Vendre un bien à Marseille pour réinvestir ailleurs, dans un autre quartier, une autre ville ou un bien locatif, se prépare en trois temps : connaître ce que la vente vous laissera réellement après impôt et remboursement du crédit, choisir l’ordre des opérations (vendre d’abord ou acheter d’abord), puis vérifier si la loi vous permet d’échapper à l’impôt sur la plus-value en réinvestissant. Le montant net disponible, et non le prix affiché, est la seule base sérieuse pour votre projet suivant.
En bref
- La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value (article 150 U, II, 1° du CGI).
- Pour un autre logement, une exonération existe si vous réinvestissez dans votre résidence principale sous 24 mois et n’avez pas été propriétaire de celle-ci dans les quatre années précédentes.
- Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026, la hausse de CSG votée pour 2026 ne les concerne pas.
- Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre, mais il coûte des intérêts et vous expose si la vente tarde.
Combien vous restera-t-il après la vente ?
Le calcul part du prix de vente et retire, dans l’ordre : les honoraires d’agence s’ils sont à votre charge, le capital restant dû sur votre crédit, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les diagnostics, puis l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas votre résidence principale. Pour un premier chiffrage, utilisez notre calculateur de prix net vendeur.
Exemple d’impôt sur une résidence secondaire
Prenons un appartement acheté 200 000 € en 2014 et revendu 300 000 € en 2026, soit douze ans de détention, sans facture de travaux.
- Prix d’acquisition majoré : 200 000 € + forfait de 7,5 % pour les frais d’achat (15 000 €) + forfait de 15 % pour travaux, autorisé au-delà de cinq ans (30 000 €), soit 245 000 €.
- Plus-value brute : 300 000 moins 245 000, soit 55 000 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 12e année, soit 42 %. Base : 31 900 €, impôt à 19 % : 6 061 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an sur la même période, soit 11,55 %. Base : 48 648 €, prélèvements à 17,2 % : 8 367 €.
- Total : environ 14 430 €. La surtaxe sur les plus-values élevées ne s’applique qu’au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, ce qui n’est pas le cas ici.
Peut-on éviter l’impôt sur la plus-value en réinvestissant ?
Oui, dans un cas précis prévu à l’article 150 U, II, 1° bis du CGI. La première vente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale est exonérée si trois conditions sont réunies :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;
- vous réemployez le prix dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois ;
- l’exonération est limitée à la fraction du prix effectivement réinvestie.
Ce dispositif vise typiquement le locataire de sa résidence principale qui possède un studio loué ou un appartement hérité. Il ne s’applique pas si vous réinvestissez dans un autre bien locatif.
Pour la résidence principale elle-même, l’exonération est totale à condition que le bien soit bien votre habitation au jour de la vente. Un logement mis en vente après votre départ reste exonéré si la vente intervient dans un délai normal, que l’administration apprécie en général autour d’un an, et si le bien n’a pas été loué entre-temps.
Vendre d’abord ou acheter d’abord ?
Vendre en premier sécurise votre budget : vous connaissez votre apport exact et vous négociez votre achat sans contrainte de calendrier. L’inconvénient est de devoir parfois vous loger temporairement. Acheter d’abord suppose un prêt relais, qui finance en général une partie de la valeur estimée de votre bien (souvent entre 50 et 70 %), pour une durée d’un an renouvelable une fois. Si la vente se fait attendre, vous payez les intérêts et la pression sur votre prix de vente augmente.
Une solution intermédiaire consiste à signer votre compromis de vente avec un délai de réitération allongé, ou à inclure dans votre achat une condition suspensive de vente de votre bien, que tous les vendeurs n’acceptent pas.
Que permet votre vente en changeant de quartier à Marseille ?
Beaucoup de vendeurs réinvestissent sans quitter la ville, pour gagner une pièce ou un jardin. Les écarts entre arrondissements le permettent. D’après la base DVF des ventes notariées sur 2024 et 2025 :
| Type de bien | 7e arrondissement | 8e arrondissement | 9e arrondissement |
|---|---|---|---|
| T3 (prix médian) | 313 750 € | 288 000 € | 204 550 € |
| T4 (prix médian) | 400 000 € | 369 875 € | 211 000 € |
| Maison (prix médian) | 768 000 € | 650 000 € | 534 000 € |
Un T3 du 7e vendu au prix médian couvre en théorie un T4 médian du 9e, frais d’achat compris, avec un reliquat. Ces médianes masquent de fortes différences entre rues : consultez notre observatoire des prix et les pages Mazargues ou 9e arrondissement pour affiner.
Quelles erreurs éviter dans un projet de réinvestissement ?
- Raisonner sur le prix affiché au lieu du net vendeur.
- Oublier les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû.
- Promettre un achat sans avoir fait valider le prêt relais par écrit.
- Supposer qu’un bien loué peut être réinvesti en exonération : l’exonération pour remploi ne vise que l’achat d’une résidence principale.
- Négliger la date de la vente : une année de détention supplémentaire réduit l’impôt sur une résidence secondaire.
Questions fréquentes
Faut-il réinvestir tout le prix de vente pour être exonéré ?
Non, mais l’exonération prévue pour un premier achat de résidence principale est proportionnelle à la fraction du prix réinvestie dans les 24 mois.
Le prêt relais est-il obligatoire pour acheter avant de vendre ?
Non, si vous disposez d’une épargne suffisante ou si votre banque accepte un financement global. Mais c’est la solution la plus courante quand l’apport dépend de la vente.
Les prélèvements sociaux augmentent-ils en 2026 sur une plus-value immobilière ?
Non. La hausse de la CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 exclut les plus-values immobilières, qui restent soumises à 17,2 %.
Avant de vous engager sur un nouvel achat, faites estimer votre bien avec l’équipe de GNE Transactions pour connaître votre budget réel. Demandez votre estimation gratuite. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.