Le marché des T1 et T2 à Marseille est le plus large et le plus liquide : ce sont les biens qui s’échangent le plus vite, parce qu’ils intéressent à la fois les primo-accédants, les investisseurs et les parents d’étudiants. Dans les arrondissements du sud, d’après la base DVF des ventes notariées sur 2024 et 2025, un T1 s’est vendu en médiane entre 100 000 € (9e) et 132 400 € (8e), et un T2 entre 166 000 € (9e) et 206 700 € (7e). Mais ces petites surfaces sont aussi celles où le DPE, les charges et la qualité de l’immeuble pèsent le plus lourd dans le prix.
- T2 : la typologie la plus vendue dans les petites surfaces, avec 513 ventes dans le 8e sur 2024 et 2025.
- Le prix au mètre carré d’un T1 dépasse presque toujours celui d’un T2 du même arrondissement.
- Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient de conversion de l’électricité améliore le DPE de nombreux studios chauffés à l’électricité.
- Charges de copropriété et DPE sont les deux critères qui font varier le prix à surface égale.
Combien valent un T1 et un T2 dans le sud de Marseille ?
Le tableau ci-dessous reprend les médianes calculées sur les ventes de 2024 et 2025, d’après la base DVF des ventes notariées.
| Arrondissement | T1 : ventes | T1 : prix médian (surface) | T1 : €/m² | T2 : ventes | T2 : prix médian (surface) | T2 : €/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7e | 195 | 129 000 € (29 m²) | 4 875 € | 355 | 206 700 € (44 m²) | 4 668 € |
| 8e | 219 | 132 400 € (30 m²) | 4 577 € | 513 | 204 000 € (45 m²) | 4 534 € |
| 9e | 109 | 100 000 € (29 m²) | 3 850 € | 287 | 166 000 € (46 m²) | 3 629 € |
Deux constats ressortent. D’abord, l’écart entre le 7e et le 8e est faible sur ces typologies, alors qu’il est marqué sur les grands logements. Ensuite, le 9e reste nettement plus accessible, avec un ticket d’entrée inférieur d’environ 30 000 à 40 000 € à surface équivalente. Pour un budget de 170 000 €, un acheteur peut viser un T2 médian dans le 9e, ou un grand T1 dans le 7e ou le 8e.
Qui achète les petites surfaces ?
Trois profils se partagent ce marché, avec des attentes différentes.
Le primo-accédant
Il cherche un T2 où il pourra vivre plusieurs années, éventuellement à deux. Il regarde la luminosité, la séparation de la chambre, un extérieur même modeste et le montant des charges, qui pèse directement dans son budget mensuel. Il emprunte presque toujours et sa capacité d’achat dépend des taux du moment.
L’investisseur
Il raisonne en rendement et en vacance locative. Les petites surfaces proches des transports, des campus et des hôpitaux, comme les secteurs desservis par le métro ou proches de Luminy et de la Timone, retiennent son attention. Le DPE est devenu décisif : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
Les parents d’étudiants
Ils achètent pour loger un enfant pendant ses études, avec l’idée de louer ou de revendre ensuite. Ils privilégient la sécurité de l’immeuble, la proximité du lieu d’études et la facilité de revente.
Comment le DPE influence-t-il le prix d’un studio ?
Les petites surfaces étaient pénalisées par la méthode de calcul du DPE : à consommation comparable, un studio obtenait souvent une étiquette plus mauvaise qu’un grand appartement. Deux évolutions ont corrigé une partie de ce biais. Un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté, à compter du 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m². Puis, au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette des logements chauffés à l’électricité, très nombreux parmi les studios.
Si votre DPE date d’avant ces changements, vérifiez s’il peut être actualisé : une étiquette passée de F à E, ou de G à F, change directement la liste des acheteurs intéressés et donc le prix que vous pouvez défendre.
Quels critères font la différence à surface égale ?
- Le montant des charges annuelles : sur un studio, 1 500 € de charges au lieu de 700 € pèse lourd dans la rentabilité et dans le budget d’un primo-accédant.
- L’étage et l’ascenseur : un rez-de-chaussée sur rue se vend moins bien qu’un étage lumineux.
- La configuration : une cuisine séparée ou une alcôve qui isole le coin nuit valorise un T1.
- L’état de la copropriété : façade, cage d’escalier, travaux votés.
- Les annexes : une cave ou une place de parking, rares sur ces typologies, font la différence dans le 7e et le 8e.
Pour situer précisément votre bien, comparez-le à des ventes de même typologie dans votre quartier grâce à notre observatoire des prix. Notre page pied-à-terre à Marseille présente aussi les secteurs les plus recherchés pour ce type de biens.
Vendre un T1 ou un T2 : quelle stratégie adopter ?
Sur ce segment, la concurrence entre annonces est forte : un acheteur peut visiter dix studios dans la même semaine. Le prix d’annonce doit donc être aligné dès le départ sur les ventes comparables, car un bien trop cher est vite écarté au profit du suivant. Soignez les photos, indiquez les charges et le DPE dans l’annonce et préparez un dossier de copropriété complet : les investisseurs le demandent dès la première visite. Si le logement est loué, fournissez le bail, le montant du loyer et l’historique de paiement.
Avant de fixer votre prix, calculez ce qui vous restera après remboursement du prêt et frais avec notre calculateur de prix net vendeur.
Questions fréquentes
Pourquoi le prix au mètre carré d’un T1 est-il plus élevé que celui d’un T2 ?
Une partie du coût d’un logement ne dépend pas de la surface : cuisine, salle d’eau, entrée. Sur une petite surface, ces éléments se répartissent sur moins de mètres carrés, ce qui augmente le prix unitaire.
Un studio de moins de 20 m² se vend-il facilement ?
Il trouve preneur, surtout auprès des investisseurs, mais la cible est plus étroite. Pour être loué, un logement doit offrir au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³.
Vaut-il mieux vendre son T2 loué ou libre ?
Libre, il intéresse aussi les primo-accédants et se vend en général mieux. Loué, il ne s’adresse qu’aux investisseurs, qui regardent le loyer en place et la durée restante du bail.
Les petites surfaces sont-elles un bon investissement en 2026 ?
Elles restent les plus faciles à louer et à revendre. La rentabilité dépend surtout du prix d’achat, des charges et du DPE, qu’il faut vérifier bien par bien.
Vous vendez un studio ou un T2 dans le sud de Marseille ? L’équipe GNE Transactions vous indique son prix au regard des ventes de même typologie dans votre secteur : demandez votre estimation. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.