Les charges de copropriété à Marseille varient surtout selon le type d’immeuble : un petit immeuble ancien du centre sans ascenseur ni gardien coûte peu en fonctionnement courant mais peut appeler de gros travaux, tandis qu’une résidence des années 1960 à 1980 du 8e ou du 9e, avec parc, piscine, gardien et chauffage collectif, affiche des charges annuelles élevées mais souvent prévisibles. Pour un acheteur comme pour un vendeur, le chiffre utile n’est pas le montant brut mais ce qu’il recouvre, ce qui est voté pour les années à venir et l’état du fonds de travaux.
En bref
- Les charges se répartissent selon deux clés fixées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : l’utilité des services et les tantièmes.
- Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent avoir adopté un projet de plan pluriannuel de travaux.
- Le fonds de travaux est alimenté au minimum à hauteur de 5 % du budget prévisionnel.
- Lors d’une vente, le montant moyen annuel des charges doit figurer dans l’annonce.
Que paie-t-on exactement avec les charges de copropriété ?
Les charges générales
Elles financent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, nettoyage, entretien de la toiture et des façades. Elles sont réparties en fonction des tantièmes de chaque lot, inscrits dans le règlement de copropriété.
Les charges spéciales
Elles concernent les services et équipements collectifs : ascenseur, chauffage collectif, gardiennage, entretien d’une piscine ou d’un parc. Elles se répartissent selon l’utilité que chaque lot en retire. Un appartement en rez-de-chaussée participe ainsi généralement moins aux frais d’ascenseur qu’un appartement au sixième étage.
Les travaux hors budget
Les ravalements, les réfections d’étanchéité ou les remplacements d’ascenseur sont votés à part, en dehors du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi de 1965), et appelés selon un calendrier décidé en assemblée générale.
Pourquoi les montants diffèrent-ils autant d’un immeuble marseillais à l’autre ?
Le parc marseillais juxtapose des typologies très différentes. Dans le centre et une partie du 6e et du 7e, on trouve beaucoup de petits immeubles anciens de trois ou quatre niveaux, parfois sans ascenseur, où le budget courant reste faible. Dans le 8e et le 9e, de grandes résidences construites entre les années 1950 et 1980 offrent des espaces verts, des parkings et parfois une piscine : le confort se paie dans les charges.
L’effondrement de deux immeubles rue d’Aubagne, le 5 novembre 2018, a aussi transformé la gestion des immeubles anciens : les arrêtés de mise en sécurité se sont multipliés, et les assemblées générales votent désormais davantage de diagnostics de structure. Un acheteur doit donc lire les procès-verbaux avec attention, en particulier dans les copropriétés anciennes.
Comment calculer votre quote-part ?
Voici un exemple fictif, construit pour illustrer la méthode, à reproduire avec vos propres documents :
- Budget prévisionnel voté : 60 000 € par an, dont 40 000 € de charges générales et 20 000 € de charges d’ascenseur.
- Votre lot représente 85/1 000 des tantièmes généraux : 40 000 × 85 ÷ 1 000 = 3 400 €.
- Votre quote-part d’ascenseur est fixée à 60/1 000 : 20 000 × 60 ÷ 1 000 = 1 200 €.
- Total des provisions courantes : 4 600 € par an, soit 1 150 € par trimestre.
- Cotisation minimale au fonds de travaux : 5 % de 60 000 € = 3 000 € pour l’immeuble, soit 255 € pour votre lot sur la base des tantièmes généraux.
Votre budget annuel réel pour ce lot s’établit donc à 4 855 €, hors travaux votés.
Que disent les obligations récentes ?
Le plan pluriannuel de travaux
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, impose aux copropriétés de plus de 15 ans à usage d’habitation d’adopter un projet de plan pluriannuel de travaux sur dix ans. L’obligation s’est appliquée progressivement : copropriétés de plus de 200 lots en 2023, de 51 à 200 lots en 2024, et toutes les autres depuis le 1er janvier 2025. Ce document dit ce que vous paierez dans les prochaines années : demandez-le systématiquement.
Le fonds de travaux
L’article 14-2-1 de la même loi oblige les copropriétés à constituer un fonds de travaux alimenté chaque année. La cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. Les sommes versées restent attachées au lot : lors d’une vente, elles ne sont pas remboursées au vendeur par le syndicat.
Qui paie quoi au moment d’une vente ?
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose une règle simple : chaque provision est due par celui qui est copropriétaire à la date où elle devient exigible. Le vendeur règle donc les appels exigibles avant l’acte de vente, l’acquéreur ceux qui suivent. Pour les travaux votés avant la vente mais appelés après, le compromis peut prévoir une répartition différente entre les parties : négociez-la avant de signer.
Avant le compromis, demandez au vendeur :
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Le dernier budget prévisionnel et les deux derniers relevés de charges.
- Le plan pluriannuel de travaux ou le diagnostic technique global s’il existe.
- Le montant du fonds de travaux attaché au lot.
- L’état des impayés de la copropriété, qui figure dans le pré-état daté.
L’état daté fourni par le syndic pour la vente est plafonné à 380 € TTC par le décret du 21 octobre 2020.
Questions fréquentes
Les charges de copropriété figurent-elles obligatoirement dans l’annonce de vente ?
Oui. L’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation impose d’indiquer que le bien est en copropriété, le nombre de lots et le montant moyen annuel de la quote-part de charges du budget prévisionnel, ainsi que l’existence d’une procédure en cours le cas échéant.
Le vendeur récupère-t-il le fonds de travaux ?
Non, le fonds reste acquis au syndicat des copropriétaires. Les parties peuvent toutefois convenir dans l’acte d’un remboursement par l’acquéreur au vendeur, ce qui se négocie au moment du prix.
Les charges sont-elles récupérables sur un locataire ?
Une partie seulement. Le décret du 26 août 1987 liste les charges récupérables, comme l’entretien courant de l’ascenseur ou le nettoyage des parties communes. Les honoraires du syndic et les gros travaux restent à la charge du propriétaire.
Une résidence avec piscine coûte-t-elle forcément plus cher ?
Elle entraîne des frais d’entretien, d’eau et parfois de surveillance qui pèsent sur le budget. L’important est de vérifier que ces dépenses sont maîtrisées et que les gros travaux du bassin ont été anticipés dans le plan pluriannuel.
Pour savoir comment le niveau de charges influe sur le prix de votre appartement, demandez une estimation à l’équipe GNE Transactions sur notre page vendre un bien. Vous pouvez aussi simuler votre produit net avec notre calculateur de prix net vendeur ou comparer les prix dans l’observatoire. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.