La rue Mazenod se trouve dans le 2e arrondissement de Marseille, dans le secteur de la Joliette, entre le port et la cathédrale de la Major. Vendre à cette adresse, c’est profiter de la transformation de tout un quartier portée depuis 1995 par l’opération d’aménagement Euroméditerranée : bureaux, logements neufs, commerces des Terrasses du Port, musées du front de mer. Les acheteurs y viennent pour la proximité du centre, du métro et de la mer. Pour bien vendre, il faut se positionner face à une offre neuve abondante et s’appuyer sur les ventes réelles du 2e, plus modérées que l’image du quartier.
En bref
- D’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements du 2e est de 3 242 euros le m² en 2025, en hausse régulière depuis 2022.
- Le secteur de la Joliette est desservi par la ligne 2 du métro et par le tramway.
- L’ancien de la rue Mazenod et des rues voisines est en concurrence directe avec les programmes neufs d’Euroméditerranée.
- Un ancien bien rénové, au calme et lumineux, conserve un avantage de prix au m² sur le neuf.
Où se situe la rue Mazenod et qu’est-ce qui caractérise le secteur ?
La rue porte le nom d’Eugène de Mazenod, évêque de Marseille au XIXe siècle, sous l’épiscopat duquel la construction de la nouvelle cathédrale de la Major a été lancée. Elle appartient au 2e arrondissement, entre la place de la Joliette et le quartier de la Major, à quelques minutes à pied du Panier.
Repères connus des acheteurs :
- la station de métro Joliette, sur la ligne 2, et les lignes de tramway qui desservent la rue de la République et le boulevard du Littoral ;
- le centre commercial des Terrasses du Port, ouvert en 2014, et les Docks rénovés ;
- le MuCEM et l’esplanade du J4, inaugurés en 2013 ;
- la rue de la République, percée sous le Second Empire et bordée d’immeubles haussmanniens ;
- le quartier d’affaires Euroméditerranée et ses nouveaux immeubles de logements.
Combien vaut un appartement près de la rue Mazenod ?
Les ventes notariées du 2e arrondissement montrent une progression lente mais constante :
| Année | Prix médian des appartements au m² |
|---|---|
| 2022 | 3 141 euros |
| 2024 | 3 184 euros |
| 2025 | 3 242 euros |
La hausse atteint environ 3,2 % entre 2022 et 2025, avec 394 ventes d’appartements dans l’arrondissement en 2025. C’est un marché moins profond que celui du 8e (1 246 ventes la même année), ce qui rend l’estimation plus sensible aux caractéristiques propres de chaque immeuble.
Exemple chiffré
Un T2 de 45 m² au troisième étage d’un immeuble ancien. À la médiane 2025 du 2e : 45 fois 3 242, soit environ 145 900 euros. Ajustements à prévoir :
- vue sur la mer ou sur la cathédrale, appartement rénové avec ascenseur : au-dessus de la médiane ;
- logement sur rue passante, au premier étage, avec un DPE F : en dessous ;
- comparaison avec le neuf : un T2 neuf du secteur se négocie généralement plus cher au m², ce qui laisse à l’ancien rénové un argument de prix.
Pour comparer avec les autres arrondissements, consultez notre observatoire des prix à Marseille.
Qui achète dans le secteur de la Joliette ?
On rencontre principalement :
- des actifs qui travaillent dans les bureaux d’Euroméditerranée ou dans le centre, et privilégient le métro et le tramway ;
- des investisseurs qui visent la location à des jeunes actifs et à des étudiants ;
- des acheteurs venus d’autres villes, attirés par l’image du front de mer rénové et par la gare Saint-Charles toute proche.
Les familles sont moins nombreuses dans cette partie du 2e, faute de grands logements anciens et d’espaces verts de proximité. Un T4 bien conçu y est donc rare et peut se démarquer.
Comment se distinguer face aux programmes neufs ?
C’est la principale question pour un vendeur d’ancien dans ce secteur. Les acquéreurs comparent systématiquement avec le neuf, qui offre ascenseur, parking, performance énergétique et frais de notaire réduits. Votre bien doit répondre par d’autres atouts :
- les volumes et la hauteur sous plafond de l’ancien ;
- l’emplacement précis : vue, calme, proximité immédiate du métro ;
- un prix au m² plus accessible pour une surface équivalente ;
- des charges de copropriété souvent plus faibles que dans les résidences neuves avec services.
Préparez aussi la réponse sur le DPE : un acheteur qui hésite avec le neuf sera très attentif à l’étiquette énergétique. Un devis de travaux pour gagner une ou deux classes rassure.
Quels documents réunir avant de vendre ?
Liste de vérification :
- règlement de copropriété et procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- fiche synthétique, charges annuelles, impayés éventuels et fonds de travaux ;
- diagnostics complets, dont plomb et amiante pour les immeubles anciens ;
- tout arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble, même levé, et les travaux réalisés ;
- si le bien est loué, le bail en cours, les quittances et le montant du dépôt de garantie.
Pour estimer ce qui vous restera après les frais et un éventuel remboursement de prêt, utilisez notre calculateur de prix net vendeur. Si vous hésitez sur la façon de fixer votre prix, notre article sur les erreurs à éviter pour vendre rappelle les pièges les plus courants.
Faut-il vendre loué ou libre ?
Dans ce secteur très investisseur, un bien loué avec un bail en cours et un loyer cohérent trouve facilement preneur. Vendu libre, il touche en plus les acheteurs occupants et se vend généralement un peu mieux. Le choix dépend du calendrier du bail : pour une location vide, le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant l’échéance, avec un droit de préemption pour le locataire.
Questions fréquentes
La rue Mazenod fait-elle partie du 8e arrondissement ?
Non. Elle est située dans le 2e arrondissement, code postal 13002, dans le secteur de la Joliette et de la Major.
Euroméditerranée fait-il monter les prix de l’ancien ?
L’opération a transformé l’image du quartier et attiré de nouveaux habitants. Les ventes notariées montrent une hausse modérée des prix dans le 2e, mais pas d’envolée : le neuf abondant limite la progression de l’ancien.
Le métro est-il un vrai atout à la revente ?
Oui. La station Joliette, sur la ligne 2, relie directement la gare Saint-Charles et le centre, ce qui compte beaucoup pour les acheteurs actifs et les investisseurs.
Les biens avec vue sur la mer sont-ils nombreux ?
Ils sont rares dans l’ancien et concentrés dans les étages élevés. Lorsqu’un appartement en dispose, c’est un argument à mettre en avant dès le titre de l’annonce.
Vous envisagez de vendre rue Mazenod ou dans le secteur de la Joliette ? L’équipe vous propose une estimation fondée sur les ventes signées du 2e arrondissement et sur la concurrence du neuf autour de votre adresse.