À Marseille comme partout en France métropolitaine, l’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE. Il doit être remis à l’acheteur dès la première visite. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau mode de calcul du DPE pour l’électricité peut faire sortir certains logements de cette obligation : vérifiez votre classe avant de commander l’audit.
En bref
- Classes F et G depuis le 1er avril 2023, classe E depuis le 1er janvier 2025, classe D prévue au 1er janvier 2034.
- Seuls les maisons et immeubles détenus par un propriétaire unique sont visés, pas les lots de copropriété.
- L’audit propose un parcours de travaux par étapes, dont la première doit atteindre au moins la classe E.
- Il est valable cinq ans et doit être annexé à la promesse de vente.
Quels biens sont concernés à Marseille ?
L’obligation vise les maisons individuelles et les bâtiments à usage d’habitation en monopropriété, c’est-à-dire les immeubles qui appartiennent à un seul propriétaire, personne physique ou société. Elle découle de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, codifiée à l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.
À Marseille, les maisons représentent une part significative des ventes dans les arrondissements sud et est. D’après la base DVF des ventes notariées, on a compté en 2025 122 ventes de maisons dans le 9e, 118 dans le 7e et 104 dans le 8e, et davantage encore dans les 11e, 12e et 13e. Une partie de ces maisons, construites avant les premières réglementations thermiques, se situe en classe E, F ou G. Les immeubles de rapport vendus en bloc sont également concernés, ce qui pèse dans les négociations sur ce type de bien : voyez notre page immeuble de rapport.
Que contient l’audit énergétique ?
- Un état des lieux du bâtiment : isolation, menuiseries, chauffage, production d’eau chaude, ventilation.
- Une proposition de travaux par étapes, la première devant permettre d’atteindre au minimum la classe E.
- Un parcours permettant d’atteindre la classe B, sauf contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût.
- Pour chaque scénario, une estimation de l’impact sur la facture énergétique, un ordre de grandeur du coût des travaux et les aides publiques mobilisables.
L’audit s’appuie sur la même méthode de calcul que le DPE et suit un modèle de rapport imposé. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié, indépendant du propriétaire. Son coût varie selon la taille et la complexité du bâtiment : demandez plusieurs devis, en précisant qu’il s’agit d’un audit réglementaire pour une vente.
Le nouveau calcul du DPE peut-il vous dispenser d’audit ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité voient donc leur consommation calculée en énergie primaire baisser, et leur étiquette peut s’améliorer d’une classe. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 peuvent être mis à jour par une attestation téléchargeable sur l’observatoire des DPE de l’ADEME.
Exemple calculé étape par étape
- Hypothèse : une maison du 9e chauffée à l’électricité consomme 120 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an.
- Avec l’ancien coefficient : 120 × 2,3 = 276 kWh d’énergie primaire, soit une classe E (seuil compris entre 251 et 330).
- Avec le nouveau coefficient : 120 × 1,9 = 228 kWh, soit une classe D (seuil compris entre 181 et 250), les émissions de gaz à effet de serre d’un chauffage électrique restant faibles.
- Conséquence : en classe D, l’audit n’est pas exigé à la vente avant 2034.
Ce calcul simplifié n’intègre pas tous les usages pris en compte par le DPE. Il montre néanmoins qu’il est utile de faire vérifier l’étiquette avant de commander un audit.
Quand et comment remettre l’audit à l’acheteur ?
L’audit doit être tenu à la disposition des acheteurs dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Il est valable cinq ans. Commandez-le avant la mise en vente : une annonce publiée sans pouvoir le présenter crée une difficulté dès les premières visites.
Le texte ne prévoit pas de sanction spécifique contre le vendeur qui ne le fournit pas. Le risque est ailleurs : un acheteur mal informé peut chercher à engager votre responsabilité ou à obtenir une réduction de prix après coup. Pour un notaire, l’absence d’audit sur un bien qui y est soumis est aussi un motif de blocage.
Comment l’audit pèse-t-il sur la négociation ?
L’audit ne fige pas le prix, mais il chiffre les travaux de manière officielle, et les acheteurs s’en servent. Deux attitudes sont possibles. Vous pouvez intégrer ce coût dans votre prix dès le départ, en vous appuyant sur les ventes de maisons comparables. Ou vous pouvez réaliser la première étape de travaux avant la vente, si elle est simple, pour changer de classe et élargir le nombre d’acheteurs.
Dans tous les cas, l’audit n’engage pas l’acheteur à réaliser les travaux. Pour situer votre maison face aux ventes réelles du secteur, consultez notre observatoire des prix et, pour un bien avec jardin ou piscine, notre page villa avec piscine à Marseille.
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour un appartement ?
Non. L’obligation concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, pas les lots de copropriété.
Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?
Cinq ans. Il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
Le nouveau calcul du DPE change-t-il l’obligation d’audit ?
Il peut faire passer un logement chauffé à l’électricité dans une meilleure classe. Une maison qui passe de E à D n’est plus soumise à l’audit avant 2034.
L’acheteur doit-il réaliser les travaux de l’audit ?
Non. L’audit est une information destinée à l’acheteur ; il ne crée aucune obligation de travaux.
Vous vendez une maison dans le sud de Marseille et vous vous interrogez sur votre DPE ou votre audit ? Demandez une estimation de votre bien : l’équipe GNE Transactions vous aide à intégrer ces documents dans votre stratégie de prix.