Le fonds de travaux est une épargne obligatoire que chaque copropriété de plus de dix ans doit alimenter chaque année, au minimum à hauteur de 5 % de son budget prévisionnel. Créé par la loi ALUR et renforcé par la loi Climat et résilience, il figure aujourd’hui à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour un vendeur marseillais, la règle essentielle est simple : les sommes versées restent acquises à la copropriété et ne vous sont pas remboursées à la vente. Pour un acheteur, le montant du fonds est un indicateur précieux de la capacité de l’immeuble à financer ses travaux sans appel de fonds brutal.
- Cotisation annuelle minimale : 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel s’il est plus élevé.
- Le plan pluriannuel de travaux est désormais obligatoire dans toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans, les dernières (50 lots ou moins) depuis le 1er janvier 2025.
- À la vente, le fonds reste attaché au lot et acquis au syndicat : le vendeur ne récupère rien, sauf accord sur le prix avec l’acheteur.
- Les copropriétés de moins de dix lots peuvent décider à l’unanimité de ne pas le constituer.
Combien la copropriété doit-elle mettre de côté chaque année ?
Le calcul se fait en deux temps. Sans plan pluriannuel adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle doit atteindre au moins 2,5 % du montant total des travaux prévus dans ce plan, sans jamais descendre sous les 5 % du budget. L’assemblée peut voter un montant supérieur à la majorité de l’article 25.
Exemple chiffré pour un lot
Prenons une copropriété fictive dont le budget annuel est de 40 000 € et un appartement représentant 120/1 000es des tantièmes généraux.
| Situation | Calcul copropriété | Part du lot (120/1 000es) |
|---|---|---|
| Sans plan pluriannuel | 40 000 × 5 % = 2 000 € par an | 240 € par an |
| Plan pluriannuel de 300 000 € sur dix ans | 300 000 × 2,5 % = 7 500 € par an (supérieur à 2 000 €) | 900 € par an |
| Après six années au rythme du plan | 7 500 × 6 = 45 000 € accumulés | 5 400 € attachés au lot |
On voit que l’adoption d’un plan pluriannuel peut multiplier la cotisation par trois ou quatre. C’est voulu : l’objectif est que l’immeuble dispose d’une réserve réelle au moment de refaire la toiture, la façade ou les réseaux.
Le vendeur récupère-t-il son fonds de travaux ?
Non. L’article 14-2-1 précise que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. Le syndic ne vous restituera donc rien lors de l’état daté.
Rien n’interdit en revanche d’en tenir compte dans la négociation. L’acheteur profitera d’une réserve qu’il n’a pas financée : certains vendeurs le font valoir pour justifier leur prix, d’autres conviennent dans le compromis d’un remboursement direct par l’acheteur, distinct du prix. Cette seconde solution doit être rédigée par le notaire et n’est pas systématiquement acceptée. Si vous calculez votre net vendeur, ne comptez pas sur cette somme : notre calculateur de prix net vendeur vous aide à raisonner sans elle.
Pourquoi l’acheteur doit-il regarder ce montant de près ?
Le fonds de travaux renseigne sur la santé de l’immeuble autant que le carnet d’entretien. Un fonds solide associé à un plan pluriannuel clair signifie que les gros travaux sont anticipés. Un fonds faible face à une façade fissurée annonce au contraire des appels de fonds importants, que vous devrez payer si les travaux sont votés après votre achat.
Les pièces à demander avant l’offre
- La fiche synthétique de la copropriété, qui mentionne le montant du fonds de travaux.
- Le plan pluriannuel de travaux, ou à défaut le diagnostic technique global s’il existe.
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour repérer les travaux votés et ceux qui ont été reportés.
- Le montant de la part du fonds rattachée au lot, que le notaire doit faire figurer dans les documents remis à l’acquéreur.
- Les éventuels arrêtés de mise en sécurité ou de péril visant l’immeuble.
Qu’est-ce que cela change dans les immeubles anciens de Marseille ?
Le parc marseillais compte une part importante d’immeubles anciens, dont le fameux trois fenêtres marseillais, étroit et haut de trois ou quatre étages, très présent dans le 6e et à Endoume. Ces petites copropriétés ont longtemps fonctionné sans syndic professionnel ni réserve financière. Depuis les effondrements de la rue d’Aubagne en novembre 2018, qui ont fait huit morts, la vigilance sur l’état du bâti s’est fortement accrue, et les acheteurs comme les banques posent davantage de questions sur les travaux structurels.
Dans les résidences des années 1960 et 1970 du 8e et du 9e, la question porte plutôt sur l’étanchéité des toitures-terrasses, les réseaux d’eau et la rénovation énergétique. Le plan pluriannuel de travaux, qui doit intégrer les travaux permettant d’améliorer la performance énergétique, oriente souvent ces copropriétés vers des programmes lourds. Dans les immeubles proches de la mer, sur la Corniche ou vers la Pointe-Rouge, les balcons et garde-corps exposés aux embruns demandent aussi un entretien plus fréquent.
Avant d’acheter dans ces secteurs, rapprochez le fonds de travaux des prix du marché : d’après la base DVF des ventes notariées, le prix médian des appartements atteint 5 021 €/m² dans le 7e arrondissement en 2025. Notre observatoire des prix et notre page sur l’appartement bourgeois à Marseille vous aident à situer un bien ancien dans son marché.
Peut-on être dispensé du fonds de travaux ?
Trois situations permettent d’y échapper. Les immeubles neufs en sont dispensés pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux. Les copropriétés de moins de dix lots peuvent décider, à l’unanimité des voix du syndicat, de ne pas le constituer. Enfin, lorsque le plan pluriannuel ou le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années à venir, le syndicat peut être dispensé de cotisation pendant cette période. L’assemblée peut également suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le budget prévisionnel ou, avec un plan adopté, la moitié du montant des travaux prévus.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il déductible des revenus fonciers ?
Les cotisations ne sont déductibles qu’au moment où elles sont utilisées pour payer des travaux déductibles. Votre syndic indique chaque année la part correspondante dans le décompte de charges.
Le fonds peut-il servir à payer les charges courantes ?
Non. Il est réservé aux travaux prescrits par la loi, aux travaux décidés en assemblée hors budget prévisionnel et aux travaux urgents. Il est placé sur un compte séparé et rémunéré au nom du syndicat.
L’acheteur doit-il payer la cotisation de l’année en cours ?
La répartition entre vendeur et acheteur suit les règles applicables aux appels de charges : celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel le paie, sauf accord différent dans l’acte.
Que faire si le fonds est très faible avant d’acheter ?
Demandez le plan pluriannuel et les devis éventuels, chiffrez votre quote-part des travaux à venir et intégrez-la dans votre offre de prix. C’est un argument de négociation objectif.
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