Oui, vous pouvez vendre un bien touché par les termites à Marseille, et c’est même assez courant : toute la commune est classée par arrêté préfectoral en zone où la présence de termites est établie ou probable. La loi ne vous oblige pas à traiter avant de vendre. Elle vous oblige à faire établir un état relatif à la présence de termites de moins de six mois, à le joindre au compromis puis à l’acte, et à déclarer l’infestation en mairie. Le reste se joue dans la négociation : traiter vous-même, ou laisser l’acheteur le faire en ajustant le prix.
En bref
- À Marseille, le diagnostic termites fait partie du dossier de diagnostic technique obligatoire (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation).
- Il est valable six mois : au-delà, il faut le refaire avant la signature de l’acte authentique.
- Sans ce document, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés pour les dégâts liés aux termites.
- Une infestation constatée doit être déclarée à la mairie dans le mois qui suit.
Pourquoi le diagnostic termites est-il obligatoire à Marseille ?
Le code de la construction prévoit que le préfet délimite, sur proposition des communes, les zones contaminées ou susceptibles de l’être. Dans les Bouches-du-Rhône, Marseille est concernée sur l’ensemble de son territoire, de l’Estaque aux Goudes. Dès lors, toute vente d’un immeuble bâti, maison comme appartement, doit comporter un état relatif à la présence de termites dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur.
Dans le sud de la France, l’espèce la plus répandue est un termite souterrain : il remonte du sol par des galeries de terre, attaque les bois en contact avec la maçonnerie (plinthes, huisseries, solives de rez-de-chaussée) et peut progresser longtemps sans signe visible. C’est pour cela qu’un bien en apparence sain peut révéler des indices lors du diagnostic.
Le diagnostiqueur doit être certifié. Son rapport repère les indices d’infestation visibles et accessibles : il ne démonte rien. Une mention « parties non visitées » doit donc retenir votre attention, car elle limite la portée du document.
Que risquez-vous si vous vendez sans diagnostic valable ?
Le diagnostic n’a pas pour objet d’interdire la vente. Son rôle est juridique : un vendeur qui remet un état termites en cours de validité peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés pour ce défaut. Sans ce document, ou avec un document périmé, l’acheteur qui découvre une infestation après la vente peut agir contre vous sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente.
La date compte : le rapport doit avoir moins de six mois le jour de la signature de l’acte authentique, pas seulement le jour du compromis. Avec un délai moyen de trois mois entre compromis et acte, un diagnostic réalisé quatre mois avant le compromis sera périmé à l’acte. Faites-le au moment de la mise en vente, et prévoyez un nouveau passage si la vente tarde.
Quelles démarches faire si le diagnostic révèle des termites ?
Déclarer en mairie
L’occupant ou, à défaut, le propriétaire doit déclarer la présence de termites à la mairie dans le mois du constat. La déclaration se fait par écrit et mentionne l’adresse et les éléments infestés. Elle permet à la commune de suivre les foyers et, si nécessaire, d’imposer une recherche et un traitement aux propriétaires voisins.
En copropriété, prévenir le syndic
Si les indices concernent les parties communes (cage d’escalier, caves, charpente), c’est le syndicat des copropriétaires qui doit faire traiter. Prévenez le syndic sans attendre : l’acheteur verra la question dans les procès-verbaux d’assemblée générale, et un sujet non traité inquiète davantage qu’un traitement voté et budgété.
Faire établir des devis de traitement
Deux techniques dominent : la barrière chimique, par injection dans les murs et le sol, et les pièges à appâts, posés autour du bâtiment et relevés régulièrement. Demandez au moins deux devis détaillés avec la garantie proposée et sa durée. Ces documents serviront dans la négociation, que vous fassiez les travaux ou non.
Faut-il traiter avant de vendre ou négocier le prix ?
Les deux options se défendent. Voici comment les comparer.
| Option | Avantage | Limite |
|---|---|---|
| Traiter avant la vente | Vous présentez un bien traité, avec facture et garantie transmissibles | Délai d’intervention, avance de trésorerie |
| Vendre en l’état avec devis | Vente plus rapide, acheteur libre du choix de l’entreprise | Négociation souvent supérieure au montant du devis |
| Traiter pendant le compromis | Compromis signé, travaux réalisés avant l’acte | Coordination à prévoir avec le notaire |
Un exemple de calcul
Supposons un T3 de 66 m² dans le 8e, au prix médian de l’arrondissement d’après la base DVF des ventes notariées (4 286 €/m² sur 2024-2025) : 66 × 4 286 = 282 876 €. Le diagnostic révèle des indices sur les plinthes et une huisserie, et le devis de traitement s’élève, dans notre hypothèse, à 4 500 € avec remplacement des bois atteints. Si vous vendez en l’état, l’acheteur demandera probablement plus que ce montant pour compenser l’incertitude, par exemple 8 000 €. Si vous traitez, vous avancez 4 500 € et vous présentez la facture : l’écart de 3 500 € est votre gain potentiel, à mettre en balance avec le délai. Pour mesurer l’effet sur votre net vendeur, utilisez notre calculateur prix net vendeur.
Comment présenter le sujet aux acheteurs ?
La transparence protège la vente. Mentionnez le diagnostic dès la première visite plutôt qu’au compromis, et tenez à disposition :
- le rapport complet du diagnostiqueur, avec la liste des pièces visitées ;
- la copie de la déclaration en mairie ;
- les devis ou la facture de traitement, avec la garantie ;
- en copropriété, l’extrait de procès-verbal qui traite le sujet.
Un acheteur qui découvre l’information tard soupçonne un vice plus grave. Un acheteur informé dès le départ négocie sur un chiffre précis. Pour le reste du dossier, notre article sur les diagnostics obligatoires à la vente détaille chaque document.
Questions fréquentes
Le diagnostic termites est-il obligatoire pour un appartement en étage ?
Oui. À Marseille, l’obligation porte sur tout immeuble bâti, sans distinction d’étage. Le diagnostiqueur examine les parties privatives et, selon leur accès, les annexes comme la cave.
Combien de temps le diagnostic termites reste-t-il valable ?
Six mois. Il doit être en cours de validité à la date de signature de l’acte authentique, ce qui impose souvent de le refaire si la vente prend du temps.
Le diagnostic termites couvre-t-il les autres insectes du bois ?
Non. Il ne vise que les termites. Les capricornes ou les vrillettes ne sont pas recherchés : si vous avez un doute sur une charpente, une expertise spécifique est nécessaire.
L’acheteur peut-il se retourner contre moi après la vente ?
Si vous avez remis un état termites valable et que vous n’avez rien dissimulé, la clause d’exonération des vices cachés joue pour ce défaut. Si vous saviez qu’il y avait des termites et l’avez caché, cette protection tombe.
Un diagnostic défavorable ne condamne pas votre prix, à condition d’arriver en vente avec un dossier clair. Pour savoir combien votre bien vaut avec ou sans traitement, demandez une estimation de votre bien : l’équipe intègre les devis à son analyse.