Vendre un bien occupé par un locataire à Marseille : règles, décote, méthode

Les 3 stratégies possibles

Stratégie 1 : Vendre occupé à un investisseur

Le bail en cours est transféré à l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. C’est la vente la plus simple sur le plan juridique.

Avantages :

Pas besoin de donner congé
Rentabilité directe pour l’acheteur (loyer immédiat)
Procédure rapide

Inconvénients :

Cible acheteur restreinte (investisseurs uniquement)
Décote de 10 à 20 % par rapport à un bien vide

Stratégie 2 : Donner congé pour vendre puis vendre vide

Le propriétaire délivre un congé pour vendre au locataire, avec un préavis de environ 6 mois avant la fin du bail. À la fin du bail, le bien est libéré et peut être vendu vide.

Avantages :

Cible acheteur élargie (résidence principale + investisseurs)
Prix plein, sans décote
Plus facile à mettre en valeur (photos, visites)

Inconvénients :

Délai d’au moins 6 mois
Risque de perte de loyer
Possibilité que le locataire exerce son droit de préemption

Stratégie 3 : Donner congé pour reprise (résidence principale)

Si vous voulez occuper vous-même le bien ou y loger un proche, vous délivrez un congé pour reprise. Cas particulier, encadré strictement.

Le congé pour vendre : règles précises

Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier
Préavis : environ 6 mois avant la fin du bail
Motif : vendre le logement
Mentionner le prix et les conditions de la vente proposée
Information sur le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire

Le locataire dispose d’un droit de préemption : il peut acheter en priorité aux mêmes conditions que celles proposées dans le congé.

Délai de réponse : environ 2 mois
S’il accepte : environ 4 mois pour signer l’acte (environ 8 mois s’il a besoin d’un prêt)
S’il refuse : la vente peut se faire à un tiers, mais aux mêmes conditions

⚠️ Si vous baissez le prix pour un tiers, vous devez re-proposer au locataire (deuxième droit de préemption).

La décote pour bien occupé : combien ?

Sur Marseille en 2026 :

Studio / T1 occupé : décote de 12 à 20 %
T2 occupé : décote de 10 à 18 %
T3 / T4 occupé : décote de 10 à 15 %
Bien occupé avec loyer en dessous du marché : décote majorée
Bien occupé avec bonne rentabilité : décote réduite

Plus le rendement locatif est élevé, plus la décote est faible.

Vous voulez vendre un bien loué à Marseille ? GNE Transactions vous aide à choisir la meilleure stratégie selon votre cas. Contact →

Comment maximiser le prix d’un bien occupé

Soigner le dossier locatif

Bail à jour
Quittances de loyer des 12 derniers mois
Pas d’impayé
DPE
Diagnostic électrique/gaz à jour
Règlement de copropriété

Mettre en avant la rentabilité

Pour un investisseur, le critère n°1 est le rendement net. Calculez et affichez-le clairement :

Loyer mensuel hors charges
Loyer annuel
Charges, taxe foncière
Rendement brut et net

Cibler les bons acheteurs

Les investisseurs LMNP/LMP marseillais ou parisiens cherchent activement des biens à fiscalité optimisée. C’est notre cible naturelle chez GNE Transactions.

Vendre un bien loué hérité

C’est très fréquent : le défunt louait un bien à Marseille, vous l’héritez. Particularités :

Le bail continue automatiquement
Vous devenez le nouveau bailleur
Vous pouvez vendre occupé ou donner congé
L’estimation succession doit tenir compte du bien occupé (décote)

Notre expertise : nous coordonnons avec le notaire et estimons à la juste valeur.

Cas particulier : la location meublée

Pour une location meublée non touristique :

Bail de 1 an (9 mois pour un étudiant)
Préavis de environ 3 mois pour vendre
Pas de droit de préemption automatique (sauf clause)

Pour une location courte durée touristique : encadrement municipal à Marseille, vérifier la conformité.

Fiscalité de la vente d’un bien occupé

Mêmes règles que la vente d’un bien vide (plus-value, abattement durée…)
Honoraires d’agence parfois plus négociables (cible acheteur restreinte)
Conseil : intégrer la fiscalité acheteur dans le pitch (LMNP, déficit foncier)

Calendrier réaliste

Si vente occupée :

Estimation + mandat : environ 1 semaine
Mise en vente + offre : 4 à 12 semaines
Compromis à acte : 8 à 12 semaines
Total : 3 à 6 mois

Si vente vide (avec congé) :

Congé : préavis environ 6 mois
Mise en vente : commencer environ 2 mois avant la libération
Compromis à acte : 8 à 12 semaines
Total : 9 à 12 mois

Passez à l’action

Estimation gratuite : faites votre demande via notre formulaire vendeur ou appelez le 06 69 13 19 04.

À lire ensuite :

Pour aller plus loin

Étape suivante :

Sources et références

FNAIM : Fédération nationale de l’immobilier
Notaires de France : observatoires immobiliers
INSEE : statistiques logement Provence-Alpes-Côte d’Azur
Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Observatoire LPI-SeLoger 2026 (données prix de marché Marseille)

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