Vendre un bien démembré, c’est vendre un logement dont l’usufruit appartient à une personne et la nue-propriété à une autre, souvent un parent et ses enfants après une succession ou une donation. La vente de la pleine propriété exige l’accord de tous, et le prix se partage ensuite entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits (article 621 du code civil), sauf s’ils décident de reporter l’usufruit sur le prix. Ce choix de répartition, et la fiscalité de chacun, doivent être tranchés avant la mise en vente.
En bref
- Pour vendre la pleine propriété, usufruitier et nus-propriétaires doivent tous signer.
- Le prix se répartit selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, souvent calculée avec le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts.
- Les parties peuvent aussi convenir de reporter l’usufruit sur le prix de vente.
- Chaque titulaire est imposé sur sa propre plus-value ; l’exonération de résidence principale ne profite qu’à celui qui occupe le logement.
Qui doit donner son accord pour vendre un bien démembré ?
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers ; le nu-propriétaire en a la propriété « nue », qui deviendra pleine au décès de l’usufruitier. Aucun des deux ne peut vendre seul la pleine propriété. Trois cas de figure se présentent :
- la vente de la pleine propriété : usufruitier et nus-propriétaires signent ensemble, l’acheteur devient plein propriétaire ;
- la vente du seul usufruit ou de la seule nue-propriété : chacun peut céder son propre droit, mais le marché pour ces droits isolés est très étroit ;
- la réunion préalable : l’usufruitier renonce à son usufruit au profit des nus-propriétaires, qui vendent ensuite. Attention, cette renonciation sans contrepartie peut être analysée comme une donation.
Si les enfants sont plusieurs, ils sont en indivision sur la nue-propriété : l’accord de chacun est nécessaire pour vendre. En cas de blocage, le tribunal peut être saisi dans les conditions prévues par le code civil.
Comment le prix est-il réparti entre usufruitier et nus-propriétaires ?
Le principe
En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621 du code civil).
Le barème fiscal de l’article 669
En pratique, les parties utilisent souvent le barème fiscal, fondé sur l’âge de l’usufruitier au jour de la vente :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Ce barème n’est pas obligatoire pour la répartition civile : les parties peuvent retenir une valeur économique différente, à condition de pouvoir la justifier.
Exemple calculé
Appartement vendu 400 000 € dans le 8e, usufruitière âgée de 74 ans, deux enfants nus-propriétaires à parts égales :
- part de l’usufruitière : 400 000 x 30 % = 120 000 € ;
- part de la nue-propriété : 400 000 x 70 % = 280 000 €, soit 140 000 € par enfant.
Pour situer la valeur du bien avant de faire ce calcul, les médianes DVF sont utiles : les appartements du 8e se sont vendus en médiane 4 274 €/m² en 2025, d’après la base DVF des ventes notariées.
Qu’est-ce que le report de l’usufruit sur le prix ?
Plutôt que de partager le prix, les parties peuvent convenir que l’usufruitier conserve l’usufruit sur la somme d’argent issue de la vente. Deux formes existent :
- le quasi-usufruit : l’usufruitier dispose librement des fonds, à charge de restituer une somme équivalente à son décès (article 587 du code civil). Les nus-propriétaires détiennent alors une créance sur la succession, qu’il faut constater par écrit chez le notaire ;
- le remploi : le prix est réinvesti dans un autre bien ou un placement, sur lequel le démembrement se reporte.
Cette solution est fréquente lorsqu’un parent veut vendre le logement familial pour acheter un bien plus adapté, tout en préservant les droits de ses enfants.
Comment la plus-value est-elle imposée ?
Chaque titulaire est imposé sur la plus-value correspondant à son droit, selon les règles habituelles : abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Quelques points spécifiques :
- la résidence principale : si l’usufruitier occupe le logement, sa part de plus-value est exonérée ; celle des nus-propriétaires ne l’est en principe pas : faites vérifier leur situation par le notaire ;
- la date et la valeur d’acquisition : pour des droits reçus par succession ou donation, on retient la date et la valeur figurant dans la déclaration ou l’acte, ce qui peut faire remonter loin la durée de détention ;
- l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier ne crée pas de nouvelle acquisition pour les nus-propriétaires.
Faites établir le calcul par le notaire pour chaque vendeur, et intégrez-le au calcul du coût total de la vente.
Pour estimer ce qu’il vous restera une fois les honoraires et les frais déduits, utilisez le calculateur de prix net vendeur à Marseille.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire peut-il vendre sans l’usufruitier ?
Il peut vendre sa nue-propriété seule, mais pas la pleine propriété. Pour vendre le bien entier, l’accord et la signature de l’usufruitier sont indispensables.
Le barème de l’article 669 est-il obligatoire pour partager le prix ?
Non. Il sert de référence fiscale, mais les parties peuvent retenir une valeur économique différente de l’usufruit, à condition de la justifier.
Que se passe-t-il si l’usufruitier refuse de vendre ?
La vente de la pleine propriété ne peut pas se faire. Les nus-propriétaires peuvent seulement céder leur nue-propriété, ce qui intéresse peu d’acheteurs.
L’usufruitier peut-il garder l’argent de la vente ?
Oui, si les parties conviennent d’un quasi-usufruit. Il devra alors restituer l’équivalent à son décès, sous forme de créance des nus-propriétaires sur sa succession.
Vous préparez la vente d’un bien démembré ?
Une estimation fiable est la base de toute répartition équitable entre usufruitier et nus-propriétaires. GNE Transactions peut estimer votre bien et vous accompagner dans l’organisation de la vente avec votre notaire. Si vous vous intéressez plutôt au démembrement comme stratégie d’investissement, consultez notre article sur le démembrement temporaire à Marseille, et pour les ventes au sein d’une même famille, notre article sur la vente à un proche. Vous pouvez aussi nous appeler au 06 69 13 19 04.