Le dispositif Denormandie n’est pas ouvert à toutes les villes : il concerne les communes du programme Action cœur de ville et celles qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Marseille ne fait pas partie d’Action cœur de ville, programme réservé aux villes moyennes, et l’éligibilité d’une adresse marseillaise via une ORT doit être vérifiée sur le simulateur officiel avant tout achat. Pour la plupart des investisseurs marseillais, il faut donc raisonner avec d’autres outils : déficit foncier, location meublée ou nouveau statut du bailleur privé.
En bref
- Le Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
- Il offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- L’éligibilité dépend de la commune et parfois du périmètre précis de l’ORT.
Comment fonctionne le Denormandie ?
Le Denormandie est une déclinaison du dispositif Pinel pour l’ancien, prévue à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Vous achetez un logement ancien, vous le rénovez, puis vous le louez nu comme résidence principale du locataire, en respectant des plafonds de loyer et de ressources.
Les conditions principales
- Des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat plus travaux).
- Une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % pour un logement individuel, ou 20 % en immeuble collectif, ou la réalisation de deux types de travaux parmi une liste réglementaire.
- Des travaux achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat.
- Une assiette plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m² de surface habitable.
Marseille est-elle éligible ?
Le programme Action cœur de ville a été conçu pour des villes moyennes, souvent préfectures ou sous-préfectures. Marseille, deuxième ville de France, n’y figure pas. Reste la voie de l’ORT : une commune ou une intercommunalité qui signe une telle convention avec l’État rend éligibles les logements situés dans son périmètre.
Dans les sources que nous avons consultées, nous n’avons pas trouvé de convention ORT ouvrant le Denormandie dans les arrondissements de Marseille. Les centres anciens dégradés de la ville font l’objet d’autres dispositifs publics, notamment le projet partenarial d’aménagement engagé après les effondrements de la rue d’Aubagne en 2018. La seule vérification fiable reste le simulateur d’éligibilité mis en ligne par le ministère chargé du logement, à interroger avec l’adresse exacte, et la confirmation de votre notaire.
Combien rapporte le Denormandie dans une commune éligible ?
Voici un calcul type, pour un logement situé dans une commune réellement éligible :
- prix d’achat : 150 000 € ;
- travaux : 50 000 €, soit 50 000 / 200 000 = 25 % du coût total, la condition est remplie ;
- assiette de la réduction : 200 000 € ;
- engagement de location de 12 ans : réduction de 21 %, soit 200 000 × 0,21 = 42 000 € ;
- répartition : 2 % par an les neuf premières années (4 000 €), puis 1 % par an les trois suivantes (2 000 €).
Cette réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an. Elle ne doit pas faire oublier l’essentiel : la rentabilité du loyer plafonné et la valeur de revente du bien dans la commune choisie.
Quelles alternatives pour investir dans l’ancien à Marseille ?
Le déficit foncier
Pour un logement loué nu, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit qui en résulte s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C’est l’outil le plus simple pour un appartement ancien à rénover dans le 5e ou le 6e, par exemple.
Le statut du bailleur privé
Créé par la loi de finances pour 2026 et souvent appelé dispositif Jeanbrun, il permet d’amortir une partie de la valeur d’un logement loué nu pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer. Dans l’ancien, il suppose des travaux importants, d’au moins 30 % du prix dans sa version initiale, et ses conditions ont fait l’objet de propositions d’assouplissement en 2026. Vérifiez les décrets d’application en vigueur au jour de l’achat.
La location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’amortir le bien et le mobilier. Depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l’intérêt du régime pour une détention courte.
Comment choisir son quartier si l’on investit à Marseille ?
Le choix du secteur compte plus que le dispositif fiscal. D’après la base DVF des ventes notariées, les écarts sont considérables : le prix médian des appartements est de 1 779 €/m² dans le 3e en 2025, contre 3 879 €/m² dans le 6e et 5 021 €/m² dans le 7e. Un rendement élevé dans un quartier où la revente est difficile peut se révéler moins intéressant qu’un rendement modeste dans un secteur où la demande est profonde.
Pour comparer les arrondissements, consultez notre observatoire des prix à Marseille. Si vous envisagez d’acheter un immeuble entier à rénover, notre page sur l’immeuble de rapport présente les points d’analyse propres à ce type d’opération.
Questions fréquentes
Comment vérifier qu’une adresse est éligible au Denormandie ?
Le ministère chargé du logement met en ligne un simulateur d’éligibilité. Saisissez la commune et, si le périmètre est limité à certains quartiers, l’adresse exacte, puis faites confirmer l’éligibilité par le notaire avant la signature.
Peut-on cumuler Denormandie et déficit foncier ?
Non, pas sur le même logement : les travaux pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt ne peuvent pas être déduits une seconde fois des revenus fonciers.
Le Denormandie fonctionne-t-il avec une location meublée ?
Non. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant toute la durée de l’engagement de 6, 9 ou 12 ans.
Vous cherchez un bien à rénover pour investir dans le sud de Marseille ? L’équipe GNE Transactions peut vous orienter vers des biens dont le prix laisse une marge pour les travaux : consultez la page acheter un bien. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.