réalité et la durée de l’occupation, et considère qu’une installation de courte durée en vue de la vente ne suffit pas.
Quand mettre en vente une résidence secondaire à Marseille ?
Une résidence secondaire attire souvent des acheteurs qui ne vivent pas à Marseille et viennent visiter lors de séjours. Les périodes de vacances scolaires et les longs week-ends de printemps concentrent une partie de leurs visites. Un bien en bord de mer, à la Pointe-Rouge ou vers les Goudes, se présente mieux au printemps ou au début de l’été, quand la lumière et l’environnement jouent pleinement. Un appartement de centre-ville destiné à un pied-à-terre se vend toute l’année.
Si vous vivez loin de Marseille, organisez à l’avance la remise des clés pour les visites, l’entretien du logement entre deux passages et la signature à distance par procuration. Un mandat confié à une agence locale évite de multiplier les allers-retours.
Quel prix demander ?
Les biens recherchés en résidence secondaire se situent souvent dans les secteurs les plus chers de la ville. D’après la base DVF des ventes notariées, sur 2024 et 2025, le prix médian des appartements atteint 4 702 €/m² dans un rayon de 650 m autour de la Pointe-Rouge et 5 000 €/m² autour d’Endoume, et le prix médian des maisons dépasse 6 800 €/m² autour de la Pointe-Rouge. Ces repères se corrigent selon la vue, l’extérieur et l’état du bien. Notre observatoire des prix et notre page Pointe-Rouge détaillent ces micro-marchés.
Le cas des cabanons et maisons de bord de mer
Dans les calanques, le Parc national des Calanques, créé en 2012, encadre strictement les travaux dans son cœur. Avant de mettre en avant un potentiel d’agrandissement ou de rénovation, vérifiez ce qui est réellement autorisé sur la parcelle. Un acheteur bien conseillé le demandera.
Comment préparer le logement à la vente ?
Une résidence secondaire est souvent occupée par intermittence : odeurs de renfermé, petites pannes non réparées, jardin négligé. Faites un passage complet avant la mise en ligne, aérez, réparez, et remettez les extérieurs en état. Rassemblez les diagnostics, les factures de travaux et, si le bien a été loué, les justificatifs de déclaration de la location. Calculez enfin votre net vendeur, impôt compris, avec notre calculateur de prix net vendeur.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il calculer la plus-value avant la vente ?
Oui, et c’est recommandé. Avec votre titre de propriété et vos factures, il établit une simulation qui vous permet de connaître le montant net avant de fixer votre prix.
La taxe d’habitation sur la résidence secondaire est-elle due l’année de la vente ?
Elle est due par la personne qui dispose du logement au 1er janvier. L’année de la vente, elle reste donc à votre charge si vous en étiez propriétaire à cette date.
Peut-on vendre meublé une résidence secondaire ?
Oui, et c’est fréquent. Le mobilier doit figurer dans un inventaire annexé à l’acte avec une valeur réaliste, faute de quoi l’administration peut la réintégrer dans le prix.
Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % qui s’applique lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
Vous souhaitez vendre votre résidence secondaire dans le sud de Marseille, même à distance ? L’équipe GNE Transactions organise les visites, le dossier et la signature pour vous : demandez votre estimation. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.