Un T1 se vend bien à Marseille, à condition de cibler les bons acheteurs et de régler en amont la question qui les inquiète le plus : la performance énergétique. Sur les petites surfaces, une étiquette F ou G réduit fortement le nombre d’investisseurs intéressés, puisqu’un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 et que les logements F suivront en 2028. Avec un diagnostic à jour, un prix calé sur les ventes signées et un dossier pensé pour un investisseur, un T1 bien situé trouve preneur rapidement.
En bref
- Les acheteurs de T1 sont surtout des investisseurs, des parents d’étudiants et des primo-accédants seuls.
- D’après les ventes notariées, un T1 se vend en médiane entre 100 000 et 132 000 euros dans les 7e, 8e et 9e arrondissements.
- Le DPE des petites surfaces est calculé selon une méthode corrigée depuis le 1er juillet 2024 : un ancien diagnostic peut être refait avec un meilleur résultat.
- Si vous louiez en meublé, la fiscalité de la plus-value a changé en 2025.
Qui achète un T1 à Marseille ?
Trois profils dominent, avec des attentes différentes.
- L’investisseur locatif : il raisonne en rentabilité, loyer et charges. Il veut connaître le loyer pratiqué ou possible, la taxe foncière, les charges de copropriété et l’étiquette énergétique.
- Les parents d’un étudiant : ils cherchent la proximité d’un campus ou d’une ligne de transport, la sécurité de l’immeuble et un logement prêt à vivre.
- Le primo-accédant seul : souvent jeune actif, il compare avec le coût de son loyer et privilégie la luminosité et une vraie cuisine.
Différence avec le studio : un T1 dispose d’une cuisine séparée de la pièce principale, ce qui le rend plus agréable à vivre et un peu plus valorisé. Si votre bien est un studio, notre article pour vendre un studio à Marseille est plus adapté.
À quel prix vendre un T1 dans le sud de Marseille ?
D’après la base DVF des ventes notariées, voici les ventes de T1 réalisées en 2024 et 2025 :
| Arrondissement | Nombre de ventes | Prix médian au m² | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|---|---|
| 7e | 195 | 4 875 euros | 29 m² | 129 000 euros |
| 8e | 219 | 4 577 euros | 30 m² | 132 400 euros |
| 9e | 109 | 3 850 euros | 29 m² | 100 000 euros |
Le prix au m² d’un T1 dépasse souvent celui des grands appartements du même arrondissement, notamment dans le 9e, où la médiane tous logements confondus est de 3 041 euros le m². C’est l’effet de la petite surface : la cuisine, la salle d’eau et l’entrée coûtent autant à construire et à équiper que dans un T3.
Exemple chiffré
Un T1 de 27 m² dans le 8e, au quatrième étage avec ascenseur, DPE classé D. À la médiane de l’arrondissement : 27 fois 4 577, soit environ 123 600 euros. Si le même bien est classé F, l’investisseur intègre le coût des travaux pour passer en E ou en D avant 2028, par exemple 12 000 euros selon un devis : la valeur ressort plutôt autour de 111 000 euros. D’où l’intérêt de faire chiffrer ces travaux avant la mise en vente.
Comment préparer un T1 pour un investisseur ?
L’investisseur décide sur dossier. Rassemblez avant la première visite :
- le DPE récent et, s’il est mauvais, un devis de travaux pour gagner une ou deux classes ;
- le bail en cours, les trois dernières quittances et le montant du dépôt de garantie si le logement est loué ;
- la taxe foncière et les charges de copropriété annuelles, avec la part récupérable sur le locataire ;
- les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés ;
- pour un meublé, l’inventaire du mobilier et sa valeur, qui peut être distinguée du prix immobilier.
Le calcul de rentabilité brute qu’il fera est simple : loyer annuel divisé par le prix d’achat frais compris. Lui fournir les chiffres réels évite les offres basses fondées sur des hypothèses pessimistes.
Le DPE d’un T1 peut-il être amélioré sans travaux ?
Parfois. L’ancienne méthode de calcul pénalisait les logements de moins de 40 m², car l’eau chaude sanitaire pesait trop lourd rapportée à la petite surface. Un arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils pour ces logements à partir du 1er juillet 2024. Un T1 diagnostiqué avant cette date peut obtenir une meilleure étiquette avec un nouveau diagnostic, ou faire éditer une attestation de nouvelle classe sur le site de l’Ademe à partir du diagnostic existant.
Si l’étiquette reste mauvaise, les travaux les plus efficaces sur un T1 sont souvent simples : ballon d’eau chaude thermodynamique ou plus performant, radiateurs électriques à inertie avec programmation, ventilation, remplacement d’une fenêtre simple vitrage.
Quelle fiscalité pour la vente d’un T1 loué ?
Un T1 que vous n’habitez pas est soumis à l’impôt sur la plus-value : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
Pour un bien loué en meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel, la loi de finances pour 2025 a changé la règle : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La plus-value imposable est donc plus élevée qu’auparavant. Notre article sur les nouveautés du LMNP en 2026 détaille ce point.
Pour estimer ce qui vous restera après impôts et frais, utilisez notre calculateur de prix net vendeur.
Faut-il vendre loué ou libre ?
Les deux se défendent. Vendu loué, le T1 intéresse uniquement les investisseurs, qui apprécient un locataire en place et un loyer connu. Vendu libre, il touche aussi les primo-accédants et les parents d’étudiants, et se vend souvent un peu plus cher. Pour vendre libre un logement loué vide, il faut délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail, en offrant au locataire un droit de préemption ; pour un meublé, le préavis est de trois mois avant l’échéance.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour vendre un T1 ?
Un T1 au bon prix et correctement diagnostiqué se vend généralement plus vite qu’un grand appartement, car le nombre d’acheteurs potentiels est élevé et les budgets plus accessibles.
Faut-il refaire la cuisine avant de vendre ?
Rarement. Un rafraîchissement (peinture, éclairage, petites réparations) suffit le plus souvent. Les investisseurs préfèrent négocier un prix qu’acheter une rénovation qu’ils n’auraient pas choisie.
Peut-on vendre un T1 meublé avec ses meubles ?
Oui. La valeur du mobilier peut être indiquée séparément dans l’acte, ce qui réduit les droits de mutation payés par l’acheteur sur cette partie, à condition qu’elle soit réaliste et justifiable.
Un T1 peut-il être loué en location saisonnière ?
Cela dépend du statut du logement et des règles locales sur les meublés de tourisme. Consultez notre article sur la réglementation des locations Airbnb à Marseille.
Vous voulez vendre un T1 dans le 7e, le 8e ou le 9e ? L’équipe vous indique sa valeur au regard des ventes réelles et vous aide à préparer le dossier qui rassure un investisseur : demandez votre estimation de T1.